房价走高的理性分析

　　除上述真实住房消费需求外，非理性预期和盲目的从众行为也会增加对房地产的虚假需求。人们对“房地产价格只升不降”的预期，会导致盲目投资和过度的投机行为，从而推动价格的上扬。这意味着房价不仅受供求关系的影响，有时人们的心理预期也会对价格的上涨产生影响。不合理预期的成份越多，房价上涨中虚假的成份就越多。而虚假需求推动价格走高并没有就此结束，“没有什么事比看着一个朋友变成富翁更能困扰人们的头脑和判断力了”。从众行为会导致的集体的歇斯底里必然会偏离理性行为的轨道。非理性预期和从众行为所形成“虚假需求”会导致价格与基础价值的严重背离。而信息不对称、预售商品房不规范等，则为一些投机者炒楼花提供了可乘之机。许多投机者以一两万元定金认购预售商品房，转手倒卖，从中获取收益。其实，在许多发达的市场经济国家，根本不允许炒楼花，预售房只需交少量的定金，建成后全额付款或向银行借贷。如有质量问题购房者可以退还定金。简言之，炒楼花是严格禁止的。随着上海新的预售商品房转让规定的出台(不允许在商品房竣工前和拿到产权前转让预售商品房)和网上即时交易价格的公开透明，炒房等的投机行为将得到抑制。

　　从供给方面分析，造成房价持续走高的因素有以下几点：

　　(1)房地产开发周期长带来供给的时滞　　

    尽管近几年上海房地产投资以两位数的速度上，占固定资产投资的36.8%，占GDP的14.4%。商品房屋和商品住宅的供给(竣工面积)也在逐年提高，特别是住宅年均增幅在10%以上，但是，房地产的投资量大、施工期长的特点，难免会出现短期供给的刚性，使供给滞后于需求。在经济高速发展期，供给滞后意味着需求难以得到满足，导致价格和租金上涨。在经济衰退期，供给滞后及供给过度会导致商品房滞销，价格租金下降空置率上升。

　　从上海的商品房销售情况分析，商品住宅的销售率连续5年份超过100%，大大高于全国的平均水平。更值得关注的是，上海不仅新建商品房走俏，存量房市场也非常的“火爆”，交易量几乎与增量市场持平，旺盛的需求推动二手房／次新房的价格也大幅度上扬。

　　(2)商品房供给结构与需求的不对称

　　住宅是一种特殊的商品，其独特的物理特性，如空间的固定性、地段的差异，使得每一个房产都是唯一的、独特的、异质的，可替代品相对匮乏的。而居民收入水平、家庭构成、年龄、消费偏好的差异，决定了人们对住房多样化的需求。从国外的经验看，通常刚刚步入社会的年轻人，收入微薄，金融资产积累不足，消费多限于当期收入，住房多选择租赁房；步入成家立业的年龄后，人们有了就业经验和收入的积累，可以借助银行信贷，购置一栋两口之家或三口之家的小房子；而到了中年，稳定的工作、收入和资产的积累使他们有实力购买更舒适、宽敞的大房子。居民的住房消费是按其生命周期有规律、逐渐释放的过程。

但是，中国的房地产市场仍是一个很不成熟的市场，经济转型期收入差距的扩大，高收入群体的形成，尽管他们是少数，仅占城市人口的5%，但形成的市场规模却是加拿大的2倍，庞大的市场为开发商获取巨额利润提供了商机，这导致近几年别墅、高档商品房的供给不断盘升，上海高档商品住宅的投资额、新开工、施工、竣工面积都在上升。面对中、高档商品住宅市场巨大需求，政府项目审批者应如何的抉择。当住宅供给的天平向高收入者倾斜，广大消费者急需的中等价位商品住宅短缺就不可避免的发生了。当存量房市场(二手房、租赁房)的供给也无法满足中低收入群体的住房需求时，一种扭曲的消费行为不可避免的发生了，无论是有支付能力和支付能力弱者都要面对高价商品房。支付能力弱的年轻人只能借助父母多年的储蓄和银行信贷来购房，这一方面导致居民银行储蓄存款的大搬家，多年金融资产积累在短期内急剧释放，冲击住房市场导致价格大起大落；另一方面超前消费、过度透支未来的消费，导致房地产市场持续发展的后劲不足。

　　2、公共政策与商品房价格

　　商品房价格的波动除市场供需因素影响外，非市场因素，如政府政策的变化、信息不完全不充分等也是不可忽略的因素。

　　(1)土地政策与商品房价格

　　政府下大力气清理整顿各类开发区，有效地遏制了各级政府主导的“圈地热”是好的。但是，暂停农用地转用的审批能否从根本解决土地投机问题仍值得探讨。众所周知，城市建设一方面靠外延扩张(新增城市建设用地)，另一方面靠利用存量土地。当农用地转城市建设用地便捷、成本低廉时，各级政府和房地产开发企业都有外延扩张的冲动，这也是各城市“摊大饼”式向外扩张的原因。当外延扩张暂时受阻时，存量建设用地就成了“投机炒作”的香饽饽。特别在我国现行土地制度框架下，城市建设用地名为国家所有，但“事实上的所有权”是各级地方政府所有和使用单位所有，他们储备和持有大量的城市建设用地(有些城市的存量土地可供持续开发5—10年之久)，且游离于中央宏观调控范围之外，那么，这种制度安排无疑弱化了中央对土地实施宏观调控的力度。其实，土地供给紧缩对无地的企业是致命的重创，但对已经储备大量土地的政府和企业来说，却是巨大的商机。许多“大地主”可以趁短缺之机“出货”，出让土地从中获利。

　　土地供给紧缩虽有利于抑制城市盲目扩张和提高存量建设用地使用效率，却会给房地产市场一种错误的信号：“土地供给短缺——房屋供给短缺——土地和房屋价格的上扬”，其实，土地供给并没短缺，至少在几年内不会短缺，且目前竣工的商品房的购地成本是几年前的价格，而不是现行的土地价格。在信息不对称的情况下，消费者对未来“房价会越来越高”的预期，为企业推动价格上扬营造了可利用的市场环境，换言之，信息不对称和媒体的误导对此轮价格的上涨有推波助澜的作用。

　　(2)信贷政策与商品房价格

　　央行紧缩“银根”，提高对房地产开发企业自有资本金要求，这种财务杠杆比例管理有利于提高房地产开发企业的资质，抑制非理性投资，防范化解金融风险。因为资金是借款人与银行共担风险的基本保障。资本金比率越高，商业银行发放贷款时所产生的逆向选择可能性越小；而借款人在获得贷款后发生的道德风险的可能性也会相应的减少。这将有利房地产业长远发展，但是盲目的上调利率，则与121号文件灵活、选择性货币政策工具有本质的区别。从本质上讲，它是一个一刀切的政策，无论是企业的资质、开发项目的奸坏，供给的产品是否符合市场的需求，都要承担利率上调的成本。如果此轮房价走高与供给刚性有关，那么提高利率，增加开发成本，会进一步加剧供给的短缺，推动价格持续盘升。如果此轮房地产热、价格上扬与供给的结构有关，而大量高档力、公楼宇的开发建设在一定程度是政府主导的“政绩工程”、人为的“修城造镇”，那么提高利率对于这类项目投资主体的约束性是十分有限的，因为他们只关心信贷资金的可得性，对利率变化的敏感性比较低，供给结构问题难以得到改善，房价依然会上涨。对广大消费者来说，提高利率无疑是一重创，借贷成本的增加会抑制居民购房的有效需求，在供大于求的城市，需求下降会使房地产市场陷入滞销和低迷。在求大干供的城市，需求的下降会导致价格的走低、泡沫的破灭。正如美国耶鲁大学著名经济学家席勒所指出的，要想让房地产泡沫破灭，其途径有两条：一是提高利率；二是出现突发性变故，如战争，让人们对持有房地产失去信心。但是这两种结局可能都不利于房地产业的发展，房价格上涨过高过快不是好事，大起大落也不是好事。其实，现已出台的信贷政策，使银行已有了执行差别利率和上浮贷款利率的权力，如银行可以根据借款企业的资质在一定幅度内调整贷款利率，并对不同的购房者实施差别利率。因此，当务之急是如何将现有的信贷政策通过商业银行有效的传导机制逐渐的释放出来，并转化为市场微观主体的理性行为，而不是盲目出台新的“一刀切”政策。

　　(3)信息不对称与商品房价格

　　在西方的经济学理论中，理性的市场是建立在“经济人”的行为和“完全信息”两个基本假定基础之上的。但是在我国，房地产市场体系不完善，导致信息的匮乏。现行的商品房价格信息的不完全、不对称至少表现在以下几个方面：

　　首先，现行的商品住宅价格指数虽包含各类上市交易的住房，但新建商品房所占权重较大，因此很难全面反映商品住宅市场的供需状况。2003年我国竣工的商品住宅3.33亿平方米，仅占当年城镇住宅竣工面积的60%(其它40%，约2.2亿平方米是以非商品化方式供给的)，占城市住宅供给总量(存量住房)的4%左右。由于我国二手房市场欠发达，导致住房需求过度集中于新房市场，进而推动价格上扬；新建商品房价格走高为住宅非商品化供给(单位自建或为职工购买)开辟了绿灯，而大量非商品化住宅供给的存在，进一步扭曲了价格的形成机制。

　　其次，现行的商品住宅价格指数是由各城市样本企业的自报价为基础的，而不一定是市场上的实际成交价。当开发商依据消费者“买涨不买低”的心理，人为造市时，会报出较高的价格；在吸引客户或纳税时，其价格则大打折扣。政府相关部门也对价格做些修正，其结果是：市场清淡消费者持币时，房价指数依然在涨；房价指数大幅度走低时，消费者在市场上仍买不到经济适用的商品房。

　　再次，商品房空间的不可移动性决定了每份不动产都是唯一的、独物的，异质的。因此，在价格指数“一揽子”样本中，开盘的商品住宅所处的地段不同，其价格也大相径庭。以北京为例，近几年城市的急剧扩张，大量新建出售的商品房在四环以外，其所占权重较大，必然导致总体均价的下降。为准确把握不同质商品住宅价格的变化，美国采用的是重复销售价格指数，即以同一住宅多次销售交易的实际价格为基础，跟踪价格随着时间的变化。

　　由于我国土地市场机制不健全，土地价格指数同样令人困惑，土地的用途不同(居住、工业仓储、商业用)，空间位置的差异，其价格是不一样的；土地的交易方式不同(政府以招、拍、挂出让的土地，还是存量土地的转让)，其价格也是不一样的，不对土地交易情况进行细分，就很难准确反映市场的供需状况。在真实信息不充分、不对称的情况下，投资者和消费者就很难对变化的市场做出正确的判断。盲目投资、盲目从众行为不可避免会对价格上扬产生推波助澜的作用。

　　综合上述分析，我们认为：在城市经济高速发展中，商品住宅价格的小幅稳步上涨可能是一个常态，但是在通货膨胀率几乎为零的情况下，任何商品房两位数的增长同股市一样，都是不可能持续的。对于住宅价格的上涨关键在于是否存在推动价格持续上涨的合理因素，而以预期形成的虚假需求是最不牢靠的。政府的责任就是积极培育和完善市场机制，建立公开透明的土地市场，搞活二手房、租赁市场，完善商品房网上即时交易信息系统，规范市场交易秩序抑制过度投机，为房地产业健康发展营造良好的市场环境。