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2007年北京高档住宅整体销售下滑原因解析
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http://www.chinairn.com 发稿日期:2007-6-29
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- 中研网讯：
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2002年中国政府为启动房地产市场，取消外销房、内销房的区别，中国成为了国际货币基金组织187个成员国中少数几个对房地产投资没有限制的国家。于是外销房成为了开发商市场定位的首要选择。由于产品增值较高，所以一时间，豪宅、楼王成了市场宠儿。2006年颁布171文件后，限制外资炒房政策直指高档住宅，销售受阻令高档住宅市场几乎嘎然而止。
受越来越多的“限外”政策、央行连续加息、政府加快实施“保障性住房”计划、住宅禁商、二手房转让征收营业税和个人所得税等因素影响，境内外投资者和高端买家的购房热情受到打击，直接导致北京2007年一季度以来高档住宅的销售速度下滑，成交冷淡。一时间苦于没有数据的京城媒体对此现象讨论纷争不断，而面对本周颁布的《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》，北京高端住宅市场到底会走向何方？
一季度高档住宅销售回落
今年一季度以来，北京高档住宅出现销售趋缓势头。北京市房地产交易管理网公布的统计数据显示，不少高档项目今年一季度总成交量不足10套，北京单价排名前30位的高档住宅项目中，只有一半项目一季度成交量超过10套，其中有10个项目成交量都在3套以下。业界还有消息称3月份京城九成高档住宅成交为零。
伟业顾问控股公司副总经理张剑表示：2007年上半年北京总价在200万~500万元的中、高档住宅成交量确实有下降的势头，高档公寓需求量正在减少。究其原因，首先这是房价连年高升造成的结果，很多消费者对高档住宅抱谨慎态度，持币观望的不在少数。其次，2006年限外令的出台也在很大程度上削减了高档住宅的需求。来自伟业顾问研究部门的统计：对比2006年4、5月，高档住宅外资购买者占总量的40%，而进入2006年6月这一数字变为了零。进入2007年，虽然已无法获得外资购房的准确数字，但可以肯定要远低于限外令颁布之前。近一年多来股市的大热也分流了部分楼市投资，高档住宅购买者有相当比例是投资，而目前股市的回报率远大于楼市。
原因解析
一季度高档住宅销售出现回落，已成为不争的事实。高位盘整后是继续上行还是持续下滑，是投资者、消费者和业界都普遍关心的问题。就市场情况看，虽然目前北京高档项目出现严峻的销售压力，但是大多高端项目仍然坚持“高开低走”，市场呈现上行趋势，原因有以下几个：
1.高档项目必须保证自己的高贵身份。坚守高价位是大部分高档楼盘所采用的一贯销售策略，给购房者增强信心，让人感觉高档项目的升值潜力仍然很大。
2.按照行业惯例，一季度恰逢新年，楼市基本处于传统淡季，开发商往往不会选择在这个时候推盘，很多前期销售接近尾声的高档房项目都未推出新的房源。
3.很多高档住宅往往通过高开价来吸引人气营造气氛，但在实际销售中却会通过让利等手段促进成交。
4.受去年171号文件的影响，部分项目需要重新修改规划，或是新规划还没有经过审批，这都导致市场供应处于低谷。
5.面对即将来到的股市资金，多数高档住宅项目上调了价格，同时也影响了房屋的销售速度。
6.由于受到政策影响，购房人对未来房价的走向不确定，目前观望情绪较浓，开发商对国内经济发展前景乐观，对高档住宅市场的预期看好，宁可坚持长线销售也不肯降价出售。
价格走低是市场
还是产品的错?
我们对高档住宅的划分，是把成交价格在15000元/平方米以上的住宅作为统计标准，包括高档公寓和别墅物业。2007年一季度，高档住宅市场的累计供应量为45500余套，其中服务式公寓、中高档公寓、高档别墅，分别占总供应量的21%、64%和15%。4月份上市销售的26个新盘项目中，除四成左右为小户型外，其余全部是以大户型为主的高档住宅。从目前北京整体市场新盘供应情况看，由于90平方米新项目可能到今年下半年才能陆续上市，因此目前大户型仍然是市场热点。
目前北京购房者对五环内每平方米动辄万元甚至几万元的高档住宅项目持观望状态，投资欲望下降，以15000元/平方米以上的高档住宅最为明显。高档住宅今年销售率仅为两成左右，同时有近九成项目成交价格低于开盘价格。北京房地产管理网的数据显示，2007年高档项目中，有许多高价格住宅的成交价格均低于开盘价，差价从几百元至几千元不等。
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