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房地产市场总体上没有多少泡沫
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http://www.chinairn.com 发稿日期:2005-4-22
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- 中研网讯：
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首先，什么是泡沫?从经济学角度看，泡沫是资产价格的虚涨，房地产市场的泡沫是指商品房售价远超过其实际的价值。虽然2004年1—11月，全国商品房售价同比涨幅12.5%，商品住宅同比涨幅11.6%，但到目前为止，我认为全国房地产市场总体没有多少泡沫。
从世界范围看，股市、楼市交易是容易产生泡沫的经济领域，由于供求关系的不断变化，在房地产市场上出现一些泡沫，是不足为奇的。进入市场经济的中国楼市也不例外。2004年1—11月商品房价出现12.5%的涨幅，加上一些地方由于前几年房价上升较快的积累，开始出现一些泡沫或有泡沫的苗头，但是谈不上充满了泡沫和破裂、崩盘。我们应当从较长一段时间去观察房价。在过去的五六年间，总体看，全国房价年平均只有4%多一点的涨幅，而且这种涨幅是在建筑原材料涨价、土地价格较快上升、商品房品质有较大提升(加大建造成本)的情况下产生的，房价是平稳、正常的上扬，不存在资产价格虚涨的问题。2004年的房价的涨幅，虽快些，既有成本加大(地价上涨、材料上涨等)推动因素，也有需求推动因素，况且也刚刚超出人均可支配的增长幅度，也不能认为一年就产生了多少泡沫。
根据中国房地产TOP10硏究组提供的资料，1995—2003年，中国商品住宅平均价格增长37%，远低于美国增长51%、澳大利亚增长83%、英国增长125%的水平，也低于香港地区和新加坡在金融危机前5年(1993—1997年)的增长水平。由此可见：从国际范围看，这几年中国房价比欧美国家平稳，即使有泡沫，我们也是最小的。从自身发展看，由于前五六年中国人均可支配收入年均增速9.3%是房价涨幅的2倍，平均房价收入比，不仅没有上升，反而下降，也就是这几年下来，居民的购房能力不仅没有下降，反而上升。从房价和购买力两个角度看，中国房地产市场的“泡沫”也是“干瘪”的。事实上，中国房地产市场中以居民主动改善住房条件为主体而产生的持续旺盛的购买力，也足以说明这一点。
房地产市场的地区差异性大。前两三年，在杭州、上海等一些城市，出现年均房价上涨二成或二成以上，导致三年房价翻了一番的情形。据中房指数显示，上海商品住宅价格2000—2003年平均复合增长率为17.7%，超过同期GDP复合增长率(10.9%)和人均可支配收入增长率(8%)，使房价收入比快速提高。可以认为，这些城市的确已出现房地产泡沫——房屋价格虚涨。但泡沫有小泡沫、中泡沫、大泡沫、特大泡沫之分。根据我们对这些城市的房价涨幅和购房能力等因素观察，沪杭等市的房地产泡沫大约处于中小泡沫的程度，高价位的房价是由各类国内外高收入家庭支撑着的。没有达到破裂、崩盘的程度。观察世界各地房地产市场，有了泡沫后，并不是只有“越来越大”，直到破裂、崩盘一条途径，还有随着居民收入逐步提高和房价逐步趋稳或稍有回落，使泡沫慢慢消融的另一种途径。沪、杭等城市正在努力通过后一种途径去消除泡沫的压力，并取得了初步成效。
必须指出的是，沪、杭等城市近几年的房地产市场态势，并不能代表全国，而只是局部现象。实际上连续几年房价快速增长，只发生在长三角的一些大中城市和青岛等少数城市。与此完全不同的是，前几年广州等城市房价不但没有快速上升，反而连·续出现稳中有降，2004年才出现房价上涨趋势；北京等许多城市的房价一直表现得相当平稳，2004年也涨得不快。这些城市均无泡沫可言。
尽管在房地产市场中出现泡沫是常有事，尽管中国总体上没有多少泡沫，有泡沫也只在局部地区或少数城市，但是2004年开始出现房价快速上升，以及当前房地产市场仍面对供不应求的压力，极易引发房地产泡沫的产生或吹大，应当引起高度关注。香港、台湾咆区和日本等国家因房地产泡沫破裂，给社会和经济发展带来的负面影响应当作为前车之鉴，我们应当防患于未然。
观察市场经济下的房地产市场，我们发现由于供求变化，是容易出现“泡沫性过热”和“盲目性过热”两种情况的。
“泡沫性过热”主要表现为市场供不应求，房价快速上升，产生泡沫，越吹越大，开发商手里的空置房越来越少，而炒家手里的“空关房”越来越多，最终可能由于社会购买力无法支撑居高不下的房价，而出现抛楼。这时，房地产市场很快会从供不应求，变为供大于求，导致泡沫破裂和崩盘。因此，在房地产投资性需求特别是炒楼比例大，造成房价攀升过快、房价过高的城市，要高度警惕和防止泡沫的进一步加大，要通过经济的、法律的、行政的多种手段调整供求关系，特别是注意调整产品供应结构，同时要限制炒楼，抑制投资性需求。
而“盲目性过热”，表现为开发投资和规模增加过快，出现供大于求，房价下跌，空置房积压增多，造成大量闲置和浪费。我们看到近两年不少城“商铺热”热度不减，由此出现的商业营业用房空置面积同比增长比例高，占商品房空置总面积四分之一强的情况，应当引起各地高度关注。盲目开发商业地产，热衷于建造高档商场、购物中心，多来自于盈利的冲动，因为商铺价格可以卖到同地段、同楼盘住宅价格的3—5倍，甚至更多。建议各地及时公布商铺经营和供求信息，指出开发和个人投资商业地产中既有大的利润，也存在很大的风险。同时，从供地和项目审批上把好关，防止商铺尤其是高档、大型商业设施的进一步过热开发。
在加快城镇化，全面建设小康社会的进程中，我认为中国房地产市场比较理想的状况是：房价慢慢涨。因为，中国是一个人均土地资源短缺的国家，因土地资源的稀缺引起的地价上升，又因商品房品质的不断提高引起的成本加大，还因房地产需求的持续旺盛，都有可能使未来的房价不断上涨。房价慢慢涨，要求房价的涨幅不要太快，最好能低于人均可支配收入和人均GDP的增长速度：或者始终能在人均可支配收入增长曲线的上下波动，让房价收入比始终控制在相对合理的范围内，既保持房地产市场的持续兴旺，又促进人民住房条件和生活水平的不断提高。
因此我认为，当前的房地产市场平稳、健康发展关键是要调控好房价，促成房价慢慢涨，楼市年年旺。建议采取以下措施：
1、高度关注房地产市场供求变化，特别要经常注意房价的变化。包括商品房预售价格、二手房交易价格以及租金价格的变化。及时、全面地向社会发布准确信息，引导各个方面，实现供求总量的基本平衡，供求结构的基本合理。
2、普通商品住宅以及经济适用住房开发用地应予以保证，尽量做到适当提前、相对充足。开发用地的供应既要有时间的提前，又要有供应量的充足。从长远发展看，商品住房开发用地总是要不断供应和增量的，根据城市化和人居水平的提高，每个时期都有总量要求，与其“饥饿性”供应不如“提前性”和“饱和性”供地。“饱和性”供地，可以减轻地价上升的压力。而“饥饿性”供地易引发地价上升，这方面可分别从前几年的广州房地产市场和杭州房地产市场不同发展状况得到佐证。特别强调的是，不必太担心大中城市房地产开发用地的浪费，这是因为，其一，开发商为了得到高的回报，一般只会通过提高容积率来节约用地；其二，即使在短期内有些楼盘会有积压现象(这在市场经济下是正常和难免的)，但从长远看由于中国房地产总量远远不足，消化不成问题；其三，一个成熟的房地产买方市场需要一部分剩余产品，只有供大于求，才能形成竞争，而只有较充分的竞争，才能产出更好的产品和提高开发效益。
3、继续有效地控制房屋拆迁规模，在放慢住房被动需求的释放速度的同时，要不断提高拆迁管理水平，提高拆迁效率，加快开发进展速度和楼盘供应量。使房屋拆迁工作起到既控制非理性需求，又加快供应的双重作用。
4、要想方设法加快盘活和开发存量土地，进一步加快二手房市场，使存量得到充分利用，从而有效放大土地和房屋市场供应量，平衡未来的供求关系。
5、重视利率杠杆的调控作用。通过贷款利率逐步放开等灵活、有效的金融手段来调控供求关系，促进房地产总量的供求基本平衡，最好是供略大于求，促进产品结构供与求的合理对接。
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