宁波市民房地产需求报告

　　多数市民认为房价过高，期望下降

　　在本次调查中，宁波市民普遍认为房价已经高企,希望市场价格在未来一段时期走低。认为房价太高的市民占54.59%,偏高的占37.31%，两者相加达到了91.9%. 在问及“认为房价在一年内如何变化”时, 有57.97%的市民认为房价将会下跌,有28.02%选择平稳,只有14.01%的人认为房价将会上涨,从这两个问题的结果可以看到,房价的涨跌已经成为人们关注的焦点问题,绝大多数市民希望房价下跌,以期购买到称心的住宅.

　　去年宁波市区居民家庭人均可支配收入为19674元,按户均3.4人计算,年户均可支配收入66891.6元。房价方面,按照市统计局公布的数据:去年平均成交总价为80万元左右一套,也就是说去年宁波的收入房价比为1:12左右,超出国际标准1:8.1的合理范围。这不仅说明宁波的房价已经出现一部分的泡沫,还说明宁波市民普遍感觉购房带来的现实压力。这还仅仅是去年的对比数据,如果房价仍然持续增长,宁波市民将会承受更重的压力,因此,多数市民希望房价下降。

　　当问及“您计划何时买房”时,有40.95%的市民选择暂不考虑, 25.72%的人选择半年之内, 24.64%的人选择一年之内.。后两者相加共占50.36%。今年的购房意愿同比有一定程度的下降,这说明在国家的宏观调控下，购房者持币观望现象增加了，另一方面也说明了随着市场的发展，购房者也越趋理性，不再盲目跟风买房。但仍然可以看出,超过半数的市民在一年之内仍然有买房计划。

　　这主要是由于宁波刚性购房需求无可遏制,改善性需求持续增加,每年涌入宁波的外来人口不断增加,其中的一部份将会在宁波落户购房,宁波每年引进人才也将成为宁波购房群体的生力军,再加上宁波城市化进程的加快,无可遏制地产生刚性购房需求。从宁波的经济特点来看,外向型经济催生了大量高层经理人和职业白领,为市场需求注入了新的增长点。还有一部分对市场价格并不敏感的高收入群体迫切要求改善生活品质,寻找适合居住需求的住宅。多种因素叠加导致仍然有超过半数的市民选择在一年之内购房。 从购房时间上看，反映的情况是打算在1年之内购房的占多数,这反映了房地产交易行为需要长时间的接触，沟通，最终才能达成交易。这也侧面地反映了消费者对房地产商持有一种冷淡的心理，他们需要较长的时间来观察房地产商的实力，期待房地产的各种优惠政策。而不是像房地产商所希望的那样，只要我把优惠条件一摆，肯定会能吸引来大量的购房者。这个过程也最能磨练房地产商的耐性。

　　认可的区域和价格仍然存在差距

　　从调查结果来看,目前宁波市民置业仍旧倾向江东中心城区和鄞州中心区。选择在江东中心区域置业的占35.12%,选择鄞州中心区的占19.81%。这两个区域，占总需求的54.93%，可见这两个区域相对成熟的房地产开发水平吸引了相当一部分购房者。一个区域房地产市场的繁荣、昌盛，有赖于这个区域内经济的快速发展，宁波的江东中心区域和鄞州中心区域拥有浓厚的生活氛围和完善的生活配套设施，成为开发高档社区的区域，从而树立了该区域在购房者心目中的首选地位。

　　相对于江东中心区域楼盘数量逐渐减少,鄞州中心区仍然有很大的放量.这与鄞州区近几年的飞速发展、大量土地投放市场密不可分。今年的市场竞争主要集中在鄞州中心区。而江东区则只能寄希望于高新区未来几年内的放量。

　　从认可的单价空间来看, 选择6000元—7000元的最多,占到了32.69%，选择5000元—6000元的次之,占28%。两者相加,即选择认可单价在5000元---7000元的占60.69%。

　　从目前的实际成交情况来看,这个价格区间只能选择海曙西联丰延伸段、江北洪塘区域、镇海庄市或骆驼区域或者距离市区更远的其他区域。但有愿意在这几个区域置业的人分别只占6.28%、3.38%和 5.31%。选择其他更远区域的所占比例更少。

　　从心仪区域和意愿价格的对比可以看出,目前宁波仍然存在市场实际与心理价格存在严重距离的情况。江东中心区域的土地存量越来越少,推出的楼盘也非常有限,单价普遍在万元以上。而鄞州中心区域已经成为开发热土,最贵的公寓单价已经接近两万元,一般公寓的价格也都在万元左右。因此,选择在海曙西联丰延伸段和江北洪塘区域或者其他区域购房的市民，在很大程度上是高房价压力下的无奈之举。比如难以承受海曙中心区域的高房价,则选择在联丰延伸段购房,这是市场环境下的又一种选择和出路。市场的实际情况也表明这种选择也有一定的良性因素。商业核心区的形成使得城市的核心工作区域外移。另外，比较便宜的地价，可以使开发商有足够的利润空间打造品质住宅，以满足人们对住宅舒适性的较高要求。

　　从另一个方面来讲,如果江东中心区域和鄞州中心区有新增楼盘,必将成为市场关注的热点,如果价格相对合理,则将会有不错的市场销售行情。

　　价格取代地段成为购房最敏感要素

　　问及“购房中考虑的最重要因素”,有44.2%的市民选择了价格,选择地段的占13.46%，居第三位。而环境则成为第二重要的因素,占到了14.9%。

　　这表明在房价高企的当下,市民关注的焦点变为价格。价格的制约力量已经显现了强大的作用。市民面对高房价的时候,不得不面对现实,选择能够承受的价格从而一定程度上把地段放在稍后的位置上。

　　从宁波市目前的成交放量来看,也印证了这一点。今年3月初,格兰春晨以6900元的单价开盘,由于宁波市场上低于7000元单价的楼盘非常稀少,因此这个距离市中心十公里左右的郊区楼盘成交情况良好。3月末,缘园打出5999元起价的楼盘广告,立刻引起市民广泛关注, 到售楼处现场登记的意愿购房者络绎不绝。这个楼盘同格兰春晨一样,并不在市民青睐的传统优势地段。

　　值得关注的是,环境因素已经成为市民关注的第二要素。这表明购房人的心态越来越理性,对生活实际质量的要求也越来越高，并非好地段的房子就有好的生活环境,那些社区环境差、有废气或者噪音污染的楼盘已经被市民所抛弃。从另一方面来讲,随着私家车的增加,市民的生活半径越来越大,只要社区环境好,能够在其中生活得舒适惬意,即便地段远一些,只要价格能够承受还是成为市民的不错选择。

　　选择的户型适中，注重生活配套

　　从调查结果来看,市民已经抛弃了原来盲目求大的户型需求,面积经济实用的二房、三房型户型成为主流.购房者在选择房屋面积时，91平方米-110平方米的占38.05%,选择61平方米-90平方米占31.65%，选择111平方米-130平方米的占17.07%，选择140平方米以上户型的占8.92%.

　　从购房类型和户型方面可以看出，小户型住房并没有像北京，上海那样热销，成为消费者选择的主流。大部分被调查者选择了适中的经济户型。这说明了中户住房仍然在老百姓的心目中占有一席之地。而别墅，很多人出于价格方面的考虑，觉得难以承受。在购房面积方面，选择90平方米-130平方米的占56.12%之多,这样的面积最适合于一家三口居住。可见，一家人居住在紧凑实用的三房户型中,仍然是宁波人的居住理想。

　　过大面积会造成一定程度上的损失，政府宏观调控政策使得大户型房屋需求受阻，而那些60平方米以下的户型则与经济适用房接近,很多购房者被分流。

　　虽然市民选择的户型面积有一定的缩水,但实际的居住指数却并没有相应降低,反而有提高的趋势。比如,市民对于采光差、户型不佳的房屋已经有比较严重的抵制情绪。一般的老社区已经难以满足市民日益增长的居住需求。目前市场上热销的楼盘,90平方米的可以做到三房户型,开间可达到4米以上,让市民感到满意。

　　调查中还发现,生活配套已经成为购房时关注的重要因素。问及“要求项目附近或自身的配套必须要有哪些”,选择购物商场超市和医院的并列第一位,选择中小学和公交线路的并列第二位,选择农贸市场的占第三位。然后是银行、邮局、知名幼儿园、体育运动场所、停车位等等。

　　值得注意的是,这些重要因素的比例差距不大,也就是说这些因素都是购房时所要考虑的关键因素。现在市场上销售的楼盘,哪些楼盘拥有的要素多些,或者能够给市民更好的心理预期,哪些就有更好的销售行情。环境、配套设施、教育条件等因素对购房起着决定性作用。城市人口密度的加大和污染的加剧，使得舒适、清新的生活环境来之不易，这也是目前市场上位于近郊的低密度住宅俏销的原因之一。

　　热衷多层，车位购买仍较保守

　　尽管多层仍然深受市场欢迎，但不可否认的是市场的现状正在改变大家的住宅消费观。根据本次调查，购房者购房时首先考虑购买房屋的建筑类型仍然以普通多层为主，占总体需求的50.73%。但相比前几年已经有了一定程度的下降,同时，小高层却是异军突起，市场需求现在已经占到总体需求的34.63%。近几年电梯公寓开发一直徘徊在中心城区内,随着土地资源日趋紧张以及地价节节攀升，中心城区之外的广大区域也出现了大量电梯公寓项目，并大有向外蔓延的趋势。电梯公寓在今年楼市供应中成为了绝对主力。受地价、开发成本以及容积率影响，目前周边区域的新建住宅项目，大多以小高层为主。

　　今年的小高层住宅较之以前，在小区规划、建筑风格、户型设计等方面均有所创新和突破，产品的审美价值和舒适性都大大提高，完全具备了更高的品质享受。电梯住宅产品将成为楼市主流。在传统居住习惯影响下，普通多层的经济实用使其仍然受到市场追捧。但随着房屋建筑类型政策性、方向性上的改变，再经过一段时期外来居住理念对传统居住理念的冲击，居民对小高层物业的接受度逐渐升高。在与普通多层物业相差不大的情况，一部分多层置业人群分流转向选择小高层，使得小高层物业意向购买人群的比例有所上涨。

　　在问及对车位的需求时,选择暂不需要的占到44.93%，选择购买一个车位的占31.4%，选择租赁车位的占16.43%。这表明市民对于购买车位还是持比较保守的态度.

　　在私家车占有率日益提高的如今,不购买车位和租赁车位的市民相加占多数。其中的主要原因是市民认为购买车位并不划算。现在社区车位的价格普遍在8万-10万元左右,高档社区在15万-25万元之间。而租用一个车位的费用每年只需一千元到几千元不等。租用十年也只有万余元。这样算来,很多市民都选择不购买车位。但这样的选择带来的后果也是多重的，很多车辆不停在地下车位而停在社区道路上,不仅造成了巨大的地下空间浪费,也严重违背了人车分流的良好规则,造成了物业和业主、业主和业主之间的很多矛盾。随着人们观念的逐渐转变，这样的问题或许会得到解决。

　　按竭买房占主流，充分利用公积金

　　在接受调查的购房者当中,选择公积金贷款的占32.37%,选择商业按揭贷款占30.92%，选择分期付款的占27.54%。而选择一次性付款的只占6.7%。这说明,目前按揭买房已经成为购房的首选,而公积金贷款超过商业按揭贷款位居第一。

　　去年底,中央经济会议上就提出要防止经济过热，防止价格由结构性上涨演变为明显的通货膨胀。中央宣布2008年要实施稳健的财政政策和从紧的货币政策。因此去年一年,购房者面对的是连续6次加息的事实，从前沉睡的公积金被购房者广泛利用起来,公积金贷款成为按揭的首选。公积金按揭贷款和商业按揭贷款利率之间有不少的差距,使得市民普遍尝到了公积金按揭的甜头。

　　多数购房者选择按揭贷款购房,一方面说明房价高企,一次性付款购房越来越难以实现,另一方面也可以表明,居民的理财途径已经拓宽,其他投资渠道比如股票、基金的收益如果高于贷款利率,则更没有必要一次性付清。

　　在问及按揭的月供额时,有63.68%的人选择3001元-5000元, 1500元以内的占21.89%。

　　选择3000元到5000元的月供占了首位,一方面说明,随着房价的高涨,按揭压力越来越大,另一方面也说明,日益增加的月供压力将会对其他生活支出费用产生一定程度的影响. 本次调查显示，1500元/月以内的占21.89%.说明目前已有更多的收入不高的年轻群体加入买家行列。他们能够承受的总价不高,一般选择远郊的中小户型,总价控制在30万到50万之间,选择的月供金额也相对较低,比较符合初涉职场的收入实际.

　　重视开发商品牌热衷楼盘具体环境

　　本次调查设置了三个关于开发商品牌和楼盘美誉度的问题,当问及“最认可的品牌开发商时,排名的顺序依次为雅戈尔置业、绿城房产、万科、坤和、宁兴、银亿、联合等.。

　　在问及“最不可信任的开发商”时,未明确表明开发商的占29.66%,选择荣安房产的占10.04%。

　　当问到”目前打算购买的楼盘”时,皇冠花园位列第一,其次是城市花园,第三位是亲亲家园。

　　从这几个问题的调查结果来看,宁波市民已经树立了一定的品牌意识,对于开发商的了解已经比几年前有了比较明显的进步.。雅戈尔置业作为宁波的老牌一线开发商,东海花园、东湖花园、都市森林等一系列楼盘都得到了市场的认可。东湖花园更凭借经典的外形设计和广受赞誉的绿化环境获得中国房地产最高含金量的广厦奖。经过多年的市场拼搏,雅戈尔已经成为市民心中的优质品牌房产企业。坤和建设宁波公司由于开发了亲亲家园,得到了宁波市民的广泛认可,目前一期已经交付,这个楼盘典雅的外形和优美的绿化环境对于之后几期的销售有了比较明显的促进作用。很多市民也认为这个楼盘的性价比很高,交付后的感觉好于期望值。

　　皇冠花园作为未开楼盘,由于被绿城接手而受到了更广范围内的关注。绿城房产注重品质的特点已经为宁波市民所认同，开发的绿城绿园得到了高端消费群体的追捧,因此皇冠花园的身价也水涨船高，尚未正式开盘就已经成为市场热点。

　　宁兴城市花园也成为市民认可的楼盘,这主要由于宁兴系列作品的稳健风格和良好品质，金湾华庭、春江花城皆为宁波市民心中的品质楼盘,因此很多市民对于城市花园也寄予厚望。

　　在选择最不可信任的开发商时,市民也给予了一定程度的客观评价，不少楼盘的开发商名列其中。在购房的过程中,购房者的维权意识不断增强,他们已经开始学会用法律手段解决购房中遇到的问题。因此,那些口碑不佳,品牌意识比较差的众多小开发商面对当今的市场环境已经难以为继.

　　青年人成为购房生力军，自住需求占主流

　　本次调查设置了关于购房者年龄段的问题. 26岁-30岁的年轻人占到了43%,成为绝对主流.。31岁-40岁的占24.64%。两者相加,比例高达67.64%.

　　如今的年轻人在购房者当中占据主导地位，经济实力与年龄的关联性在这个时代正逐渐淡化。很显然，在大多数人眼里经济基础薄弱、根本不可能买得起房的年轻一代，正在日益成为购房新兴力量。25岁~30岁的年轻人已经迈入或者正在迈入自己独立生活的阶段，有没有自己的“蜗居”，则被认为是这代人是否独立生活的重要标志。这一代年轻人面临着升学、就业竞争、房价上涨的“三高压力”，也拥有着高收入、高学历、高职位的“三高动力”。他们对自己的经济状况充满信心——一方面，“4+2+1”的家庭模式，让他们有了更稳固的家庭后盾;另一方面，他们也对自己未来的收入充满信心，“钱不是省出来的，而是赚出来的”、“花明天的钱，享今天的福”等观念早已融化在这代年轻人的血液里。此外，多元化的买房政策也给年轻人购房带来了更多的机会和便利。

　　当问及“购买商品房最主要的目的”时，有41.41%的人选择解决基本的居住问题，有55.05%的人选择改善居住条件。只有3.54%是为了投资或商用。

　　选择解决基本的居住问题与年轻人的购房比例互为印证，说明年轻人希望独立和建立小家庭的迫切愿望和实际情况。而高达55.05%的改善性需求表明宁波房地产市场还存在很大的发展前景。30岁-50岁的购房人已经具备了相当的经济基础，也已经成为社会发展的中坚力量。他们迫切地需要改善居住条件，提高生活品质。具有地段优势又有良好品质的楼盘仍将受市场热捧。

　　目前，投资需求偃旗息鼓，多数人对于未来并没有如去年一样良好的升值预期，因此，对于房地产市场的投资需求急速萎缩。再加上投资途径的拓宽，对于楼市的投资愿望已经比去年有了非常明显的降低，成为市场需求中的少数。

　　普通白领正承受着房价和物价的双重压力

　　在对购房者的职业性质和职务的调查中发现，独资、合资或私营企业工作人员所占比例最高达到49.51%，民营企业人员比例与其相当，这表明，外企、合资性质的企业薪金水平和住房福利体系领先于其他性质的企业，同时也证实了民营、私营、合作经营企业对于拉动国民经济增长所起到的作用在与日俱增。党政、国有企、事业单位工作人员占34.47%，这部分人群中的大多数拥有国家分配的房改房，想将其出售或出租，并为更新换代购置商品房。

　　职务方面,普通工作人员占66.67%,中级管理层(部门经理、副经理、科长、副科长、主管等)占28.5%,高级管理层(局长、处长、总经理、副总经理等)只占4.83%。

　　这表明,在购房者中,大量的私企普通员工占了多数,这些人有着不断上进的工作愿望和热切的购房需求,却不得不面对宁波高昂的房价和不断增长的物价水平，可以说,双重增长让他们的生活压力不断增加。

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