2005年一季度广州房地产市场政策回顾与分析

    一、土地政策

    与2003年相比，2004年广州市十区商品房整体均价上涨17.8%，其中原八区上涨10.9%，是1997年以来的最高增幅。究其原因，相当部分业内人士认为与去年政府减少土地供应量有关（2004年共出让9块房地产开发用地，总建筑面积39.42万平方米，仅完成年初公布的全年土地出让计划的10%，同比下降47.1%）。

    为响应中央号召，避免因“土地饥渴”而导致楼价继续上涨，今年广州市加大了土地供应量。2月22日，市国土房管局正式对外公布《2005年广州市（八区）经营性国有土地使用权出让计划(供地计划)》，计划全年共出让28幅地块、总用地面积110万平方米，总建筑面积为307万平方米，出让地块主要集中在珠江新城、琶洲、大学城三大板块。按预定计划，1季度共举办了三场土地招标拍卖会，成功出让7块房地产开发用地，总建筑面积64.02万平方米，完成本年度出让计划的21%，超过去年全年的供应水平。土地供应量的增加，必然带来今后一段时期商品房供应量的同比增加，从而使供求关系发生改变，减轻房价上涨的压力。

    另一方面，今年3月份市国土房管局公布了《广州市土地闲置费征收使用管理办法》（市政府曾于1997年8月1日颁布《广州市闲置土地处理办法》，规定政府将无偿收回闲置国有土地使用权，并于1999年拟定开征土地闲置费，但一直未出台具体的实施细则），首次对土地闲置费征收标准进行明确：自2005年5月1日起，开发商买地后超过一年不开发，就必须每月支付地价的1.2%作为土地闲置费。如果说政府通过招拍挂的方式出让土地是在一级市场上调控土地资源，那么开征土地闲置费则有助于加快闲置土地的盘活速度，增加二级市场上的土地供应量。据市国土房管局有关负责人透露，在去年“8·31”土地大限前3个月，广州市共办理了108宗协议出让土地的出让手续，土地面积约340公顷。加上以前年度累计下来的土地，粗略估算，目前在广州地区以及以广州地区为中心的周边地区，集中在大发展商手中的“储备粮”超过2000公顷（约3万亩），其中有相当部分的土地仍在闲置之中。通过开征土地闲置费，加大闲置土地的收回力度，将有利于将这部分土地盘活起来，加快项目的开发进度，增加市场供应量；同时有利于增加政府的财政收入，提高土地的使用价值，实现资源的优化配置。

    二、金融政策

    今年1季度，金融机构对房地产行业继续执行“适度从紧”的信贷政策。各商業银行在做房地产贷前审核时，除了总量收缩和集中资源瞄准优质客户之外，已经更多关注企业的稳健和可持续发展，即使是有一定知名度的大型房企，如果其发展过快、涉及产业过杂、一次性开发项目过多的话，也不会再轻易放贷。房地产信贷门槛的提高已经成为不争的事实，宏观调控下的优胜劣汰机制逐渐形成，它促使开发企业更加理性、科学地调整自身的开发计划和发展战略，避免盲目扩大投资所产生的风险。

    金融政策在本季度的重大调整是，央行决定从2005年3月17日起，调高个人住房贷款的利率水平，这是继去年10月29日10年来首次加息之后的第二次加息，俗称“二次加息”。该项政策的主要内容有二：一是将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。二是对房地产价格上涨过快的城市和地区，个人贷款最低首付款比例可由现行的20%提高至30%；具体调整的城市和地区，可由商业银行法人根据国家有关部门公布的各地房地产价格涨幅自行确定，不搞一刀切。

    从上述政策涉及到的两方面内容来看，有实际影响的在第一个方面。以5年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率6.12%的0.9倍（5.51%），比现行优惠利率5.31%高0.20个百分点，相当于按揭贷款局部加息0.2%，每10万元月供每月增加不超过20元，这样的幅度，不会使购房者明显增加负担，只会对购房需求产生温和的平抑作用。至于第二方面，更多的是央行对商业银行的一个风险提示，并不包含任何强制性内容。其实在此之前，商业银行本身就有权根据对贷款风险的判断，自行决定提高个人住房贷款的比例上限，事实上，目前上海、杭州、深圳等主要大中城市的个人　　住房贷款最低首付比例，已经普遍调整到30%甚至以上。

    对发展商而言，对于央行的本次政策调整，应更多地关注其购房利率市场化的趋势和导向作用。随着中国房地产业的发展和信贷市场的不断成熟，各商业银行住房贷款业务普遍兴旺，长期以来通过优惠利率吸引客户的必要性正迅速降低。2004年10月29日的首次加息，重要的不是基准利率的小幅上扬（0.27%），而是央行完全放开了商业贷款的利率上浮空间；而在本次调整决定中，央行反复强调，商业银行法人可以根据实际情况，自主确定利率水平和内部定价规则。因此，购房利率的市场化既是大势所趋，也是央行利率政策的导向所在。虽然本次按揭利率调整对购房需求影响甚微，但可以预见的是新一轮的加息周期才刚刚开始，个人住房贷款的按揭利率还将上扬，并最终向基准贷款利率靠拢，从而渐进式地影响购房需求。发展商必须清醒地看到这种趋势，认识到该政策可能产生的潜在影响和风险，以便及早调整自身的开发计划、融资计划和战略取向，实现可持续发展。

    该项政策的长远积极作用在于，在当前房地产行业需求增长领先供给的情况下，央行措施出台及时、信号明确，有利于促进房地产业健康、持续发展。利率市场化不仅有利于商业银行加强风险管理，降低金融风险，还有利于促进房地产行业风险管理水平的提升和行业规则的完善，对于那些规范经营、风险控制能力强的企业来说，无疑也将强化他们的竞争优势。

    三、税费政策

    预征土地增值税

    为保障国家税款及时入库，堵塞税收征收漏洞，广州市地税局日前决定，自2005年1月1日起在全市范围内（含花都区、番禺区、从化市、增城市和南沙开发区）恢复执行预征土地增值税的政策。新政策实行定率预征的征收办法，课税范围包括普通标准住宅（经济适用房除外）、综合楼和除以上两类外的其他房产项目；相应的预征比例分别为销售收入的0.5%、0.7%以及1%；每季度预征一次，下季度首月交纳上一季度所产生的土地增值税款。

    对房地产企业来说，提前纳税所产生的直接影响是，减少了可供支配的现金流，加剧了资金链的紧张程度，加大了资金压力。特别是在事前未有任何预示的情况下，突然出台本规定，对于开发企业2005年度的资金平衡会产生一定的负面作用，销售规模越大的企业其所产生的负面影响越大。在银行信贷规模进一步收紧、融资渠道不足的宏观背景下，为维持资金的正常运转，难免会促使部分开发企业降价销售，从而导致楼价的非正常波动。

    二手房开征增值税

    其实早在2003年，税务部门就已有内部文件规定，商品房二手交易增值后要交营业税和个人所得税，但一直没有全面实施。2004年9月芳村区二手房交易过户手续从市国土房管局下放至区国土房管局办理后，芳村区开始全面征收该项税费。到了今年2月份，广州市其他区域有部分二手交易被抽查要求缴纳营业税和个人所得税。这就意味着广州市开始逐步严格查征商品房二手交易的增值税费。具体计征办法如下：凡购入商品房一年以内卖出的，要缴交增值额的5.5%的营业税，以及房屋成交价格的1.3%的个人所得税；在购入商品房一年及一年以上至五年内卖出的，则缴交房屋成交价格的1.3%的个人所得税；在购入商品房五年后卖出的，则免除上述两项税费。该措施专门针对二手交易后增值了的房屋，税费由原业主缴交。

    业内人士分析认为，受此影响，市民通过交易二手商品房获得商品的升值收益，将要比以前多缴交数千元或以上的税费，其中以一年内卖出的税费最高。商品房二手交易增值税的征收目前仅是处于抽查阶段，如果全面实施，在近两年广州楼价上升，绝大部分二手房都增值卖出的情况下，大部分业主卖楼都会较预期多缴一笔税费，因此会抑制广州逐渐兴旺的投资性购房需求，其所产生的负面影响将远远大于按揭利率的微调。

    四、房屋管理政策

    放宽房改房上市条件

    2005年3月23日，广州市政府颁布今年第1号政府令，将原房改房上市规定中关于“房改房原单位享有优先购买权”的条文删除，意味着今后市民无须经单位同意，就可以自由地进行房改房买卖了。

    据了解，广州市共有房改房近60万套，占全市存量住宅的49.23%，近两年来，平均每月约有3000多套房改房进入二手市场，成为二手房的一个重要来源。随着房改房上市条件的进一步放宽，预计房改房上市量短期内还将继续攀升，对于增加广州市二手商品房的供应总量（目前二手房交易面积已经占总体交易面积的47%）、调整供应结构、平抑楼价将会起到重要作用；当然也会对一手市场产生一定的推动作用。

    房屋租赁政策作重大调整

    为加强城市管理，规范房屋租赁市场的发展，2月19日广州市政府颁发今年第2号政府令，宣布《广州市房屋租赁管理规定》定于今年5月1日起正式施行，1995年实施的《广州市房屋租赁管理办法》同时废止。

    与原办法相比，新规定的核心是对广州市原有的房屋租赁管理机制作出重大调整：一是对因房屋租赁而引发的治安、消防、计生、规划、税务等问题均做出严格、具体的规定，并将管理责任落实到物业管理公司和街道等基层管理单位，具有很大的强制性和可操作性；二是明确规定广州的房屋租赁实行登记备案制度，房屋租赁双方当事人应当自签订、变更合同之日起3日内，到房屋所在地的街镇出租屋管理服务中心办理房屋租赁登记备案手续，不登记备案的当事人将作罚款处理；房地产中介服务机构和物业管理公司应每半个月一次将掌握到的房屋租赁情况告知市房地产租赁管理所，逾期不报送的，处以10000元罚款。通过强制性实施租赁登记，政府就从源头上掌握了租赁信息，并可以此为基础，开展征税、治安、消防、计生等其他的日常管理工作。

    新规定出台的积极意见在于，能更好地规范广州市的房屋租赁行为，规定房屋租赁行为的法律责任，进一步明确各职能部门的职责和工作，减少各类安全隐患。其所产生的负面作用在于加大了租赁成本和业主的管理责任，会严重打击投资购房的欲望和需求。据相关数据，目前房屋租赁进行登记的只占不到两成，很大一部分原因就在于税费过高——业主需支付的税费约占租金收入的12.4%左右。可以预见，如果新的管理办法被切实贯彻的话，逃避登记的可能性降低，房屋租赁登记的比例将大幅度增加，由此产生的租赁成本会直接体现在租金上。此规定的出台对市场的影响立竿见影：短时间内，租赁市场会急速下滑，而市场的适应需要很长一段时间。

    综上所述，今年1季度广州市房地产市场的总体政策取向非常明确，概括起来就是：增加供应，抑制需求，稳定楼价。从1季度的统计数据来看，已经取得了初步成效：2005年1-3月份，全市十区商品房批准预售面积为159.34万平方米，同比增长11.56%；房屋交易面积为440.70万平方米，同比下降2.37%，其中一手商品房交易面积为232.58万平方米，同比下降22.29%；商品房售价比去年同期小幅上涨4.8%，二手房售价比去年同期微涨0.2%，涨幅排在全国35个大中城市的第23位，低于全国平均水平。

    需要注意的是，由于政策具有一定的滞后性且部分政策是在今年2季度才开始逐步实施，因此其所产生的实际影响可能要到下半年才能完全释放起来，发展商和广大购房者必须认清形势，提前做好应对准备。

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