- 保护视力色：
房地产抵押贷款中的制度性风险初探
-
http://www.chinairn.com 发稿日期:2005-4-21
- 【搜索关键词】：研究报告 投资分析 市场调研 房地产 抵押贷款 制度性风险
- 中研网讯：
-
2008-2009年中国物业管理行业研究咨询报告 近几年，我国物业管理行业呈现出生机勃勃的发展趋势，随着一系列物业管理法规、制度的颁布实施，物2008-2009年上海房地产行业研究咨询报告 2008年，随着雷曼兄弟破产、“两房”被政府接管等一系列事件的发生，美国次贷危机进一步深化成2008-2009年北京房地产行业研究咨询报告 2008年，随着雷曼兄弟破产、“两房”被政府接管等一系列事件的发生，美国次贷危机进一步深化成2008-2010年中国别墅行业应对金融危机影响及发展 2008年，美国华尔街危机不仅迅速波及全球金融市场，而且已由虚拟经济向实体经济蔓延。金融危机房地产抵押贷款是指房地产所有人将其房地产作为自己偿还贷款或履行合同的担保而进行借贷的形式。房地产作为一种特殊商品，具有收益、保值、增值、耐用等方面的特性，担保效力强。因此，作为担保方式之一的房地产抵押也是金融机构等债权人所选用的重要方式之一。
根据《城市房地产抵押管理办法》第三条的论述，房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
根据《中华人民共和国担保法》第四十六条的规定，抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。根据《城市房地产抵押管理办法》第四十七条的规定，处分抵押房地产所得金额，依下列顺序分配：1、支付处分抵押房地产的费用；2、扣除抵押房地产应缴纳的税款；3、偿还抵押权人债权本息以支付违约金；4、赔偿由于债务人违反合同而对抵押权人造成的损害，5、剩余金额交还抵押人。
通过对上述法律、法规条款的理解，我们可以认为，所谓的房地产抵押风险，是指当抵押权人由于各种原因，需要通过处分抵押房地产实现其债权(包括主债权、利息、违约金及赔偿金)时，处分抵押房地产所得的金额在支付实现抵押权的费用如诉讼费、评估费、拍卖费等后，余额不足清偿抵押权人的债权。由此，房地产抵押风险主要的由抵押房地产在处分时所实现的价格所决定的。当处分某宗抵押房地产所得金额在扣除实现抵押权费用后的余额大于或等于所需实现的债权额时，可以说该房地产抵押没有发生风险，反之，则认为出现了抵押风险。
那么，房地产抵押风险究竟是怎样产生的呢?这就需要了解抵押贷款中的各个重要环节。抵押贷款程序如下：(1)抵押人向银行提供拟抵押房地产的相关文件资料，提出贷款申请；(2)评估机构对抵押物进行评估；(3)银行对抵押人的贷款额审批，(4)房地产抵押登记及发放贷款；(5)履行借款合同或违约而未能履行合同。基于以上对房地产抵押贷款运作过程，可根据房地产抵押贷款风险产生的环节，将其风险归结为抵押物评估风险，贷款额度审批风险、市场风险和短期强制处分风险。
对于贷款银行而言，房地产抵押贷款的风险主要为利率风险和违约风险。由于国内对于中长期贷款采用浮动利率，基本不存在利率风险。违约风险是债务人没有能力或不愿偿还债务。其基本原因是抵押物的变现价值低于剩余贷款价值。抵押物的变现价值由市场决定，剩余贷款价值由贷款额度和利率决定。
故房地产抵押贷款除了普遍存在一般性的风险，如信用风险、市场风险、操作风险外，还存在着制度风险，如抵押物评估风险、贷款额度审批风险和强制处分风险。下面对制度风险进行逐一分析。
1、抵押评估风险
抵押房地产评估是遵循房地产评估的一般原则、程序和方法，在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产作为抵押物的客观合理价格进行估计、推测和判断。抵押房地产评估应采用公开市场价值标准，可参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格进行，但应在估价报告中说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。
1.1权属风险
房地产是土地、建筑物及其他地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。影响房地产公开市场价值的首要因素是房地产的权属风险。如果房地产权属不清或存在权属纠纷，将会导致抵押物变现价值远远低于抵押价值或抵押物不能顺利处分变现。
下面对几种容易被忽视和不易发现的房地产权属问题进行分析：
(1)房地产权属证件所记载情况与房地产实际情况不符。
①面积不符：房产证、土地证上记载面积是A，而实际面积是B。
②位置不符：房产证、土地证上记载的四至边界与实际不符。
③产权人不符：房产证、土地证登记的所有权人、使用权人与实际的所有权人、使用权人不符。
针对以上问题，要特别重视和注意现场勘察工作，并与房地产管理部门建立良好的沟通关系，对证实不符的情况尽可能查阅房地产档案。另外还需要注意的是，在目前一些房地产项目的抵押登记办理过程中，一些抵押物是由相对零碎的房间组成的，由于各种原因，抵押物每层的面积有房地产测绘部门的测绘面积数据，但是每间房子没有具体的测绘数据，有的只是开发商的测绘数据，但是在上述情况下，房地部门在办理抵押登记过程中，仍然会受理，并且将会以共同认可的面积数为登记数据，一旦数据缩水，将使银行出现相当程度的风险。因此，应该将所有的房间面积经有关部门测绘后，再进行抵押登记工作，尽可能确保银行债权的安全性。
(2)违规发证
①未交全土地出让金，但已经拿到有偿出让的《土地使用权证》。
②在建工程已经拿到《房屋所有权证》。
③违反房地不可分原则，房屋所有权人与土地使用权人不符；房屋用途与土地用途不符。例如，房产证产权人是甲，土地证是乙，这种情况下，房地双方都必须同意抵押，否则抵押物无法处分，贷款无法收回。房产证用途为商业，土地证用途为住宅。这种情况致处分抵押物时，如要使变现价值最大化，必须取得土地管理部门的同意，将土地用途由住宅变更为商业并补交土地出让金，否则因违反合法性原则价值大幅降低。
针对上述问题，要注意现场勘察工作，查看土地出让金发票，房产证、土地证要对照核实；房地用途不一，应以土地证用途为准或以价值较低用途为准。
(3)抵押房地产实际用途与法定用途不符合
房地产评估首先要满足合法性原则，房地产估价应当以估价对象的合法使用、合法交易、合法处置等为前提进行估价。法定用途与实际用途不符产生的原因有多方面的因素。原因一、在房屋建设阶段，其设计方案就与法定用途不符。例如土地出让用途为住宅，其设计方案为办公楼。原因二、由于房地产周边环境发生很大的变化，将其法定用途改变能获得更多的利益。如位于北京丰台区南三环中路某楼，《房屋所有权证》的房屋用途为工交，现在房屋的实际用途为出租的写字楼，在这种情况下，按法定用途评估的房地产价值会远低于按实际用途评估的房地产价值，其抵押评估价值应该按法定用途进行评估。
(4)在建工程建筑面积超过出让建筑面积或规划建筑面积
对在建工程的评估过程中，发现很多在建工程建筑面积超过出让建筑面积或规划建筑面积。一种是总建筑面积超过出让或规划建筑面积，一种是总建筑面积未超过，但其中不同用途的建筑面积相对于出让或规划建筑面积有增有减，通常是商业建筑面积超过出让或规划的商业面积，或人防建筑面积少于规划建筑面积。在建工程将来能否取得合法权证存在不确定因素，从保守原则出发，其价值体现应以出让建筑面积为准。
(5)以未结清建设工程款的房产抵押，或虽工程款已付，但串通建筑公司出具未结清建设工程款的材料
《合同法》第286条规定，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。拖欠建设工程款的优先受偿权要优先于抵押的优先受偿权。
在房地产开发项目贷款中，以在建工程做抵押物的现象比较多。银行的防范要点是：落实项目自有资金，坚持自有资金占项目总投资的比例不低于35%，并与银行贷款先期或同期到位的原则。审查建筑工程承包合同，关注工程款的支付情况。贷款专款专用，只能用于工程款的支付。
(6)以带租约房地产抵押
《城市房地产抵押管理办法》第二十一条规定以已出租的房地产抵押的，抵押人应当将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人。原租赁合同继续有效。
房产所有人先串通第三者，通过合法的形式将房产租赁给第三者，租期较长，租金在订立合同时一次付清。然后，将房产抵押给金融机构取得贷款。这类陷阱的迷惑性在于按常规的抵押物审查方法难于发现抵押物是否出租，抵押登记机关对此项内容也不予审查。当借款人不能按时归还贷款，而金融机构实现抵押权时，金融机构在房产人与第三者约定的租期内也不能受偿分文。如果租金是一次性付清或租金明显偏低的话，房产的价值要受租约的限制，价值会大打折扣，其对金融机构贷款也就很难谈得上保障性了。
带租约转让时，如租约高于市场客观租金，则将导致转让价格升高；反之，将导致价格降低。使抵押物变现价值变得复杂。对于急于自己使用的买主，带租约转让价格将低于正常价格。
租赁权作为一种物权，房地产管理部门应将其作为一项重要的他项权利登记内容，以实现对交易安全和秩序的维护。
(7)将还建房屋作为抵押物
开发商在进行征地拆迁时，将部分房屋无偿提供给原土地使用者，这种房屋称为还建房。开发商在建设还建房期间，《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》上的建设方均为开发商，在将其产权转移到原土地使用者之前，有个别开发商将其作为抵押物向银行申请贷款的，还建房的建设费用应该作为土地开发费的一部分，若将其作为抵押物，由于其使用人为原土地使用者，若开发商不能偿还债务，抵押物变现将存在难度。
针对该问题，通过查阅《征地协议》或《拆迁协议》，以确定抵押物中有无还建房屋。
1.2现场勘察风险
根据《房地产估价规范》估价人员必须到估价对象现场，亲身感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣，查勘估价对象的外观、建筑结构、装修、设备等状况，并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、产权等资料进行核实，同时搜集补充估价所需的其他资料，以及对估价对象及其周围环境或临路状况进行拍照等。
虽然我国市场经济已有较大发展，但不可否认的是一些法规制度还亟待完善，不诚信现象仍时有发生，在这种情况下，部分人向评估师提供虚假情况，甚至采用欺骗和违法的手段。在现场勘察时，利用估价师对周边环境的不熟悉，故意将A房地产作为B房地产误导。估价师应仔细将房地产资料与实物核对。
在现场勘察时，可以发现很多房地产权属证明上未标注的问题。比如，征地拆迁是否已经真正完成；建设用地的基础设施情况；房地产是否已经拆除、翻盖；房地产是否已经出租，是否已经将使用权出售，周边是否有不良建筑物和污染。这些问题对抵押物的价值会有很大的影响。例如，某区县房地局将某地块出让给某公司，其土地出让合同中标明是以熟地价出让的，在现场勘察时发现，征地补偿并未完成，建设用地红线外并未达到五通一平，土地的开发程度未达到熟地的标准。
1.3专业技术风险
估价人员自身专业水平不高，在估价过程中技术路线、计算参数选择不当，从而使估价结果出现较大的偏差。有些机构的从业人员没有经过相关专业的学习，或者虽然通过短期学习和考试取得注册房地产估价师资格，但实际上几乎没有房地产开发经营实际经验和对房地产市场缺乏全面、客观的认识，使其对影响房地产价格的因素缺乏深层次的了解或者取得的资料不客观。因此，在对市场情况个体情况较为复杂的房地产估价过程中，自然就会出现较大的偏差。
1.4职业道德风险
估价人员和估价机构不得作任何虚伪的估价，应做到公正、客观、诚实。估价人员和估价机构应保持估价的独立性，必须回避与自己、亲属及其他有利害关系相关的估价业务。
当前，由于评估行业的竞争，个别评估机构为了争取业务，没有遵循独立、客观、公正的估价原则，在评估价值方面迎合委托方的需要，采取了一系列不正常的技术手段，故意高估或低估。有的不按操作程序评估，随意简化评估步骤，致使评估质量下降。
由于房地产的评估价值对贷款额度有较大影响，房地产评估部门曾经是各商业银行的重要部门。2000年起，对评估机构进行了脱钩改制，将其从银行中分离，成为独立的企业。由于抵押物评估风险的存在，银行将抵押物评估交给银行主体以外的部门实施，很难保证评估结果的可靠性。联邦德国几乎所有的商业银行都设立了房地产评估部，所有外部评估师完成的评估报告都必须通过银行内部评估部的检查，以确保评估结果的公正性。《巴塞尔协议补充规定》的第14条规定：“放款者必须不断对估价师正常完成工作所必须的诚实性、专业知识、经验和能力进行确认，这项职能必须有银行内部监管部门履行。”
由于抵押物评估是一种专业技术，信贷人员对抵押物评估风险无法控制。为了降低贷款风险，银行应重新设立评估机构。
2、贷款额度审批风险
在开展房地产抵押贷款业务中，银行所贷资金的安全性原则和盈利性原则是相互矛盾的。因为，从安全性原则，遵循保守原则，银行应降低贷款比例以防范风险，但同时会影响银行的盈利；而从盈利性角度出发，应扩大银行的贷款范围，放宽贷款条件，扩大贷款比例，这又会导致银行经营风险的提高。
目前，评估机构抵押评估结果大都是给出市场价值，抵押权人再结合抵押人的资信状况、还贷能力、贷款期限、市场预测及变现能力等来综合确定抵押率。抵押权人因专业所限，很难完全弄明白房地产市场的走势和应扣减哪些费用及其数额的大小，信贷工作产生了困难。贷款的安全性仅体现在对估价时点的公开市场价值的折扣比例上。实际上，抵押物对贷款的担保能力应体现在其未来的变现能力上。如目前，银行在办理抵押贷款业务时，一般按市场价格的50%～70%确定贷款额，但这种折扣不能体现抵押物的担保性质。特别是在抵押期较长、市场变化较大的情况下，房地产的效益价格变化大，将直接影响银行资产的安全性。
有鉴于此，有关金融法律专业人土指出，应重新审视贷款安全观念与策略，将贷款安全重心置于第一还款来源上。金融机构应消除贷款抵押担保无风险的观念和意识，改变追求抵押担保率而忽视风险管理的思想倾向，回归到正确的贷款安全观念上来。
对于一些贷款客户故意将所开发的项目抬高价格，致使销售缓慢，主要想作为一个融资的载体的现实情况，降低抵押率，控制可贷款金额是一个十分有效的办法，对于住宅项目，把个人住房贷款的按揭与企业贷款的逐步还款有机地结合起来是一个十分有效的降低风险措施，即按照一定比例将个人住房贷款的按揭的款项用于归还开发贷款，通过逐步释放的方式把贷款的风险化解。
3、短期强制处分风险
根据《城市房地产抵押管理办法》第三条，当债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。由于被拍卖房地产的权利人是因债务履约期届满未能清偿债务而被迫依法拍卖其拥有的房地产，所以不是自愿的卖主；其次拍卖价格没有经过一段合适的议价时期完成交易，而是在拍卖日公开竞投，买家也是在不充分了解该房地产的情况下进行竞投，拍卖实际上就是在短时间促成交易，为了促使拍卖成功，就必须具备价格优势，才能吸引买家竞投，故拍卖价格一般较公平市价偏低。另外，拍卖市场还不很成熟，成交不活跃，竟投不激烈，使拍卖价格一般低于市场价格。
房地产快速变现的程度与两个方面的因素有关：一是拍卖委托人的心态，委托人要想快速处分变现房地产，就必须以降低价格为手段，激起竞买人的竞买兴趣，成交的可能性就大，这时变现系数就小；二是拍卖标的价额及其用途，标的价额越大、使用范围越狭窄，竞买的人数越少，变现的可能性随之降低。
国外银行有非常快捷、成熟的抵债资产的拍卖过程和一系列确保资产迅速变现的方法，在这些方面，我国的银行业界还存在一定的滞后性，一般是通过法院指定拍卖机构通过各种程序后才能进行有关处置，从速度上和内容上还不能满足不断发展的需要。抵押贷款从贷款风险防范方面考虑，建议对抵押合同建立公证制度，因为根据有关法律，办理了公证的合同，一旦出现风险将可以到法院直接办理支付令，要求法院通过强制执行的方式确保银行债权，办理了公证的合同可以省去起诉、审判等阶段。
综上所述，房地产抵押贷款风险是金融机构、评估机构和相关部门共同防范的风险，必须在高度认真负责的态度下认真对待每一笔抵押贷款的全过程实施(抵押物评估、银行对贷款额的审批、抵押登记等)，评估价格应客观合理地反映房地产的抵押价值，抵押权人在抵押人的资信状况、还贷能力、市场预测等方面有正确的判断，只有在双方密切配合下，共同认识风险、科学地分析风险，才能合理地把握房地产抵押贷款的风险。
- ■ 与【房地产抵押贷款中的制度性风险初探】相关新闻
- ■ 行业经济
- ■ 经济指标
-
