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上海：宏观调控无碍市场持续火爆
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http://www.chinairn.com 发稿日期:2005-5-9
- 【搜索关键词】：研究报告 投资分析 市场调研 上海 宏观调控
- 中研网讯：
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2008-2009年中国物业管理行业研究咨询报告 近几年，我国物业管理行业呈现出生机勃勃的发展趋势，随着一系列物业管理法规、制度的颁布实施，物2008-2009年上海房地产行业研究咨询报告 2008年，随着雷曼兄弟破产、“两房”被政府接管等一系列事件的发生，美国次贷危机进一步深化成2008-2009年北京房地产行业研究咨询报告 2008年，随着雷曼兄弟破产、“两房”被政府接管等一系列事件的发生，美国次贷危机进一步深化成2008-2010年中国别墅行业应对金融危机影响及发展 2008年，美国华尔街危机不仅迅速波及全球金融市场，而且已由虚拟经济向实体经济蔓延。金融危机作为中法文化年活动一部分，４月２３日，法国总理拉法兰为上海嘉华中心收藏的五幅法国画揭幕。这也是嘉华集团在上海的标志性项目——上海嘉华中心的正式对外亮相。从２００４年６月推出预租至今，嘉华中心已出租面积超过９０％，其中９８％的客户为外资跨国机构或上市公司，大部分租户为世界５００强公司；平均租金达每天每平方米７．５０元人民币，最高租金单价超过人民币１０元。
相比宏观调控下寒气袭人的住宅市场，上海写字楼市一片繁荣景象。高力国际调查数据显示，上海甲级写字楼空置率目前为７％，由于旺盛的需求和有限的供给，２００６年有望降到５％。仲量联行商业部总监陈立民在参加仲量联行与嘉麒房地产（上海）公司的签约仪式时告诉记者，由于２００６年底国内金融业完全放开，将会导致跨国金融机构迅速扩张而吸纳大量写字楼面积，预计到２００７年上海甲级写字楼空置率会降到３％以下超低水平。
嘉华国际集团有限公司执行董事伦赞球明确告诉记者：“宏观调控对写字楼市场影响不大。”高力国际华东地区常务董事翁琳分析，写字楼物业的直接消费对象是需要占据办公空间的各类企业和机构，而从其产业属性和经济影响环境来分析，发展迅速的城市第三产业如金融、法律、咨询等服务性行业是办公物业消费的重要支撑，所以宏观调控对上海写字楼市场影响不大。其他业内人士分析，宏观调控主要针对某些投资过热的行业，写字楼的客户遍布各行业，而且都有着实际的需求；即便存在投资型客户，也是有些资金实力的成熟投资群体，投资规模不大而且素质高。所以，市场发育平稳、正常。翁琳透露，上海甲级办公楼市场净回报率平均为６．９％，比中国香港、新加坡高出很多。
上海写字楼市场的繁荣在很大程度上得益于外资的加速进入。４月１日，高盛集团属下的联号公司以１．０７６亿美元（约合人民币８．６亿元）的价格收购了凯德置地旗下的上海沪腾房地产开发有限公司（此乃百腾大厦的开发商）。这是今年新一轮宏观调控以来，首个外资机构高额收购上海地产项目，也是高盛首次进入中国房地产业。年初，凯德的另外一个写字楼项目被澳大利亚麦格理基金收购。据记者了解，还有更多的项目收购正在洽谈之中，其中包括韩国、日本以及欧美资本。
与国外成熟的写字楼市场发展过程相比，目前上海高档写字楼市场还处于起步阶段，有很大发展潜力。相对于住宅及零售市场，上海甲级办公楼市场由于产权集中并且透明度高，对于着重风险管理的外资基金确实具有较高的吸引力。翁琳称：“目前上海顶级写字楼一般都是由大型外资开发商独资或合作建设，收购开发背景雄厚的写字楼有利于物业本身风险的降低。外资大步伐的进军上海高档楼市，显示了这些专业房地产金融机构对上海房地产市场乃至整个宏观经济的信心”。
此外，上海写字楼市场的繁荣也得益于政府对楼宇经济的重视。上海以第三产业为主的中心城区区政府都意识到，楼宇经济对于招商引资和财政税收的重要性。各区政府都希望自己的区能成为上海ＣＢＤ，近年来几大传统ＣＢＤ区域都在努力巩固自己的地位，而没有形成ＣＢＤ的区域比如徐汇区正在努力打造新的ＣＢＤ，长宁区也在努力。
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