物业管理公司与房地产开发企业关系的回顾与分析_研究报告_投资分析_市场调研

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伴随着房地产综合开发方式的确定和房屋管理模式的改革，社会化、专业化、市场化的物业管理于上世纪80年代在我国出现并逐渐推广普及。回顾近30年物业管理的发展历程，房地产开发企业和物业管理公司的关系从最初的以自建自管为主的形式逐渐向建管分离过渡，期间经历了较为曲折的过程。

　　一、“自建自管”模式的出现

　　1994年建设部33号令《城市新建住宅小区管理办法》的颁布，第一次以法规的形式确定了社会化、专业化、市场化的物业管理模式。33号令第五条规定：“房地产开发企业在出售住宅小区房屋前，应当选聘物业管理公司承担住宅小区的管理，并与其签订物业管理合同。”然而，当时物业管理公司这一新型的企业在全国为数很少，甚至在不少大、中城市还是空白。为解决队伍不足的问题，政府及时提出了“谁建设、谁管理、谁负责”的政策，引导、支持房地产开发企业自行组建物业管理公司，直接负责所开发项目的物业管理，即“自建自管”。在当时的条件下，这个决策是正确的，它直接推动了物业管理在全国范围内的启动、普及与发展。

　　二、物业管理问题、矛盾的凸显

　　随着物业管理的普及与推广，物业管理实施中的问题、矛盾和纠纷不断产生，2005年“3·15晚会”的一项对消费者的调查中，选择对物业管理不满意的占40.34％，非常不满意的占30.61％，同时在央视国际网站上的调查中，表示不满意和非常不满意的比例也高达80％。问题的根源，一方面是有关方面对物业管理定位的理解不同，一方面是“自建自管”模式所不可避免带来的问题。

　　首先，由开发商自行组建的物业管理公司存在“先天不足”。在物业管理起步阶段，为了保障建设项目的日常运行和管理，开发商不得不在短时间内仓促组建物业管理公司，往往在人员、设备、技术等方面的准备不足，很多管理人员对物业管理工作的定位尚不清楚，对物业管理的认识和理解还不准确、全面。同时，行业内还未形成一整套完善的行业规范和管理运行制度。

　　其次，房地产开发公司与物业管理公司的“血缘关系”为解决物业管理的纠纷带来难度。物业管理中出现的问题大多集中在前期物业管理期间，其中开发商遗留的问题占有最大比例。不少开发商出于自身利益的考虑，一味要求物业公司帮其掩饰、应付，而不切实解决问题。这就造成了物业管理公司代其受过、两头为难的处境，以致形成恶性循环，损坏了行业形象。

　　第三，“自建自管”模式不利于物业管理公司的自身建设和发展。“自建自管”模式下，物业管理公司是开发企业的附属品，虽名为独立法人的经济实体，但很难真正做到经费独立。这就容易产生两方面的问题，一是过于依赖开发企业的输血，一是经费得不到保证时，就容易采取压缩服务内容、降低服务标准、损害业主利益的做法。这样不利于物业公司提高自身素质，增加市场竞争力。

　　三、从“建管分离”走向物业管理的和谐

　　为解决“自建自管”模式存在的弊端，建设部在1999年召开的全国物业管理工作会议上提出：“各地要尽快引入竞争机制，推行物业管理招投标。住宅小区在物业管理公司负责管理前，由房地产开发企业负责管理。”2003年颁布的《物业管理条例》中也明确规定：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业”，“国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业”，“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业”。

　　《物业管理条例》明确提出的“建管分离”，预示着物业管理行业逐步走向规范。几年来，“建管分离”工作取得了明显的进展。从实践来看，“建管分离”要走向物业管理的规范与和谐需加强以下几方面工作。

　　1．前期物业管理是实现“建管分离”的关键

　　《物业管理条例》规定由开发商选聘负责前期物业管理的公司，《物权法》也明确规定“对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换”。由此可见，前期物业管理是实现“建管分离”的关键。

　　2．前期物业管理招投标是实现“建管分离”的有效途径

　　政府对前期物业管理的招投标做了详细的规定，将前期物业管理招投标与办理物业销售手续挂钩，规定新建物业必须在办理预售证之前完成招投标工作，在招投标中引入市场竞争机制，尤其是住宅物业必须通过招投标方式选聘物业管理企业。这些规定使建管分离得到了有力的保障。

　　3．加强前期物业管理招投标的监管力度

　　前期物业管理涉及到房地产开发商、物业管理公司和业主三方，而前期物业管理招投标只涉及开发商和物业管理公司两方。如何确保业主的利益不受损害是前期物业管理招投标区别于业主(售后)对物业管理的招投标和其他各类招投标的关键所在。有必要采取切实措施加强政府对前期物业管理招投标的监管力度。笔者建议对前期物业管理招投标所产生的两个关键性文件《前期物业服务合同》和《业主临时公约》建立适当的政府审批程序，而不仅仅是备案。前期物业管理招投标时，业主是隐性的，当广大潜在业主的利益没有一个明确的代表机构时，政府应负起责任。当然，这涉及到目前我国行政许可的范畴。我们认为前期物业管理招投标需要政府加强监管力度，至少应严格落实开发商在获得商品房预售许可证之前完成前期物业管理招投标的规定。

　　物业管理行业基本摆脱“自建自管”模式，全面实现“建管分离”之日，就是物业管理走向规范化发展之时。这就是物业管理和谐的明天。