深圳经济持续稳健地增长，为深圳房地产的发展提供了强有力的“后援”。十五期间，深圳市GDP保持了15.8%的年均速。未来5年，深圳市经济总量还将至少保持13%的增速。深圳人均收入连续居全国大中城市第一位的事实，将最直接影响并首先作用于房地产行业，这使得深圳市的房地产投资和房地产的需求，将在近几年内持续保持在一个“高位对接”的状态。与此同时，深圳现在正处在一个全民置业时期，基本的置业力量，至少还需要5年的时间才能得到一定程度的缓解。与深圳的城市发展阶段相对应的是，1985年至1992年和1995年至2000年，深圳产生了两段置业的高峰期，基本完成了城市的第一代置业。从2004年开始，深圳进入第二代的置业和第一代置业升级和换代期。这客观上导致深圳整体上开始进入新一轮置业高峰。

投资性置业仍然是影响深圳房价的重要因素。在深圳现有的置业结构中，投资性置业占17%左右，这个数据具有相对的合理性。对深圳而言，一个高比例的投资性置业结构，是由深圳作为中国最大的住房租赁市场的特性所决定的。深圳是中国最大的商务性城市之一，同时又是户籍人口最小的城市，商务性人口随着城市的升级还在不断持续流动和增长，在1200万的总现实人口中，75%的人口的居住方式都是非产权式居住。这客观上使投资性置业成为深圳置业结构中的一个合理而重要的力量。综合上述因素而言，2007年的深圳房价仍将保持一定的、稳健的增长。对政府管理部门来说，对楼市的调控，手中仍然有“牌”可出，深圳房地产市场不会走入失控和无序。

本研究咨询报告依据深圳统计局、深圳市规划与国土资源局、国家经贸委、全国商业信息中心、国民经济景气监测中心、《深圳房地产统计年鉴》、全国及海外多种相关报纸杂志的基础信息以及房地产专业研究单位等公布和提供的大量资料，对深圳房地产行业的发展现状，重要子行业和关联行业的发展情况以及行业的未来发展趋势等进行了详尽的剖析，并重点介绍了深圳住宅市场、深圳别墅市场和各片区房地产市场发展状况，深圳房地产行业内竞争格局，以及面对各种挑战，深圳房地产行业将面临的冲击及企业的应对策略。报告综合了土地市场、住宅市场、办公楼市场、商业用房市场、工业物业市场以及豪宅、别墅市场等重要板块的内容，并介绍了深圳主要房地产上市公司成功的经营模式及香港、台湾等房地产业发达地区的经营理念，是国内房地产开发企业、物业管理和房产中介、装修公司、房地产研究机构等单位准确了解目前深圳房地产行业发展动态，把握企业定位和发展方向不可多得的精品。

目 录

CONTENTS

第一部分 相关概念及行业投资特性分析

第一章 相关概念及行业投资特性分析 1

第一节 产业相关概念 1

第二节 房地产行业的基本特性 3

第三节 房地产行业的投资特性分析 7

一、我国房地产周期波动规律分析 7

二、中国房地产正步入"火山喷发期" 8

三、深圳房地产周期性分析 10

四、房地产进入"均利"时代 11

五、我国房地产业的投资风险分析 12

第二部分 市场现状分析

第二章 深圳市房地产市场发展概况 14

第一节 深圳房地产市场发展概述 14

一、2006年深圳房地产市场回眸 14

二、2006年深圳房地产价格指数分析 21

三、2007年市场发展主要特征 26

第二节 2006年房地产市场发展概述 29

一、2006年市场概况 29

二、2006年住宅市场发展概况 31

三、2006年写字楼市场发展概况 34

四、2006年商铺市场发展概况 37

五、2006年工业物业市场发展概况 40

第三节 发展存在问题及前景分析 42

一、发展存在问题 42

二、发展前景预测 51

1、2007年深圳房地产市场发展预测 52

2、深圳商品房空置呈下降趋势 52

3、2007年深圳房地产三级市场发展展望 55

第三章 深圳住宅市场发展分析 59

第一节 深圳住宅市场发展概述 59

第二节 深圳典型住宅价格指数片区分析 64

一、2005年深圳典型住宅价格指数片区分析 64

二、2006年深圳典型住宅价格指数片区分析 76

第三节 深圳住宅设计理念的个性化趋势 82

第四章 深圳办公楼市场分析 88

第一节 深圳办公楼市场发展概述 88

第二节 深圳办公楼市场区域分析 98

一、深圳办公楼分布状况及市场特征 98

二、中心区未来办公楼市场状况分析 100

三、南山办公楼市场前景分析 101

第三节 深圳办公楼市场特征及前景展望 105

一、市场发展特征 105

二、深圳办公楼市场发展趋势 109

1、深圳市写字楼发展新特色 109

2、深圳写字楼西进势不可挡 110

第五章 深圳商服用房市场分析 111

第一节 深圳商服用房市场发展概述 111

第二节 深圳商服用房市场区位分析 117

第三节 深圳商铺营销分析 127

一、现阶段深圳商铺营销特点 127

二、深圳商铺营销存在问题 128

三、深港商铺营销模式比较探析 131

四、深圳商铺可持续发展战略 132

1、商铺营销链 133

2、商铺可持续发展的关键 133

第四节 深圳商铺发展特点和市场展望 134

第六章 深圳豪宅、别墅市场分析 138

第一节 深圳豪宅市场发展概述 138

第二节 TOWERHOUSE引领深圳豪宅市场 146

一、TOWNHOUSE的实质和标准 146

二、TOWNHOUSE在国外的发展 147

三、TOWNHOUSE在国内的发展状况 148

四、TOWNHOUSE在深圳的发展状况 150

第三节 深圳豪宅市场发展特点 152

一、深圳别墅群三足鼎立 152

二、高层豪宅走俏鹏城 154

三、2006年豪宅市场新特征 156

1、豪宅放盘量大增 156

2、比拼景观卖点 156

3、豪宅借中小户型突围 157

第四节 深圳典型豪宅分析 159

第五节 深圳豪宅市场存在问题及前景展望 171

第七章 深圳房地产片区市场分析 177

第一节 新福田引领深圳楼市时尚 177

一、打造都市CBD 178

二、方兴未艾的中心南区 182

三、香蜜湖片区--豪宅主宰市场 184

四、黄岗片区--楼市外销热点 188

五、景田片区--价格一再走强 189

六、石厦片区--新区位坐落中间 190

第二节 充满希望的宝安房地产市场 190

一、2006年宝安区房地产市场回顾 190

二、宝安区房地产市场透视 191

三、打造都市新干线—规划中的宝安新中心区 194

第三节 罗湖房地产蓄势勃兴 196

一、罗湖房地产市场透视 196

二、罗湖房地产市场价格指数分析 200

三、莲塘片区房地产市场分析 202

第四节 南山楼市热得有道理 204

一、南山区房地产市场发展概况 204

二、填海五区渐入佳境 206

三、前海片区--楼市"潜力股" 206

四、后海片区--滨海纯住宅功能板块 207

五、科技园（高新区）片区--房地产硅谷 208

六、升值稳健的南山中心区 209

七、2007年南山区房地产市场走势分析 210

第五节 发展中的龙岗房地产 212

一、龙岗区房地产市场发展概况 212

二、龙岗区房地产市场发展特点 214

三、龙岗区房地产市场的影响因素分析 215

四、龙岗区房地产市场存在的问题 216

五、布吉片区—关外"领头羊" 217

六、龙岗中心城片区房地产发展状况 217

第六节 盐田房地产精神不振 220

一、盐田房地产遭遇冷落 220

二、六大硬伤制约盐田 223

三、盐田房地产前途仍是光明 226

第八章 深圳外销房市场分析 228

第一节 深圳外销房市场发展现状 228

一、深圳房地产外销市场发展的四个阶段 228

二、深圳外销向西看 229

三、2006年深圳外销市场回顾 231

第二节 深圳外销房市场发展特征 233

一、港人在深置业新趋势 233

二、深圳外销楼盘特征 235

第三节 外销市场发展存在问题 237

一、外销楼市画饼充饥 237

二、外销期待新营销 238

三、外销市场呼唤配套社会服务设施 241

第四节 2007年深圳外销楼盘走势预测 243

第九章 住房抵押贷款及担保体制分析 246

第一节 国外住房抵押贷款保险、担保现状分析 246

第二节 我国住房抵押贷款保险、担保现状分析 248

一、我国目前住房抵押贷款保险、担保的基本情况 248

二、我国目前住房抵押贷款保险、担保的基本特点 249

三、我国建立住房抵押贷款体制存在问题 250

四、深圳有望率先住房按揭证券化 252

第十章 房地产中介、物业市场分析 254

第一节 深圳房地产中介市场分析 254

一、深圳房地产市场的销售模式分析 254

二、市场呼吁产销分离的销售模式 255

三、房地产中介是开发商的得力助手 256

四、香港与台湾房地产代理模式分析 257

五、深圳的选择：比较中借鉴 259

第二节 深圳物业管理行业分析 260

一、物业的内涵 260

二、深圳物业管理行业步入理性发展 260

三、加入WTO后物业管理四大走势预测 261

第十一章 深圳房地产业需求分析 264

第一节 深圳房地产市场需求分析 264

一、深圳市居民购买力分析 264

二、深圳房地产业的市场需求特征 265

三、老年公寓--深圳房地产开发的空白 267

四、深圳消费者置业将更加理性 268

五、深圳房地产市场容量预测 271

第二节 深圳住宅消费意愿统计分析 274

第三