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浅谈对改制企业拆迁补偿安置的对策
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http://www.chinairn.com 发稿日期:2005-5-8
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- 中研网讯：
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原因一：改制企业的资产结构形式各异。一是原企业的国有资产部分未全部退出，仍占新企业资产总和的三分之二以上；二是原企业的国有土地使用权未重新办理出让手续；三是新企业在土地使用权方面由于无力交纳土地出让金，为完成改制任务，在土地使用权上产生了新的租赁使用权证。上述三种资产结构应当是属于一个不彻底的改制形式。
原因二：改制企业的劳动用工五花八门。一是原企业职工的集体或全民劳动合同关系未能完全解除：二是新企业对原企业职工的劳动合同关系没有接续或重新办理聘用合同，造成新企业劳动者的身份不明确；三是改制后的新企业中部分劳动者成为公民股民，但大部分职工未能参股，在新的企业中未能形成完全的市场化运作模式。
原因三：改制企业的借贷关系错综复杂。一是原企业向所在单位职工集资有息借贷，企业改制时未能在原企业资产评估值中剥离，形成泡沫资产；二是原企业在经营过程中形成的借欠贷款延续至新企业，造成新企业债务累累；三是原企业向金融机构的贷款在改制时未能及时归还，形成诸多不良资产。上述三种错综复杂的借贷关系造成改制企业资不抵债。
原因四：改制企业的管理职能概念模糊。一是被改制企业的主管部门未能完全摆脱行政干预，对企业的分配方式、劳动人事关系仍保留传统的统配统调制度，改制企业失去相应的自主调配权；二是由于改制企业资产结构复杂，地方政府持股50%以上的国有土地使用权股金，保持了行政干预新企业自主经营的支配权；三是形式上的董事会未能行使其基本职能，在新企业中没有完全承担自主经营，自负盈亏的股份制企业管理模式。上述三种概念模糊的管理模式形成了一个地道的改制不彻底的所谓股份制企业。
以上分析的改制企业拆迁难的原因，一方面，导致了拆迁实施单位在拆迁操作过程中无从实施。按照拆迁政策规定，无法对改制企业的被拆迁房屋及附属物施行估价。如：房屋的区位价，如果没有土地使用权，仅有房屋，那么对该类被拆房屋如何估价，如何作出合理的补偿呢?我们通常是采取只补偿房屋本身的重置结合成新部分，一般不考虑区位价的补偿，结果导致改制企业的职工群体上访。另一方面，对原国有资产未能全部退出的单位，企业职工要求行政不要干预，错误地认为国有资产的拆迁补偿金应由改制企业职工自主处理，否则又是群体上访。再者是，按《公司法》讲，改制企业的职工分流安置应由改制企业自主承担，结果在拆迁过程中涉及单位职工的医保、社保等问题却仍然交给地方政府，处理不妥，又是一个造成群体上访的不稳定因素。
二、对改制企业实施房屋拆迁的对策
(一)把好调查摸底关
房屋拆迁项目评估前的调查摸底工作至关重要，需要摸清如下几个问题：一是改制企业的房产所有权和土地使用权是否完成变更登记发证；二是改制企业的相关债权债务关系；三是改制企业职工的工资发放情况及医保、社保金交纳情况；四是批准改制的相关文件；五是改制企业的股权设置和股本金的配置情况；六是改制企业在职职工人员年龄结构及双困职工的基本概况；七是改制企业对本单位不动资产的抵押、抵偿等情况；八是改制企业对本单位不动产的使用权租赁情况；九是改制企业的房屋使用性质，建造年代，维护保养状况及合法与违章搭建的鉴定；十是改制企业的经营状况。
(二)把好拆迁政策的宣传解释和听证关
如何能充分体现拆迁补偿安置工作的透明度、公开化、公平公正化呢，必须从宣传相关拆迁政策做起，这是城市房屋拆迁民事活动的基本要求。一方面，我们应当把建设项目相关批准文件，批准许可房屋拆迁的批准文件，用地批准文件，规划改造建设方案，补偿安置方案以及拆迁的目的和意义，利用广播、电视、报纸等新關媒体在全社会形成依法拆迁的积极氛围。另一方面，应当充分组织由法制、规划、建设、国土、物价、设计、专家组、拆迁入、被拆迁人、企业职工代表等组成的听证会，各相关职能部门应热情解答，讲清道理，如实质证，求得共识。
(三)把好被拆迁房屋估价关
被拆迁房屋的估价是被拆迁企业职工最为关注的热门话题。目前，各地出台的房屋拆迁估价技术标准几乎都是以住宅用房案例为主，其次是商业性、服务类以及生产、办公用房等，但遇有特殊装璜材料的估价，评估机构很难把握标准。比如影剧院的影视大厅，其采用的隔音材料和厅内建筑设计的混响布局，特殊层高等'这种情况在建筑面积计算规范上也没有具体明确。由于估价标的与实际价值相差较大，被拆迁单位当然就会产生抵触情绪。对采用特殊材料装饰装璜，或是特殊建筑结构的房屋估价，应当查依据，扣折旧，加市场调节因素，妥善计算出估价结果，尽可能的符合拆迁评估最高最佳使用值的原则。严格区分合法建筑物、违章建筑物、临时建筑物，按照《估价指导意见》切实做好市场比较法估价。对未获得土地使用权或是改制后由原来的划拨土地使用权变更为租赁土地使用权的，不应计算区位价补偿，只对除土地以外的建筑物、构筑物、装饰装璜等采用市场比较法估价。
(四)把好估价标的处置关
改制企业被拆迁房屋含区位价的估价标的处置应本着实事求是的原则。对已经彻底完成改制企业的估价标的，应当交由被拆迁单位自行处置，地方政府或主管部门不得行政干预；对未完全改制或是名义上改制，但实质上未彻底改制的企业的估价标的，仍应由主管部门负责处置。根据《国有企业财产监督管理条例》规定，主管部门受地方国有资产管理部门的委托，全权处置被拆迁企业的国有资产。主管部门对改制不彻底或是名义改制但实际未完全改制的企业，有权宣布停产、停业、关门、解散清算等，作为主管部门的下属企业应当服从。拆迁时，原改制企业的国有资产应当全部退出，国有资产的估价标的除用于置换职工身份及补交企业原拖欠职工个人的社保、医保金外，其余部分应全部上交地方财政，任何组织或个人不得私分或侵吞国有资产。国有资产评估值不得用于原企业或改制企业的债权债务清算，原企业或改制企业的债权债务仍由改制后的新企业承担。
(五)把好来信来访接待关
拆迁主管部门、拆迁人、拆迁实施单位、被拆迁人所属行业协会、被拆迁入所属行业主管部门应当认真做好被拆迁企业的来信来访工作。各级信访接待机构对被拆迁企业职工提出的合理要求应尽力通过疏导协调解决。但对无理取闹、故意群体上访，围攻政府行政机关，堵塞交通的恶意行为，公安机关应依据《信访条例》和《治安管理处罚条例》严肃查处。与房屋拆迁的相关职能部门应当早排查，早发现，对突发事件应拟定处置预案，切实把问题处置在萌芽状态。
(六)把好签订拆迁协议主体资格关
签订拆迁协议的主体资格涉及拆迁协议能否合法生效的民事法律关系。在这方面，我们应当区别疏理。一是对完全彻底改制的企业，应由改制企业的董事会形成决议，并委托具有企业法定代表人资格的人行使有效的民事代表权，签订本企业的房屋拆迁补偿安置协议书；二是对改制不彻底或是未能完全改制的企业，应由主管部门协调，并设立处置国有资产的领导小组负责人及原企业法定代表人共同签订本企业的房屋拆迁补偿安置协议书；对主管部门已公告宣布被拆迁企业停业清算解散的，应由主管部门设立的清算小组负责人签订本企业的房屋拆迁补偿安置协议书。
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