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宏观调控政策对房地产行业影响分析
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http://www.chinairn.com 发稿日期:2005-4-29
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- 中研网讯：
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以上这种状况如果不加以遏制，则局部市场将成为炒家搏击其他更脆弱市场的样板，从而整个市场将成为巨大的泡沫试验场，爬的越快，摔得就越快，爬的约高，摔得就越惨，而政府作为泡沫的始作俑者，必须对高房价采取措施。我们认为只有房价涨幅控制在一定合理范围之内，房地产行业才能保持长期健康发展，土地政策和03年的宏观调控已經抑制了房地产投资的增速，如果房价能够得到抑制，那么行业层面的增速将适于长期发展。
调控措施不会带来全国性的房价暴跌
我们不认为政府对需求的调控会带来房价的暴跌，我们不认为当前的调控会带来行业的崩盘，其主要原因是国家在土地新政策执行后，土地供应量出现了较大幅度减少，土地开发面积主要是以存量土地开发为主，同时新开工面积的增幅下降意味着未来两三年后商品房供应量的释放有限，这就决定了即使房价下跌带来需求量的大幅度萎缩，也会由于供应量的规模有限把波动控制在较小的幅度内。当前是一个供小于求的市场，供求的逆转需要一段时间，我们认为合理的市场应该是供给略大于需求的市场，这样购房者将处于一个主动选择的地位，房价、地价、开发商利润都会回归到一个理性的程度，商品房的品质和性能也将会不断改进，另外房价的稳定可以挤压不真实的需求，从而使得市场供求关系长期内保持合理的增长。
行政调控房价背后的无奈
当前政策中对房价抑制最明显的将是政府增加中低价住宅供应，而这种依靠行政手段对行业的调控不会持久，解决效率的问题要靠市场，而政府需要做的是公平问题，应该是辅助作用的，国家通过行政手段调控房价是一种无奈：房价高涨是新土地政策和04年宏观调控的副产品：04年初最大的问题是固定资产投资过快，为了抑制固定资产投资和房地产投资过快增长以及防范银行信贷风险，政府拿出对土地和信贷紧缩的杀手锏，而在供给受到控制的情况下，房价出现上涨，而负利率和投资渠道缺乏导致大批的资金进入房市，强化了购房需求的旺盛，供求出现失衡，房价上涨加速。所以说04年的调控是房价上涨的引线。
从抑制供给到抑制需求是无奈的选择：一方面土地不可能放开，放开土地的后果将是投资的反弹；而另一方面城市化需要的建设用地、工业化需要的工业用地以及满足温饱所需的耕地之间的矛盾越来越来越激化，集约利用土地和限制土地供应是必需的，这就使得国家在维持供给抑制政策的同时，还需要抑制需求。当前国家没有能力科学的进行土地供应：土地一级市场开发需要资金、人力、物力，而政府当前没有能力完成这一任务，另外，政府不可能像计划经济时代那样通过计划来实现全国范围内的土地的有效供应，这种土地的垄断行为和不成熟的土地供应制度滞后了房地产开发市场化的发展，这种客观事实也决定了暂时通过行政手段的必然性。
房价会按政府的意图走吗？
我们对当前的政策进行了分析，我们认为当前的调控会局部抑制房价的进一步上涨，甚至可以使得局部区域结构性的调整，但这种调整作用并不具有长期性，不会从根本上解决价格上扬的问题。国家的调控房价内容主要有三类：提高购房成本：这一类以加息、提高住房按揭利率为代表，这些政策提高了按揭购房者的月购房支出，抑制超前购房消费群体的购房需求。这类政策的优点是较为市场化，缺点是全面打击购房者，程度较轻，难以打击投资/投机需求；打击投资/投机需求：主要有期房限转、短期交易征收营业税等为代表，这类政策大部分由各地方政府制定，通过对短期交易的抑制来控制投资/投机的需求，这类政策优点可以比较直接的打击短期炒房者，缺点是治标不治本，在供求失衡的市场里面起不到抑制投资/投机作用。增加中低价住房供应：这主要是从行政手段来通过低价住宅/配套商品房的供应来从结构上实现房价平稳或下跌以及满足中低收入人群的购房需求。这类政策是政府直接干预房地产市场的一种方式，例如上海的中低价住宅供应争取达到65%的政策将会对上海房地产市场产生较为明显的影响。这些政策将对房价继续上涨起到抑制作用，但我们需要看到，从根本上说，房价的走势取决于供求关系，根本解决房价需要从供求两方面同时进行调解，单纯通过行政的手段可以解决一部分人居住问题，但并不能解决大部分居民住的好的问题，从长远来看，政府所需要的是解决公平的问题，效率仍需要求助于市场，而市场的有效关键在于土地供应体制的健全和完善。
调控下的房价走势
我们认为政府调控房价的理想状态是局部市场的价格调整带动整个市场房价趋于稳定，在一段时间的调整过程中，随着经济的发展，不断消化高房价的状态。保持房价稳定也是国家调控的主要目的，但这个目的能否达到具有不确定性：长三角的房价走势是重点：长三角是此次房价调控的重点，而上海是重中之重，由于上海市政府的纵容，上海的房价在04年没有得到有效的控制，而当前实施的众多政策中对上海房价抑制最有效的是中低价住宅供应，但这项政策的执行力度，是否能够按计划推出这些廉价项目对政府是较大的考验，另外项目的释放也需要一个过程，我们认为05年下半年或者06上半年是上海供求关系发生转变的时期，供给释放的同时，对需求的抑制会改变过去5年供小于求的状态。而上海房价的走势对全国的影响将较大，如果房价有效的抑制，则全国范围的调控目标将能较快的实现；如果上海房价的抑制不明显或需要时间较长，则不利于其他城市调控目标的实现。
调控的几点建议
调控不能一刀切：中国区域发展十分不平衡，房地产市场发展与经济发展水平正相关，而国家在进行调控的过程中采用一刀切的方式势必带来更大的不均衡。加快存量土地有效进入市场：当前市场上拥有较大量的存量土地，这些土地客观上由于拆迁、规划及遗留问题处理等问题难以较快地进入市场，另外信贷紧缩也使得一大部分土地不能按照正常速度开发；主观上，一部分开发商预期地价的上涨，刻意放缓土地开发，希望寻求更多的土地升值带来的超额利润。加快这些土地开发将带来供给的增加。土地供应必须适度放开：从97年开始商品房供应到今天全国一共竣工商品住宅18亿平方米，约合住宅1500万套占当前城市人口的8.2%，这个数字说明当前中国的住宅总体上仍处于不足，与国际发达国家的成熟市场相距甚远，为了满足城市化、人民居住条件改善和房屋自然折旧所需的新增商品住宅需求，我国未来房地产投资增长将需要长时间需要维持在1~2倍GDP增速水平(见中金房地产行业报告)。在这种状态下，控制供给仅是暂时的，扩大供应量仍将是解决我国住房问题的根本。多融资渠道的建立是分散金融风险的唯一出路：通过行政命令对开发商和普通购房者进行信贷紧缩与商业银行的市场化运作的矛盾决定了采取堵不是办法，通过融资渠道的扩展来释放风险是一条基本出路，尤其是直接融资渠道的建立，从国际发达国家的经验来看，房地产资金链的多元化是普遍形态。
行业调整中优良公司将脱颖而出
总的来说，房地产行业的变化对公司层面的影响有较大的差异，当前的政策调控对优质的房地产公司影响较小，而从长远来看其对领头类的公司反而是较好的机会。按照我们的分析，中国当前房地产泡沫是局部的，而不是全局性的，所以在这样的市场里面，跨区域发展可以在一定程度上获得较好的抗风险能力，另外，具有较强的融资能力和较多融资渠道的公司较好生存的可能性较大；而廉价土地储备也是公司抵抗市场波动风险的重要砝码之一。按照资金、品牌、土地储备、开发区域以及公司项目特点等我们将我们研究的公司进行了比较，我们认为万科、金地、中国海外全国性的开发公司可以平衡局部市场风险；华润置地、首创置业发展重点在北京，北京市场相对风险较小；招商地产拥有蛇口区域垄断地位抗风险能力强。投资时机的把握上，由于当前面临着更严厉调控政策出台的可能，二季度加息预期也在加大，这些都将对地产股票价格产生打压作用，我们认为在下半年调控政策较为明朗的时候，公司持续的业绩增长预期加大将带来较好的投资机会，对于长期投资者，每次低点都是进入得好时机。
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