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东莞楼市月度分析报告(二)
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http://www.chinairn.com 发稿日期:2008-5-10
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六、商品房供应分析
1.新增供应总体情况
据东莞中原市场研究部监测结果统计显示，2008年4月份，共25个楼盘项目新增供应，较3月份有大幅回升，上升41.18%；同比07年4月持平；08年4月总供应面积为74.51万㎡，环比2008年3月上升71.6%，同比上升15.3%。其中，住宅供应量为69.44万㎡，共6383套；住宅供应按面积环比上升128.7％，同比下降17.3％，按套数计算环比上升177%，同比上升21.65％。
不难看出，市场卖方推盘速度在逐步加大，推盘量较去年同期水平更高，在价格不断的下调的情况下，楼市观望情绪有所减弱，而且临近五一传统销售旺季，开发商加大推盘的力度。
2008年4月份新增供应项目主要集中在东莞城区、大岭山、塘厦、凤岗、虎门、横沥、樟木头、寮步镇。具体项目分布见下《2008年4月东莞楼市新增供应项目分布图》
东莞中原市场研究部监测结果统计显示，2008年4月，由于最近两个月东莞楼盘价格不断下调，楼市逐渐升温，市场买方观望气氛被打破，加上邻近五一假期，卖方热情凝聚，纷纷推盘。环比涨幅高达71.6％，楼市再度成为关注焦点。
07年8月以来，东莞房地产市场受价格高企和政策影响，销售率不断下降，而通过数据可发现，累计供应量和已销售面积虽然都呈上升，但拉差越来越大，说明了供需比越来越大，市场的销售压力不断的增大。
3.新增供应物业类型
东莞市场研究部监测结果统计显示，2008年4月份新增供应中。主要以住宅供应为主，普通住宅供应项目18个，供应量为64.37万㎡；公寓供应项目2个，供应量为5.033万㎡；别墅供应项目1个，供应量0.0379万㎡；非住宅市场中商铺供应3.233万㎡，车库供应1.28㎡，写字楼供应0.567万㎡。环比3月，普通住宅供应比重有所上升，上升26.16%，主要楼盘有：景湖.名郡、东城中心、联华花园城、万科城市高尔夫花园、风临美丽湾、香槟城市花园、长银.东郡、世纪城.国际公馆二期等；别墅供应大幅度下降，只占了0.05%，只有卧龙山别墅一期，公寓供应大幅度上升，主要是因为尚书.银座、晶城的推向市场，占6.75%；本月非住宅物业供应急剧减少，写字楼只占到了0.75%，供应项目为尚书银座和聚星岛二期，商铺供应减少，占到4.34%%，车库供应也只占到1.75比例。
4.新增供应区域分析
东莞中原研究部监测结果统计显示，2008年4月东莞共有11个区镇有新增供应。城区供应量大幅度上升，城区供应面积43.48万㎡，环比上升495.6%，占总供应比重58.35%；镇区供应面积31.03万㎡，环比下降13.9％ ，占总供应比重为41.65％。东城、寮步、万江、南城、松山湖、塘厦是2008年4月份主要供应区域，6个区域新增供应合占总体比例达到91.31％。其中，其中以东城的供应量领跑全市供应，东城的供应量为27.63万㎡，占全市供应量的37.08%，主要因为光大景湖名郡项目单月就有17.86万㎡建筑面积推向市场，占全市供应的23.77%。
（其它区镇项目分布可以查看《2008年4月东莞楼市新增供应项目分布图》）
5.新增住宅供应户型分析
东莞中原研究部监测结果统计显示，4月东莞新增供应商品住宅面积区间主要集中在两房和三房，其中三房占51.40%％，两房占16.86%％，两种户型共占了68.26%%。公寓和一房户型占了13.88%，主要是尚书银座和晶城两个小户型项目被推向了市场。通过统计发现，三房单位供应比例为近几个月来的新高，短时间内大量的三房进入市场，容易造成产品同质化严重，使三房销售困难：四房单位比例下降10个百分点，两房单位比例增加，市场面向自住型客户尤其是首次置业者的供应有所增加。
从4月份东莞户型和面积区间分布来看，4月份东莞新增供应户型面积交叉少，小户型单位主要集中在20~60㎡之间，其中公寓的面积集中在21~40㎡，一房单位的面积主要为41~60：两房单位面积主要集中在61~100之间，三房四房单位面积呈多样化，三房的面积区间为81~140，四房的面积区间为141~200，主要是三房、四房单位为市场的主力户型，多样化的面积适合不同层次需要的买家：复式单位主要分两种，一种是81~100㎡的小复式和200㎡以上的大复式，其中81~100㎡占了绝大部分，主要是怡丰.翠云轩项目的上市。
从新增面积区间分布可得，4月东莞新增商品住宅供应套数主要集中在81~140㎡，占了总套数的58.64%。
6.90/70政策对新增户型面积的影响
从面积比重图可以看出，在90/70新政推动下，90㎡以下户型所占比例没有如预期那样快速的调落。而纵观整个走势，东莞市场新增供应量都远远达不到政策的要求，最高月份也只占35%，最低月份更只有8%，踏入4月份面积90㎡以下单位所占比例为18%，从供应的项目户型面积看，很多项目本月推货户型均为中大户型，都是90㎡以上的产品，如东城中心御景台、锦绣山河、万科城市高尔夫、阳光海岸悦湾等项目。随着受政策影响的项目上市，预期90㎡单位所占比例会逐渐增多。
七、商品房成交分析
据东莞中原研究部监测数据统计显示，2008年4月东莞楼市成交量较上月轻微下降，商品房销售总面积为29.37万㎡，环比下降7.41％，同比下降35.97％，其中住宅销售面积为27.29万㎡，环比下降7.87%，同比下降35.32％；住宅成交套数为2423套，环比下降16.88%，同比下降32.84％。
1.商品房总体成交情况
整个4月，总体成交基本飘绿，各项指标环比约降1成，同比约降3成，市场观望气氛还没得到扭转。成交下降原因可归结为：第一，4月初清明时节，东莞有不购房的传统习俗，造成拉低本月成交数据的情况；第二，5.1国际劳动节将至，消费者蓄意待机，认为5.1楼盘降价促销激烈，因此，部分购房者选择等待5月择机入市。
2.住宅供求走势
据东莞中原研究部监测数据统计显示，2008年4月东莞楼市成交出现低开高走情况，4月上半月的日去货量为0.79m2；而进入下半月则为1.03万m2，上涨幅度为30.82％。，但由于整体成交量不高，因此不能拉高4月成交数据。（见日线图）
从2008年4月东莞楼市的总体表现来说，基本和3月持平，只是4月受清明轻微影响，导致4月成交数据较3月轻微下降。另外，我们从月线图可以看出，3月和4月夹在中国农历春节和5月传统黄金月（劳动节）之间，前受传统低迷，后接传统旺季，因此，3月和4月可以说是难兄难弟，楼市成交相对平稳，但整体不高，均有蓄意待发之势，预计5月成交将会迎来一个较大幅度的提高，根据东莞中原研究部的统计预测，2008年5月东莞的商品房成交面积约为40万m2。
3.成交区域分析
东莞中原研究部监测数据统计显示，2008年4月城区成交比重为50.24％，镇区成交比重为49.79％，城区与镇区的比例各占5成。从走势看，城区成交所占比重自2007年11月以来呈现逐月上升的趋势，一方面是由于城区楼盘价格有所回落，促进了楼盘销售；另一方面是受松山湖部分楼盘销售所带动。
城区成交主要集中在景湖·名郡、锦绣山河、天骄峰景、尚书银座、景湖春晓二期、阳光海岸·悦湾、万科运河东1号花园(三期)和花园城二期等项目，大部分为降价促销楼盘，只有尚书银座开盘热卖；而镇区的成交则集中在丰泰·东海山庄、香缤城市花园、怡丰翠云轩、中央公馆·海德堡、丰泰城一期、锦绣半山花园、锦绣城市花园、凯东新城、三正财富新地等项目。
4.商品房销售率分析
根据东莞中原研究部监测数据显示，东莞市2008年4月份全市商品房整体销售率为62.16％，环比3月份销售率63.39％下降1.26％。从2007年以来数据可以看出，东莞全市的累积供应量保持稳定的增长，但已售面积在2007年8月以后增幅放缓，存量逐渐增多，加之销售率自2007年8月以来持续走低，导致销售率与供应量的叉口逐渐放大，后市消化压力较大。
城区4月销售率较高的片区是南城、莞城和东城，销售率均超过60％，但在4月的销售率增幅中，只有莞城和松山湖的销售率有所上升，其余片区均有不同程度的下降，下降幅度较大的是万江15.54％，其次是东城10.28％；镇区4月份销售率较高的有企石、桥头、沙田和谢岗，销售率均在80％以上，但如企石、桥头等镇区的销售率高是相对该镇区供应量少而言的。从销售率增幅看，4月份各镇区的销售率增幅普遍在6％以下，部分镇区销售率不升反降，而且幅度较大，寮步、塘厦、樟木头和横沥等镇区。（详见下表）
东莞中原研究部根据区域销售面积增幅、区域新增供应面积增幅和区域销售率建立了区域销售率变幅分析模型（如下图）。从下图可以看出：万江、东城、樟木头等区域4月销售率下降幅度较大，主要是因为新增供应增幅远超过销售面积增幅；而寮步、塘厦等区域则是应为销售滞后，并且有新增供应共同拉低；而黄江、长安等区域销售率有所上升，是因为4月成交面积增幅较大，并且新增供应面积增幅较小；而莞城的销售率轻微上升则因为没有新增供应，累积销售所带来的销售率上升；松山湖则因为销售增幅稍大于新增供应面积增幅，因此其销售率稍有提高。
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