2005年一季度杭州房地产市场形势分析_研究报告_投资分析_市场调研

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近年来，杭州市委、市政府高度重视房地产市场的健康稳定发展，出台了一系列调控举措，保证了我市房地产市场总体处于高位稳定运行状态。今年以来，随着我国经济进入新一轮上升周期，房地产市场已成为经济热点，从中央到地方均加大了对房地产市场的宏观调控力度，调控的目标就是要稳定房价，进一步促进房地产市场持续稳定健康发展。主要情况如下：

一、当前杭州房地产市场运行基本情况

1、房地产开发规模继续增长

2005年1—3月我市共完成房地产开发投资40.76亿元，比去年同期增长了57.8%，占全社会固定资产投资的30.8%；房地产投资继续保持了较快增长趋势，社会资本介入房地产市场的热情较高。2005年1—3月,全市商品房施工面积共2203万平方米,同比增长52.4%；新开工面积143万平方米，同比增长17.6%；竣工面积38万平方米,同比增长99.6%。房地产开发规模继续保持较高增长。

2、商品房价格继续攀升

据省城调队调查，2004年我市房地产市场呈现出房屋销售与租赁价格稳中有升，土地出让价格涨势依旧的态势。全年房屋销售价格指数111.7，房屋租赁价格指数107.6，土地出让价格指数139.4，涨幅分别比上年提高5.6个、0.9个和1.3个百分点。房地产销售价格上涨11.7%，其中商品房销售价格上涨12.4%。

2005年1-3月，全市商品房预售面积62万平方米，同比增长28.1%，其中住宅58万平方米，同比增长58.8%。

据省城调队统计，2004年我市土地出让价格继续高位运行。全年土地出让价格比上年上涨39.4%，其中住宅用地价格上涨13.0%，商业、旅游及娱乐用地价格上涨23.3%，其他用地价格上涨51.5%。

3、存量房产交易活跃

2005年1—2月我市二手房成交面积27.83万平方米，同比增长67.7%。其中住宅成交面积25.27万平方米，同比增长69.8%，；非住宅成交面积2.56万平方米，同比增长48.8%。存量房产交易继续保持增长趋势。

4、经濟适用房建设目标运行情况良好

2004年初，确定市区经济适用住房建设目标是开工150万平方米（含90万平方米拆迁安置房），竣工80万平方米，公开摇号30万平方米。至2004年底，市区经济适用住房实际开工190万平方米（含拆迁安置房），竣工167万平方米，公开摇号销售30.5万平方米，完成了预定目标。经济适用房开工面积占全市住宅开工面积的21.5%，竣工面积占全市的34.2%，充分保障了住房困难群体的住房需求，拉低了住宅的均价涨幅。

今年一季度经济适用房建设情况进展良好，经济适用房、拆迁安置用房和商品房供地计划市政府与各责任主体签订了目标责任状；经济适用房新开工面积15万平方米，提供摇号房源8万余平方米，丁桥区块经济适用房项目已向社会公开招投标。

二、存在的主要问题

1、商品房供应结构比例明显失调

由于主城区可用地奇缺，城郊农用地国家冻结，市区在6000元/平方米以上的商品住宅占65.4%，较2003年同期上升26.99个百分点。2004年，我市房价的一个特点是万元以上楼盘数量明显增加，分布区域从以前的市中心区域向邻近中心区扩散。这些数据表明：主城区中一、二类地段基本无适合中低收入居民需求的普通商品住宅。

2、投资性、投机性购房明显增多

近几年来我市房价平稳上涨，房地产保值、增值作用凸现，由于存款利率低、股市低迷，房地产投资、投机行为增多。据市房管部门统计，当年竣工住宅有30%短期无人居住（即收不到水、电费和物业管理费），这种情况使房地产市场供求矛盾更为突出，导致房价的非理性上涨，无疑加大了市场的风险，同时在一定程度上反映出我国宏观层面上经济结构和投资结构存在一些问题。

3、房地产土地出让价格涨幅过快

随着西湖综合保护工程、西溪湿地、“三口五路”整治工程的实施和完成，杭州的居住环境大为提高，使得土地价格涨势过快。从今年一季度住宅用地出让价格的情况看，如：九堡大型居住区区块2004年12月29日出让土地楼面价为2944元/平方米，而2005年3月2日同一区块出让土地楼面价达3866元/平方米，仅一个季度涨幅为31.3%。

4、“三外”企业数量不断增多，行业整体素质有待提高

杭州土地市场呈现“围城”现象，大量品牌开发企业向外拓展，而“三外”企业不断涌向杭州房地产市场，这种状况对我市房地产行业的发展也带来一定的冲击。项目公司越来越多而房地产开发组织能力越来越不够专业，项目完公司即解散，服务和质量得不到保障。今年一季度在我市土地出让市场上获得土地的企业中“三外”企业就占了80%左右。

5、基础设施建设落后于郊区房地产市场的发展

去年以来，国家实施宏观调控和土地冻结，使得大量的基础设施难以实施，尤其对郊区楼盘配套的基础设施无法同步实施，使得我市郊区住宅还不能真正成为居民第一住所，无法分流市区需求。

三、房地产市场调控的对策

当前我市房地产市场存在的主要问题，应引起高度重视。近日国务院办公厅下发了《关于切实稳定住房价格的通知》，明确表明了国务院对稳定房价的决心和力度。我们认为调控房价应从国家和地方两个层面来考虑。国家应从土地、金融和税收上通盘考虑；我们应从杭州市房地产市场角度来把握，着力培育合理需求，控制投机性需求，规范房地产市场各利益主体行为，采取有力措施化解矛盾，促进房地产市场稳步发展。

1、强化土地市场调控，增加普通商品房、经济房、拆迁安置房的供地规模

要加大普通住宅用地的供地总量，加强房地产用地的公开出让方式的研究。一是根据房地产市场需求状况，加快普通商品房供地节奏，适时调整招拍挂的公开出让方式，尽量避免非理性竞争。二是对建筑面积在8万平方米以上地块规模的居住用地公开出让应限定具有资质等级的企业参加投标，避免过多的“三外”企业盲目进入。三是对有条件的商品住宅用地应尽量集中规划整块（片）推出招标，便于成片开发，统一配套，防止出现单方楼面价的过快增长。

今年市区安排4500亩土地用于普通住宅和公建用地。对今年省计划下达我市的土地指标中，除保证一些必须的重点项目和农民10%留用地外，重点保证商品房、经济适用房、拆迁安置房的用地指标，以加大投放量。

2、强化节能省地型住宅供应，优化商品住宅供给结构

加强住宅用地总量控制和结构调整，应根据城市发展和房地产市场需求做好科学的中长期供地计划。优化结构需从两方面着手：一是合理确定商品房、经济适用房等政府保障型住房品种的比例；二是优化商品住宅供给结构，扩大节能省地型普通商品房供应。在年度商品住宅（不包括经济适用房、拆迁安置房）供地计划中拿出70%的用地作为普通商品住宅用地。同时在招标文件中明确单户建筑面积标准，120平方米建筑面积应占80％以上，最高不能超过130平方米。从根本上保证普通商品住宅的有效供给，扭转不合理的住宅供给结构。

3、加快经济适用和住房拆迁安置房建设

根据当前房地产市场形势和中低收入家庭对住房的迫切需求，当前仍应加大拆迁安置房和经济适用住房建设的规模。“十一五”期间，我市拆迁安置房和经济适用住房及各类人才创业公寓建设总量应占全市住宅建设总量的30％左右。但根据我市经济适用房用地储备，明年只能完成计划供应量的60%，后年将无地可供。而经济适用房开工建设需提前两年开始土地征用与拆迁等前期工作。当前核心矛盾是“农转用”指标根本无法满足政府保障型住房的需求。土地“农转用”指标应首先确保拆迁安置房、经济适用住房建设及人才创业公寓用地需要，保证每年不少于2000亩用作经济适用房建设用地。

4、完善廉租房供应体系，建立房屋租赁新机制

每年从经济适用住房中安排一批政策性房源作为廉租房，切实保障城镇最低收入家庭的基本住房需求。要适当调整放宽廉租房的申请条件和标准，进一步扩大廉租房的社会保障面。同时多渠道筹措房源，根据先点后面、市和区两级政府合理分担的原则，对拆迁中经济困难的市区居民，开展以优惠租金出租住房的试点，逐步建立面向低收入家庭的房屋租赁新机制。

5、加强商品房市场管理,加大网上公开销售力度

加强商品住房预售管理，重点是限制投机炒作行为。在继续鼓励自住性住房消费的同时，严格禁止期房转让。进一步强化和完善商品房网上售房制度，防止开发企业化整为零，规避网上整体销售行为。同时提供老百姓投诉平台，加大监督力度，以进一步规范市场，提高开发企业诚信度。坚决查处中介机构刊登期房广告的行为，并在网上进行公示。

6、进一步搞活住房二级市场，增加有效供给

在加大经济适用房建设力度的同时，要大力发展住房二级市场，清理影响住房上市交易的政策性障碍，有关部门和单位不得擅自对已购公有住房、普通商品住房和私有房屋上市转让设置限制条件，简化市场准入手续，满足更多中低收入家庭的住房需求。

7、建立房地产风险防范机制

建立房地产风险防范机制应从两个方面着手。一是提高商品住房预售准入条件，建议修改《杭州市城市房地产开发经营管理若干规定》第十四条，提高房地产开发项目的工程形象进度条件至完成建筑主体结构结顶。二是建立房地产风险防范专项资金。从全年土地出让金总量中提取一定比例作为专项资金，用于处理历史原因或人力不可抗拒的特殊情况而形成的房地产烂尾项目，维护群众利益，确保社会稳定。