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2005年第一季度南昌市房地产运行情况分析
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http://www.chinairn.com 发稿日期:2005-4-25
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- 中研网讯：
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2008-2009年中国物业管理行业研究咨询报告 近几年，我国物业管理行业呈现出生机勃勃的发展趋势，随着一系列物业管理法规、制度的颁布实施，物2008-2009年上海房地产行业研究咨询报告 2008年，随着雷曼兄弟破产、“两房”被政府接管等一系列事件的发生，美国次贷危机进一步深化成2008-2009年北京房地产行业研究咨询报告 2008年，随着雷曼兄弟破产、“两房”被政府接管等一系列事件的发生，美国次贷危机进一步深化成2008-2010年中国别墅行业应对金融危机影响及发展 2008年，美国华尔街危机不仅迅速波及全球金融市场，而且已由虚拟经济向实体经济蔓延。金融危机2004年以来，南昌市坚决贯彻落实国家宏观调控政策，坚持“垄断一级市场、调控二级市场、激活三级市场，全面繁荣房地产市场”的指导思想，房地产市场总体保持了持续、健康、有序的发展态势。
1、房地产投资适度增长2004年南昌市房地产投资完成85.2亿元，比上年增长42%，增幅在十个省会城市中排第五位(十个省会城市包括成都、武汉、南京、石家庄、济南、郑州、西安、南昌、太原、合肥);2004年全市商品房施工面积首次突破一千万平方米，达1067万平方米，较上年增长61.7%，其中商品住宅施工面积达791万平方米，较上年增长43.8%。
2、商品房市场需求旺盛2005年一季度，南昌市(含四县)商品房交易面积达77.65万平方米，交易金额19.84亿元，其中商品住房交易5719套，交易面积70.21万平方米，交易金额16.60亿元；2005年第一季度，南昌市市区完成商品房交易面积47.96万平方米，交易金额14.52亿元，其中商品住宅交易3472套，交易面积42.04万平方米，交易金额12.07亿元。
3、存量房市场日益活跃2004年南昌市(含四县)完成存量房交易21753件，比去年增长37.2%，交易面积215.40万平方主，同比增长39.8%，交易金额29.35亿元，同比增长38.3%，其中完成存量住房交易20342套，较上年增长35.4%，交易面积179.60万平方米，同比增长44.8%，交易金额21.56亿元，同比增长43.6%。
2005年一季度南昌市(含四县)完成存量房交易5225件，交易面积47.89万平方米，交易金额6.49亿元，其中完成存量住房交易4790套，交易面积41.06万平方米，交易金额4.05亿元。一季度全市市区完成存量房交易面积35.37万平方米，交易金额5.14亿元。其中完成存量住房交易3809套，交易面积29.87万平方米，交易金额4.17亿元。
4、商品房空置量大幅下降截止到2004年底，全市商品房空置面积15.55万平方米，较上年下降64.8%，其中商品住宅空置面积为8.52万平方米，较上年下降76.3%。
5、房价稳中略升2005年一季度，南昌市(含四县)商品房预销售均价为2555元/平方米，较上年同期上涨5.6%，较上年第四季度上涨3.9%，其中商品住宅预销售均价为2364元/平方米，较上年同期上涨5.9%，较上年第四季度上涨3.7%；一季度南昌市市区商品房预销售均价为3029元/平方米，较上年同期上涨7.8%，较上年第四季度上涨3.1%，其中商品住宅预销售均价为2871元/平方米，同比上涨9.1%，较上年第四季度上涨4.0%。
从与南京、成都等十个省会城市比较，南昌的人均GDP增幅排第2位，人均可支配收入增幅排第3位，但房价水平和涨幅均排在第9位，这表明我市经济增长的速度和居民收入水平提高的幅度明显大于房价的上涨幅度。在十个省会城市中我市的经济发展和居民收入的提高幅度名列前茅，而商品房价格及其涨幅明显靠后。由此可见，南昌的房地产市场的发展是持续和稳健的，房屋价格和上涨幅度也是理性和健康的。
近年来我市房价上涨的原因主要有：
1、市场需求旺盛。一是城市化的加快和人口的增加(2004年我市新增城市人口20万人)拉动了住房的需求;二是随著我市打造现代制造业重要基地步伐的加快和投资环境的日益改善，来昌购房置业的外地居民逐渐增多，2004年外地居民(非南昌本地居民)在我市市区购买商品房的面积达73.65万平方米，占市区商品房交易总量的27%，其中购买商品住房面积63.11万平方米，占市区商品住房交易面积的26%。
2、开发成本增加。其中一是土地成本的原因，实行土地挂牌拍卖后，价高者得，土地成本上涨幅度较大。二是建安成本上涨。三是房屋开发品质的提高，加大了成本。开发成本的增加一定程度地提升了房价。
3、供应结构不尽合理。2004年全市市区共预售商品住房216.04万平方米(不含红谷滩新区政策性定向商品房),其中均价在2000元/平方米以下的只有31.85万平方米，占总量的14.7%，单套建筑面积在95平方米以下的27.80万平方米，占总量的12.9%；而均价在3000元/平方米以上的面积达到81.52万平方米，占总量的37.7%，单套建筑面积在150平方米以上的66.75万平方米，占总量的30.9%。2005年一季度全市市区共预销售商品住房3472套，面积42.04万平方米，其中均价在3000元/平方以上的1561套，面积19.71万平方米，分别占总量的45%和46.9%，而均价在2000元/平方以下的只有679套，面积8.51万平方米，仅分别占总量的19.6%和20.2%。
4、银行加息后，使有些原计划明、后年购房的消费者担心加息后购房负担会增加，从而提前实施购房计划，加剧了需求的增长。
5、少数楼盘价格增长过快。有的楼盘地处市繁华中心，有的地处著名学校旁，使得一些有特殊需求的群众看好这些楼盘，不惜高价抢购；还有些楼盘在产品形式上进行了创新，如推出精装修商品房，使购房者免去了装修之累和噪音之忧，但房价也比未装修商品房高出了许多。
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