北京宣武区房地产发展相对其它城区较晚，发展速度也相对慢一些，一个金融街题材，好象永远被中关村、亚运村和CBD压制，而且似乎还有点距离，直到两广路打通后，宣武区房地产项目才开始真正火热起来，但真正形成高潮，还数目前传媒大道的闪亮登场。所以，宣武区在近十年的房地产开发中，仅涌现了50余家房地产项目，可谓供不应求。

宣武区新近提出的步行商业街的规划：磁器口至珠市口之间南北两侧将建设北京大家庭商业街，商业街全长1.8公里，总建筑规模30万平方米。宣武区是北京四个中心城区之一。近年来，该区确定了“老城区改造与合理开发”相结合的道路，在改造琉璃厂、大栅栏、牛街、天桥等传统文化区域的同时，正有重点地建设一批高品质的房地产项目。

目前，南城一度落后的面貌正在不断改变，水网、电网、热网、路网正在延伸到南城各地，特别是南城的道路几年来发生了巨大变化，菜市口大街、丰北路、丽泽路、广安大街、南中轴路纷纷得到改造，地铁五号线正在启动。广安大街的地下市政设施投资额约30亿元，沿线城市基础设施薄弱的状况得到根本性改变，直接受益者便是沿线的房地产项目。 

宣武区的房价明显低于东城区与西城区，而住宅档次却丝毫不逊色，较低的价位正吸引来ＣＢＤ甚至中关村的客户群。今后两年，宣武区将迎来大改造与大开发齐头并进的喜人局面。

目 录

CONTENTS

第一章 相关概念及行业投资特性分析 1

第一节 产业相关概念  1

一、房地产业的含义    1

二、房地产的分类       1

第二节 房地产行业的基本特性  3

一、土地的特性    3

二、北京土地资源的特征    4

三、房地产业的基本特性    4

第二章 我国房地产行业的概况      7

第一节 我国房地产业发展历史综述  7

一、房地产市场的基本情况       7

二、房地产金融的基本情况       13

三、经济增长与房地产业发展    19

四、如何看待房地产市场的"冷"和"热"      20

五、对策建议       21

第二节 我国房地产业发展现状  22

一、市场化程度也日益提高       23

二、房地产开发企业正向规模化和集团化方向发展       23

三、房地产企业更加注重树立品牌    24

四、民营经济在房地产领域中迅速崛起    24

五、中国房地产业大趋势是供不应求       25

六、判断中国房地产市场年度形势要调整思路       25

第三节 我国房地产市场发展前景     26

一、前10月中国房产开发投资情况  26

二、房地产发展前景分析    26

第四节 2007年房地产走势预测与对策分析    29

一、2007年有利于我国房地产业发展的因素分析  29

二、2007年制约我国房地产业发展因素分析  33

三、2007年促进我国房地产业良性发展的思路与对策  35

第五节 中国房地产市场有没有泡沫  38

一、房价与收入比偏高算不算泡沫    38

二、房租背离房价算不算泡沫    38

三、住房空置率低算不算无泡沫       39

第六节 中国房地产金融分析     41

一、住宅的整个金融体系要有利于住宅的整体发展       42

二、金融平台是房地产强大的基础    42

三、信托基金给开发商带来无限商机       42

四、控制公司战略和财务风险 财务安排首当其冲  43

第七节 中国2007年房地产市场发展趋势      44

一、房价将持续上涨    44

二、融资多元化    45

三、二手房市场持续升温，有望夺回半壁江山       45

四、政府将加大对地产开发的介入，政府调控市场的力度将增强       46

五、行业洗牌风起云涌       46

六、物业管理社会化、专业化、市场化    46

七、房地产营销将回归到地点、产品、社区三个基本层面    46

八、土地政策与融资方式的变革，中国地产终结大盘时代    47

第三章 我国房地产行业的主要特点     48

第一节 我国房地产行业的主要特点  48

一、房地产市场的6个主要特点       48

二、2006房地产走入品牌时代  49

三、产投资主要特点    55

四、纵观房地产广告的特点与策略    57

五、房地产价格变动特点    59

六、抵押房地产拍卖价格评估的特点       60

第二节 近期国家宏观调控政策对房地产业的影响  61

一、平抑房价仍然将是重心 宏观调控之音尚未休止     61

二、影响别墅市场的土地政策    64

三、后宏调房地产企业如何走    65

四、房地产业成宏观调控重中之重    71

第三节 宏观调控下房地产企业的对策     73

一、房地产市场宏观调控要与时俱进       73

二、根据宏观经济形势的变化，人民银行及时调整房地产金融政策    74

三、房地产信贷政策    76

四、房地产金融风险不容忽视    77

五、中国房地产业的治理与调控理性       78

六、房地产业如何应对宏观调控       81

第四节 我国房地产发展的十大问题  83

一、土地征用的补偿问题    83

二、城市规划问题       83

三、土地的一级开发问题    84

四、土地招拍挂问题    84

五、房地产结构失衡问题    84

六、经济适用房政策问题    84

七、宏观调控问题       85

八、全球经济一体化和外资对国内房地产的影响    86

九、房地产的金融       86

十、房地产的经营模式问题       87

第五节 房地产新政策分析  87

一、房地产新政策不可动摇       87

二、适当增加房地产信贷和土地供给       89

第四章 影响房地产业发展的主要因素 90

第一节 影响我国房地产业和房地产金融发展的制度性因素  90

一、房地产市场发展中的制度影响    90

二、三大张力影响房地产业       90

第二节 影响房地产市场的不利与有利因素     91

一、其不利因素    91

二、其有利因素    92

第三节 影响房地产价格的因素  93

一、社会因素       93

二、政治因素       93

三、经济因素       94

四、自然因素       94

五、区域因素       94

六、别因素    94

第四节 房地产投资过热的影响  94

第五节 北京房地产政策及影响  97

一、土地政策       97

二、住房政策       97

三、影响京城楼市的新政    98

四、影响京城楼市的十大新闻    99

五、政府对开发商、购房者的影响    100

第五章 北京房地产市场分析  103

第一节 北京房地产产品变迁经历的三个发展阶段  103

一、发展阶段       103

二、北京房地产市场有六大影响       104

三、北京二手楼市走势       105

四、北京房地产市场仍处在一个调整时期       108

第二节 北京房地产市场状况     109

一、2006年市场回顾  109

二、2006年总体情况  110

三、2007年预测  111

第三节 北京自然地理和社会经济情况简介     121

一、北京自然地理       121

二、北京市经济发展概况    121

三、北京市民购房意愿上升       124

四、经济适用房将建在轨道交通终点       125

第四节 北京房地产的优势  126

一、地域优势，创建品牌实力    127

二、优越性加比，促成投资价值       127

三、北京大兴商业地产开发滞后 后发优势明显     128

第五节 北京房地产市场具体分析     131

一、需求分析       131

二、供应结构透视       140

三、商业地产成为新热点    144

四、经济房定向销售    146

第六节 2006年8月份北京房地产市场总结    148

一、8月份北京房地产市场总体概况 148

二、各物业体的细化分析    149

三、8月份新盘项目    154

四、8月份市场小结    157

第七节2006年9月份北京房地产市场总结     159

一、9月份北京房地产市场总体概况 159

二、各物业体的细化分析    162

三、9月份新盘项目    166

四、9月份市场小结    169

第八节 成业行2006年10月份北京房地产市场总结    170

一、10月份北京房地产市场总体概况      170

二、各物业类型市场交易状况统计分析    172

三、2006年10月北京市房地产新开盘项目统计表       175

四、10月份市场小结及11月份市场展望       180

第六章 北京市宣武区发展现状      182

第一节 宣武区概况     182

一、基本概况       182

二、宣武区人才市场建设蓬勃发展    183

三、宣武房地产规划    184

第二节 宣武区社区商业发展情况     185

一、发展现状       185

二、主要问题       187

三、发展思路       188

四、主要措施       189

第三节 房屋租赁市场日渐兴起  191

第七章 北京市宣武区房地产发展分析 193

第一节 宣武区房地产市场分析  193

一、宣武区期房均价涨增幅最高       193

二、北京26个项目获批预售 面积逾百万平米       193

三、有价无市现象       194

四、北京老旧楼改造    195

第二节 宣武区房地产发展优势