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经济长期看好并非房市长期走牛
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http://www.chinairn.com 发稿日期:2005-5-11
- 【搜索关键词】：研究报告 投资分析 市场调研 经济 房市
- 中研网讯：
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所谓看好中国房地产业20年的论断，其依据主要来源于对中国未来国民经济的发展预期和我国城市化的进程。但从一些发达国家和地区的市场表现来看，国民经济的发展与房地产市场的发展之间并不存在正比关系。
可以说，房地产市场的持续兴旺，将对国民经济产生积极的推动作用，而如果认为只要国民经济还处于增长期就必然会带动房地产市场的发展却缺乏事实依据。比如自上世纪60年代中叶开始，中国香港和中国台湾的经济始终处于一种良性发展之中。就在其经济持续40年的增长期内，楼市却发生过数次大起大落，其中房价在短时间内缩水幅度达50%的就有两次。美国曾在上世纪80年代末90年代初经历过一轮房价的大起伏。在此之前，曾有不少日本大财团挟巨资在美国购买了帝园大厦等一大批知名物业，但没想到随之而来的楼市大滑坡，让不少人身陷其中。尽管美国的国民经济自克林顿时代开始复苏，近十年美国的GDP始终保持着高速、稳步增长，房地产市场在美联储降息政策的刺激下有回暖迹象，但房价还是远低于滑坡之前的水平，可以说美国本轮房地产业的增长幅度是与其国民经济的发展速度不相匹配的。
经济学原理告诉我们，任何一个市场都呈现周期性变化，持续上涨的房地产市场的房价下跌只是时间问题。西方国家由于楼市的历史较长，已经历几轮的起伏周期，因此西方经济学家对未来市场的预测是建立在由历史数据组成的数理模型推算基础之上。但中国的房地产市场尚处于起步阶段，还没有经历过一次完整的经济周期，在缺乏历史数据和案例分析的情况下，任何一种对中国楼市的未来预测，其科学性与可信度都不得不让人打上一个大大的问号。
我国的人均GDP只有1000美元。房地产业的发展速度却已经远远超越了GDP的增长速度，提前进入快车道。2004年各大城市的房价收入比的平均数达到了10∶1，北京、上海等一线城市更是高达12∶1，可以说中国房地产市场的发展已经接近极限，无论是居民购买力还是投资回报空间都被大大地压缩，而此时这些学者却发出了这样的论调，这是否多少给人一点掩耳盗铃的感觉呢？
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