- 保护视力色：
东莞楼市月度分析报告(三)
-
http://www.chinairn.com 发稿日期:2008-5-10
- 【搜索关键字】：东莞 楼市 房地产 商品房 楼盘 楼市 住宅
- 中研网讯：
-
（三）各物业类型成交分析
根据东莞中原研究部监测数据显示：2008年4月东莞楼市成交类型依然以普通住宅为主，占成交总面积的83.02％，相比3月上升1.7％；其次是公寓6.20％，相比3月下降4.10%；然后是别墅5％。（如下图）
1.别墅成交分析
2008年4月别墅成交面积为1.41万㎡，环比3月上升50％，成交套数为50套，环比2月上升47.06％，套均成交面积为281.84㎡，环比3月上升1.66％。成交项目主要集中在：誉景名居、丰泰·东海山庄、万科·松山湖1号二期、旗峰天下、沿海·丽水佳园、银湖山庄四期等。（详见下表）
2.写字楼成交分析
2008年4月份全市写字楼成交面积为0.9万m2，环比3月上升162.22％，共成交57套，环比3月上升111.11％，成交项目主要集中在：第一国际三期、汇成大厦、长安商业广场和东莞财富广场。
3.车库成交分析
2008年4月车库成交面积为0.39万m2，与3月基本持平，成交套数为280套，环比3月下降5.08％，成交项目主要集中在：凯东新城二期、丰泰•东海山庄、御花苑、东田丽园三期和石竹山水园。
（四）行业及市场集中度分析
1）行业集中度分析
行业集中度指数又称“行业集中率”是指该行业的相关市场内前N家最大的企业所占市场份额（产值、产量、销售额、销售量、职工人数、资产总额等）的总和。
根据上述两个指标，确定东莞楼市本月销售排名前4的行业集中度为47.32％；销售排名前8的行业集中度为58.20％。说明目前东莞房地产开发是一个集中度较高的行业。
尽管近年外来发展商相继进入东莞进行房地产开发，使得开发商数量规模有所扩大，但品牌开发商通过自身的战略扩张发展，整个行业集中度在逐步提高。而在目前信贷收紧、销售缓慢的情况下，部分房地产开发商将由于得不到银行信贷支持、资金无法快速回笼而逐渐被淘汰，房地产业将迎来新一轮洗牌，行业集中度预期逐步提高。
2）市场集中度分析
市场集中度(Market Concentration Rate)是对整个行业的市场结构集中程度的测量指标，是市场势力的重要量化指标。
东莞中原研究部根据东莞2008年4月全市楼盘成交情况，以成交套数前8名的项目为样本对象，计算得出东莞2008年4月的市场集中度为35.7％。纵观2008年以来，东莞楼市成交集中度稳定在33％-36％之间。2月份市场集中度为43.4%，市场集中度的上升说明市场资金向优势楼盘集中。而随着未来东莞楼市供应项目数量的增多，市场集中度预期走低，市场竞争加剧。
八、商品房成交价格分析
(一)商品房价格总体情况
东莞中原研究部监测数据统计显示，2008年4月份东莞商品房各用途的销售价格情况如下：
2008年4月东莞市商品房均价6647元/㎡，环比上升6.2%。住宅市场短期表现出价升量跌的状况，成交量的下跌还是受市场不景气的影响，较早推出的楼盘成交量依然比较低迷，部分新上市楼盘使短期成交量集中，4 月份优质楼盘上市供应的结构性变化带动价格的上升。非住宅市场由于各月成交量较少，显示出来数据基本代表了部分楼盘情况。
(一)商品住宅价格分析
1.商品住宅量价走势
2008年4月商品住宅价格6298元/㎡，环比上升7.9%，住宅均价较大幅度的上升，主要由于本月住宅上市成交楼盘结构性变化，其中包括尚书银座、锦绣山河、万科高尔夫七期等优质楼盘的成交，这些楼盘直接带动了住宅价格的上升。中原研究部数据显示，4月份共有145个楼盘成交，住宅价格在6000元/㎡以上成交面积占32%，6000以下占68%。
2.普通住宅销售价格分析
4月份东莞市普通住宅价格5898元/㎡，环比上升7.6%，其中普通住宅成交的前五位的成交金额占据全市总成交金额的45.3%，包括锦绣山河、天骄峰景、万科城市高尔夫花园七期、景湖名郡、香缤城市花园。
2.公寓销售价格分析
4月份公寓的价格6736元/㎡，环比上升16.9%。4月公寓均价环比大幅上升，主要由于城区部分楼盘的成交带动，主要有尚书银座、时尚岛·蓝钻、卡布斯国际广场、景湖春晓二期等，地段绝佳的尚书银座本月上市，均价突破万元大关，拉动了公寓价格的上升。
3.别墅销售价格分析
4月份东莞别墅均价13985元/㎡，环比下降12.9%。受大势走弱拖累，投资热情暂时平抑，别墅成交量较少，在短期内价格受成交产品的影响较大，城区的旗峰天下依然保持高位，镇区别墅价格差异教大。
(一)非住宅价格分析
1.写字楼价格分析
4月份写字楼均价8563元/㎡，环比下降12.7%，成交的楼盘有第一国际三期、汇成大厦、长安商业广场、财富广场、东江花园。东莞的写字楼较少，体量均不是很大，成交也是多点开花。
2.商铺价格分析
4月份东莞商铺均价17479元/㎡，环比下降6.4%。三正财富新地、西城楼大街延续之前较好的销售，其他商铺销售情况比较间断。
东莞商铺价格月度均线与季度均线有所下滑，并突破半年线，商铺的价格回落到17000-18000元/㎡左右徘徊；可见，受大势走弱拖累，市场投资热情受到平抑，商铺也难独善其身。
(一)区域价格分析
1.城区镇区住宅价格情况
4月份东莞城区商品房价格7056元/㎡，环比上升2.6%，镇区价格6187元/㎡，环比下降6.2%。城区各用途的住宅价格有所上升，其中普通住宅上升6.1%，公寓上升21.6%，城区成交价格主要由新入市的中高端优质楼盘热销带动；镇区别墅价格有所下降，主要由于誉景名居的别墅产品以实收6600元/㎡的价格入市，镇区住宅价格的上升主要由于老盘成交的带动。
2.各区价格情况
2008年4月份的商品房均价镇区的道滘、凤岗、厚街排前三位，道滘主要是沿海丽水佳园的成交，一个盘的成交对房价的敏感性不是很强，而凤岗与厚街两个区对商品房价格较为敏感，成交的产品差异或许就造就价格的差别。凤岗、石碣、莞城商品房与住宅均价相差较高，个别非住宅项目成交拉动商品房价格。
3.各区域价格环比同比指数
4月份全市各区域的价格环比中有15个区域价格上升，13个下降。城区中，南城均价同比与环比均上升25%以上，主要由4月份成交楼盘尚书银座、第一国际三期、时尚岛·蓝钻、东骏豪苑三期等拉动，东城均价有所下跌，天骄峰景、景湖春晓等均有不同程度的优惠降价，万江的回落幅度较大。4月大部分区镇的均价同比各有升降，部分镇区由于成交量较少，成交产品的差异造就价格的变化，其中大岭山的均价已经回到去年同期的水平。
- ■ 与【东莞楼市月度分析报告(三)】相关新闻
- ■ 行业经济
- ■ 经济指标
-
