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上海楼市“扑朔迷离” 2006楼市现状调查报告
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http://www.chinairn.com 发稿日期:2006-3-15
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- 中研网讯：
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春节后部分楼盘销售明显好转
市中心士林华苑成交120套
士林华苑于2月18日正式开盘，一个月不到已经售出120套，这样的成绩在市中心实属罕见。该案的房型多种多样，均价为15500元/平方米，在市中心楼盘中相当有竞争力。该案销售活动策划比较成功，VIP卡、优惠促销等带来了不少人气，也是能够取得如此佳绩的一个原因。
普陀内环、中环线新盘成交齐涨
普陀内环线的中远两湾城、新湖明珠城和装修房十里都华成交位居三甲。2月以来，中远两湾城成交33套房源、新湖明珠城一举销售了31套，成为板块内的交易大户。装修房十里都华共成交22套房源。万里板块内有8个新盘在售，也集聚了不少人气楼盘。其中中环凯旋宫共成交16套房源，万里欣苑和万里雅筑分别成交71套和54套。长征板块的金沙雅苑共成交73套房源，占板块成交量的七成以上。
浦东三林、御桥板块销售最旺
二月中旬上南三林地区的成交量迅速提升，特别是东三林地区的环球翡翠湾、万科新里程、环球中央花园（名嘉新苑）、未来域等项目表现良好。其中环球翡翠湾、万科新里程二月至今销售业绩都超过了70套，交易量排名浦东前列。御桥板块大盘地杰国际城近来的销售也很突出，二月份以来共去化了85套房源，其中三月至今不到半月销售25套。联洋地区的第九城市上月成交了24套，进入3月来也有数套成交。
宝山一号线北延伸段三大新盘成交迅速
二月中旬以来位于宝山地铁一号线北延伸段的三大新盘相继上市，为该地区带来了极大的人气，主要还由于这些楼盘相对其它区域的地铁房价格较低，对于那些资金不多却有迫切需求的购房者来说具有很强的吸引力。
位于西城区的柏丽华庭2月18日开盘 ，已经售掉66套。该案于2006年2月18日正式接受预订。活动当天一场大雪加上天气寒冷对销售带来了不小的影响。但是，不少客户从凌晨4点多钟就来到了现场售楼处排队等候。在短短的一天中，就销售掉近40套单元。该案在最近更是被评为了上海仅有的两家绿色承诺小区其中的之一，以及宝山区的四新小区。宝宸共和家园作为宝山区内最大的地铁社区， 2-3月份即销售了81套。该案主要依靠前期售楼处和过去老客户的积累，加之其与地铁站相对，吸引了不少地铁族。和欣国际花园出门即是地铁一号线和共和新路高架，由于该板块周边的新盘均价多在7500元/平方米，而该案开盘的二楼从6180元/平方米起价，引起了非常大的轰动，2月18日新推的96套新房源，已售出95套。
虹口杨浦低价盘吸引自住客
虹口区2月份来销售最好的楼盘是虹口欣逸家园和爱家豪庭,分别有51套和49套的成交量。虹口欣逸家园房型从一房到三房都有，均价为8600-9500元/平方米,相比板块内次新房9600元以上/平方米的价格而言，该楼盘对区域内自住购房者仍具有一定的吸引力。自2月份以来，每周都有10多套房源成交。爱家豪庭2月18日推出第二批263套房源，至今已经成交了49套，均价13400元/平方米。杨浦区靖宇家园2月份以来成交34套，该案二房90平方米左右，三房110平方米左右，经济实用。自二月份以来，该案每周都有7-8套成交，在杨浦各盘中首屈一指。
闸北区公园城市、阳城世家销售火爆
彭浦板块大盘公园城市2月份以来已经销售了129套房源，阳城世家也有73套的成交量，房源选择多、价钱便宜是两者热销的法宝。
徐汇区热销楼盘分布较散
2月份以来，徐汇区整体市场维持着缓慢去化的态势，但也有少数楼盘销售较好。华泾板块的巴萨维拉以9000元/平方米的低价销售了24套，新开盘的锦馨苑也以比周边楼盘便宜数千块热卖30套，地段较好、均价适中的襄阳秋邸也卖出了26套。整体看来，徐汇区的热销楼盘销售的套数与其它区相比还是比较少的。
闵行区热销楼盘集中在老闵行、春申、古美
闵行区是房源供应大区，近来的热卖楼盘主要集中在老闵行、春申以及古美地区。房价低、配套好是老闵行的优势，区内的剑桥府邸和南洋瑞都2月以来分别销售了35套与43套。春申板块良好的规划和配套吸引了不少人。名盘春申景城2月以来售出了106套。宜山路上的九歌上郡以促销带动销量的手法屡试不爽，2月来去化了95套。
松江九亭三个新开项目低价狂销近200套
位于九亭涞亭南路888号的三盛颐景园五期上周日开盘销售，开盘当天将有特优折扣、并可在交房前获赠家用空调一台，房型面积58-121平方米，其中两房41-50万元、三房52-67万元，开盘一周销售达到70套，绿景世都均价为5400-5800元/平方米，由于靠近9号线仅300米，销售极其火爆，2个月来新上市已售出了89套之多。九城湖滨公寓毗邻沪青平、沪松2条高速交通扼要，去年底，开盘当天有超过200人到达售楼现场，近期成交了31套。
长宁区各板块最低价楼盘畅销
天山路的河风丽景是长宁区在售楼盘中售价最低的,为11000元/平方米,2月份以来销售了38套.。城宁花苑是中山公园板块售价最低的项目，2月份以来有31套成交，现在的价格为14300元/平方米。
楼盘价格走势出现分歧 涨价、降价现象共存
春节后，从全市看来，楼盘间的价格走势出现分歧，部分房源稀缺或者销售较好的楼盘开始提价，幅度从数百元到数千元不等。而与此同时，也有不少楼盘誓将降价进行到底，优惠重重。
近期涨价楼盘一览
区域 楼盘名称 原价 现价 涨幅
普陀 万里雅筑 8000 8500 6.25%
普陀 大华愉景华庭 8000 9000 12.50%
闵行 古龙尚居 8300 8800 6.02%
长宁 河风丽景 10500 11000 4.76%
松江 同润加州 6000 6500 8.33%
静安 静安苏堤 17000 18000 5.88%
黄浦 上海滩新昌城 19000-23000 19000-25000 8.69%
徐汇 太原邸 26000 28000 7.69%
近期降价楼盘一览
区域 楼盘名称 原价 现价 降幅
嘉定 协通公寓 4350 4100 5.70%
松江 兴日家园 5000 4600 8%
闵行 贵峰苑 6000 4100-5800 16.66%
宝山 富浩河滨花园 6500 5800 10.70%
嘉定 志能新苑 7500 7300 2.60%
卢湾 卢湾都市花园 15000 14000 6.66%
浦东 涵合园 11500 11000 4.35%
宝山 美兰湖颐景园 6000 5400 10%
五大板块销售低迷依旧
市中心黄浦丽园、华府天地2月至今零成交
黄浦丽园主力房型为150-160平方米的三房，售价16000-17000元/平方米。从2月至今暂无成交。房型大、总价偏高是造成该案销售艰难的主要因素。华府天地作为市中心豪宅的代表楼盘之一，260-700平方米的超大户型和超豪华装修，6000美元/平方米的均价，都体现出该案的身价。但是随着该案接近尾声，以及附近同类楼盘翠湖天地的崛起，其销售陷入了僵局，自2月份以来，没有出现成交。有意思的是，该案的现场居然出现了不少销售横幅，作为这一档次的楼盘，这种作法比较少见。
浦东陆家嘴高档房销售平淡
小陆家嘴地区还是以几大江景住宅为主。盛大金磐目前整体均价在40000-60000元/平方米，春节后成交2套；爱法小天地小户型最近也没有成交，世茂滨江花园本月有1套房源成交，而汤臣一品大厦开盘至今无成交。财富海景花园二月份销售了4套，上周有成交2套，为小陆家嘴地区销售较好的高端项目。
宝山共富、西城区、月浦板块人气不足 交易量下降
共富、西城区在售楼盘较多,但售价没有明显优势,且周边二手房物美价廉,争夺了不少新房的客户。因此近来人气不足，交易量没有显著增长。
月浦板块目前成交情况不甚理想。去年10月富浩河滨花园推出了一批小高层房源，成交量不多，板块内其余两个尾盘也只有零星成交。由于地理位置的特殊性，该板块针对的购房者还是以附近自住客居多，消化力不强。
松江新城“空城”现象未有实质改观
松江新城目前在建的很多楼盘都是在２年前集中拿地的，开工时间基本都在当年１０月，施工进度也差不多，预售新房不可避免地集中上市，目前仅在售的新盘就达30多个。在规划方面，小区容积率都在0.8左右，楼盘形态大多数是混合型住宅小区，产品同质化相当严重，缺乏特色差异成为不少楼盘销售不佳的原因之一。整个松江新城除三湘世纪花城外，其它楼盘近来成交寥寥。
上半年的供应量庞大 竞争依然不容小觑
杨浦
上半年供应量分布较广，各板块均有增加，预计总体将达到28万平方米左右。
楼盘名称 即将上市体量(m2)
千山花园 5万
金宇家园 2-3万
信通·浦浩园 3万
欧洲豪庭 3万
星云苑 5万
珠江城邦 3-5万
海上海新城 5-7万
虹口
新增供应量多集中在四川北路板块和北外滩区域，嘉杰国际广场预计推出2万平方米。
溧阳华府预计新增3万平方米，旭园预计推出2-3万平方米，而爱家豪庭有望推出2万平方米新房。
市中心
上半年新增供应量主要集中在黄浦和静安两区，静安豪景预计推出1-2万平方米，金外滩花园可能推出3万平方米新房，而静安四季预计上市量为2万平方米。
徐汇
今年上半年徐汇区的供应量将有明显的增长。7万多平方米的永新城有望在4月份推向市场，淮海西路的汇宁花园也将在近期开盘，占地20万平方米的大盘中海瀛台以及万体板块的电影花苑都预计于5月推出首批房源。此外，老沪闵路的锦瑞小区也有望在上半年推向市场。
长宁
古北板块的古北国际花园大概还有2万多平方米的供应量，预计今年将陆续推出。古北国际广场还有最后的100多套两房、三房，预计将在四月份上市。强生古北花园后续仍有一定的供应量。古北玛瑙园预计5、6月左右将推出最后的20-30套左右房源。圣美邸则还有中间一幢60套左右两房，暂定6、7月间推向市场。金色贝拉维共有700套房源，但目前上市时间还没有具体确定。
此外，天山板块的天山河畔花园预计在6月左右推出靠近天山路的400-500套房源，河风丽景将在5月推出127套两房，长宁馥邦后面还有4幢小高层可能在今年推出。中山公园板块的城宁花苑还有一幢高层尚未发售，但目前没有确定开盘时间。
嘉定
3月18日位于南翔板块的金地格林世界将新推4幢18层的高层房源，总计200套，
此外，坐落于江桥板块的嘉城也将于3月18日推出其第四组团“香槟河畔”，该组团共由8幢小高层组成。
普陀
普陀最近开盘的项目只有桃浦板块的桃源富邦，真如板块的海上名庭三期将于3月中旬开盘，推出首批6幢小高层。另外，位于长征板块的阳光威尼斯四期预计今年上半年将开盘。
宝山
宝山最近上市的楼盘主要是和欣国际花园、宝宸共和家园、柏丽华庭，预计上半年还会陆续推出后续房源。3月份水岸蓝桥将推出靠近真华路高层的504套房源。美兰湖别墅和金兰雅墅将分别推出50套和213套别墅。此外，一号线沿线的檀乡湾，西城区的万科四季花城二期，上大板块的经纬城市绿洲二期今年上半年都将上市。顾村板块则有圣卡洛-铂庭、华丽家族-依云湾、世纪长江苑、丽景花园、上投佳苑、海德花园等多个项目将分期面市。
闸北
闸北区上半年主要供应量集中在内环板块和大宁地区，总建筑面积为48万平方米的绿洲雅宾利将是今年内环第一大盘，该案在近日即将开盘，同处内环的灵广花园、时代欧洲公寓暂未确定开盘时间。大宁板块除大盘慧芝湖花园较大的供应之外，宝华现代城也有望在年中开盘。
松江
九亭板块后续将上市的楼盘有总建面52000平方米的甲壳虫，此外3月上旬松江新城的大江苑将推出位于小区中心的多层公寓房，约有40套房源。新桥板块的白马花园二期和泗泾板块的金港花园二期目前正在建设中。别墅方面主要有新桥板块的英郡-雷丁3月份开始将有996套别墅开始面市；九亭板块规模较大的别墅项目依云郡将在4月正式开盘。
闵行
闵行区即将上市的房源量较大，分布也比较广，除了在售楼盘后续有充足的房源外，新工地更是遍地开花，公寓、别墅产品都有选择。
楼盘名称 即将上市体量(m2)
同济华城 13万
君临66 /
金铭文博水景苑 20万
湖山在望 /
众众德尚世家 /
今天花园三期 2万多
中梅苑 /
古北新城二期 6万
水景书香园 5万
华唐苑四期 2万多
龙祥嘉园 2万多
半岛豪门花园 1.5万
浦东
板块 楼盘名称 即将上市体量
世纪公园 上海绿城 500套
上南三林 樱桃苑 192套
衡辰三林苑 170套
尚东国际 300000m2
金桥高行 浦沁苑 27000m2
证大家园 90多套
东源名都 150套
绿地崴廉公寓 5万
洋泾 旭辉新构想 70套
东晶公寓 40套
小陆家嘴 鹏利海景 98000m2
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