2005年深圳写字楼市场特色分析_研究报告_投资分析_市场调研

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深圳中心区是深圳的核心，是城市标志，是商贸、金融、信息、文化、会展及办公的集散地。从纽约曼哈顿、巴黎拉德方斯区、东京新宿、香港中环等世界著名CBD的发展历程来看，一个良好的CBD规划，需要一个灵魂的建筑群。从目前深圳CBD的发展情况来看，政府投资建设的会展中心、市民中心、图书馆、音乐厅、少年宫、电视中心及水晶岛相继落成，特别是“十三姊妹”楼、国际商会中心、诺德中心、安联大厦、大中华交易中心、金中环商务大厦等众多写字楼的相继推出，将促进深圳城市商务功能由主要服务于本市向区域性和国际性转化。

目前，中心区已成为深圳市写字楼市场的主要供应区域，今年中心区共有六个超高层写字楼在售项目，分别是捷美大厦、新世界中心、诺德中心、安联大厦、大中华交易广场、金中环商务大厦，总销售面积约50万平方米，远大于2004年整个深圳写字楼市场全年的销售面积。这些项目是目前深圳市高档次、高素质写字楼的典型代表。为了在激烈的竞争环境下取胜，纷纷从产品本身的建筑设计和产品软性配套上寻求突破口，以提高产品质量来提升品质。从这个角度来看，反映出写字楼市场良性的竞争和发展。从目前深圳中心区已建和将建成的写字楼情况来看，由于政府的统一规划，各写字楼物业从外观和建筑设计风格上已经很难做到脱颖而出。因此，产品功能细节上的投入将是各写字楼迎接挑战的利器甚至是制胜法宝。正因为这些写字楼关注了产品的各个细节，才铸就了CBD写字楼群体完美的品质，形成一张张都市形象名片。

生态：自然的回归

自然生态的办公建筑在国外早已成为一种趋势，这种建筑思想的起源与对人性的尊重有着必然的联系。我国写字楼是伴随着企业发展的不断进步和需求的不断提高，才得以不断的创新和发展。

当今写字楼购买客户日益理性成熟，加之非典过后建筑设计者的深刻反思，绿色生态写字楼应运而生。中心区的写字楼也顺应时代潮流，陆续推出了以生态概念为主题的写字楼，这不仅是建筑生态的自然回归，其实也是一种建筑思想的理性思考。中心区目前具有代表性的生态写字楼为安联大厦——一幢会“呼吸”的写字楼。该大厦由大堂至楼顶高达150米完全贯通，产生竖向气流加速，从而带动整个大厦室内空气的流通，加之28个空中花园和屋顶花园的生态植物点缀，被称为“活体建筑”。

而即将于今年下半年推出的金中环國际商务大厦，在生态概念上也做足文章，21个空中花园、多个极具特色的屋顶园林，充分体现了第四代写字楼的特点。

大堂：建筑的表情

中心区由于政府统一规划建筑设计，力求统一和协调，使得各写字楼对外的外观展示形象很难存在大的差异化。在建筑外观这一写字楼的第一面孔模糊的情况下，大堂理所当然地成为写字楼第二面孔，代表着建筑的表情，代表着入驻企业的商务形象。

根据同致行对300多家企业的问卷调查显示，大堂是客户购买写字楼的第二大关注因素，因此，发展商往往费尽心思，不惜重金投入，希望在大堂设计中体现独特的风格和品味。航天大厦双大堂的设计，是中心区写字楼中的佼佼者。航天大厦的大堂与700多平方米的阳光生态内广场连成一体，大堂内设开放式空中咖啡厅，给客户一种充满阳光、大气高雅，以及休闲共享的美妙感觉。从目前中心区已建好的写字楼在大堂装修建材的选择上来看，普遍都十分注重材质，如大理石地面、花岗岩墙面、落地玻璃幕墙等高档材料被广泛使用，其中尤以国际商会中心高达18米和面积达3000平方米的写字楼大堂为最，彰显出大气的商务气质。

空调：随机而变

传统写字楼的空调普遍采用的是中央空调加新风系统，但为了适应24小时办公的需要，分户计量的中央空调在中心区大行其道。随着空调科技的进一步发展，VRV变频商用空调在中心区写字楼的使用已经代表了目前写字楼空调的一种发展趋势，如江苏大厦、国际商会中心、安联大厦等。

VRV空调系统与传统中央空调系统相比，最多可以节能40％，满足企业办公需求的同时，也极大地降低了企业办公运营成本。无论从使用的便捷性还是节能性来讲，VRV变频商用空调都迎合了企业的运营发展需求。同致行曾在中心区做过一项专项统计，夜间没有空调供应的写字楼，晚上加班的企业不到10％；而夜间有空调供应的写字楼，晚上加班的企业达到20％。特别值得关注的是北区在建的新世界中心，该大厦采用的中央空调系统为冰蓄冷技术，通俗的说，是“夜间用电制冰，白天化冰制冷”，采用该技术的中央空调可以避免白天用电高峰期，有效的做到“移峰填谷”，能够大大降低客户日后的运营成本。产品细节投入一小步，整个市场向前跨越一大步！

电梯：感受速度与尺度

从大厦电梯品牌的选取上，也能折射出整个大厦的档次和品质。目前中心区写字楼的电梯品牌大都为欧美和日本的世界知名品牌。电梯速度根据大厦的不同分区而分别设置，高层写字楼的电梯速度约为2.5m／s，超高层中高区电梯的速度在3.5—4m／s之间，超高层写字楼的高区电梯速度在5—6m／s之间。在电梯配置上，大约每5000平米配置一台电梯，轿箱尺寸一般为2×1.5×2.6,保证大厦竖向交通的顺畅、舒适和便捷。航天大厦和新世界中心在电梯的配置数量上最为突出，航天大厦1部电梯／4897平米，新世界中心1部电梯／4317。在轿箱尺寸上，新世界中心和中央商务大厦也有所突破，新世界的轿箱尺寸为：2×1.5×2.9,中央商务大厦的轿箱尺寸为：2×1.5×2.8。

层高：空间的遐想

写字楼层高的高低与物业档次和性价比有着直接的联系，中心区写字楼的层高基本在3.8米左右，新世界中心、诺德中心、安联大厦的层高超过了4米。通过合理的层高设置，增强了办公区域的空间舒适感，消除了楼层低带来的空气浑浊和压抑感，同时也给楼层空调管道、消防管道的架设和装修吊顶预留了充足的空间。中心区的写字楼在吊顶后净高多在2.5米到2.8米之间。目前国际上甲级写字楼的公认净高标准为不低于2.4米，中心区写字楼的净高已经远远满足使用需求。航天大厦首次在国内采用无次梁建筑技术，将该大厦3.8米层高演变为3.0米以上的净高空间。建筑的流行和变迁，是人类思想的直接显现。每一类型的建筑都有着自己独特而完整的构建逻辑，虽然风格各异，但是对品质的追求却同样孜孜不倦，注重建筑的细节，细致中见品质。

从过去、现在到将来，各具特色的写字楼不断脱颖而出，成为一张张都市名片，装点着我们的城市。