重庆房地产市场运行新趋势分析

    重庆房地产业发展呈现四大特点　

    当前重庆房地产业具有以下特点：一是房地产开发企业发展迅速，房地产业对经济和财政贡献明显增强。截至今年５月底，重庆市房地产开发企业为１９２２家，资产总额达到２３３６亿元；其中，近２０％的房地产开发企业资质为二级以上。２００６年，重庆房地产业创造的税费（包括土地出让金、配套费、契税等）共计２００亿元以上，占到重庆地方财政收入的１／３以上。目前，重庆房地产业对重庆ＧＤＰ的贡献率为４．５％，房地产业已发展成为重庆市的支柱产业。

    二是房地产投资增速加快，且房地产投资对信贷资金依赖明显。今年１－５月重庆房地产投资总额达到２３８．６８亿元，３、４、５月投资同比增速分别为１７．９％、２２．４％和２６．５５％，呈加速增长之势；而且，从４月开始，重庆房地产投资增速已超过２００６年全市房地产投资增速（２００６年为２１．６％）。

    重庆市金融管理部门提供的资料显示，到今年５月底，重庆市房地产贷款余额为１０５２．２２亿元，同比增长３１．３２％，较同期全市金融机构各项贷款增速高９．９６个百分点。从贷款投向看，房地产开发贷款与居民购房贷款比例基本保持在１比１水平；在房地产开发贷款中，房产开发贷款自２００６年１１月以来加速增长，到今年５月底已同比增长５１．８９％；目前，重庆地产开发贷款与房产开发贷款余额比例接近１﹕２，而且，八成以上房地产开发企业的资金主要来源于银行贷款。

    三是重庆房地产业对外部吸引力增强。近几年，香港、中东、东亚等国家和地区的房地产企业竞相进入重庆；全国５０强房地产开发企业中已有２５家进入重庆；重庆本地一批大型制造业企业如长安汽车、隆鑫摩托、美心门业等也纷纷涉足房地产业。

    四是经济适用房投资力度加大，但总量依然偏小。今年１－５月，重庆经济适用房投资总额为１０．８５亿元，同比增长７０．６％，较全市房地产投资和住宅投资增速分别高出３５．０５和２９．９６个百分点。但是，目前重庆经济适用房在全市房地产投资中的占比仅为４．５５％，在全市住宅投资中的占比仅为７．１２％。

　　重庆房地产市场的供给、需求与价格特征

    当前重庆房地产供给总量比较充足。其一，目前重庆仅主城区空置和已批准达到预售条件的住房面积在８００万平方米以上，相当于２００６年以来月均销量的５倍。其二，截至今年５月底，重庆市房屋施工面积达到７２４８．７８万平方米，相当于２００６年全年销售面积的３．２５倍，这些房屋可在近１－２年内逐步供应市场。其三，近年来，重庆房地产企业大都增加了土地储备量，而且重庆市政府还准备了１０万亩土地以调控市场。

    此外，当前重庆住房供给面积结构和价格结构也基本能满足市场需要。一是在重庆市最近组织的全市楼盘检查中，全市单套面积在９０平方米以下的住房占比在７０％以上；二是在新批准上市的住房中，单套面积在１４４平方米以下的占８５％，价格在３０００元／平方米以下的占６２％；三是今年以来销售的住宅中，单套面积在１４４平方米以下的占８２％，价格在３０００元／平方米以下的占６９％；四是今年批准上市的住宅中，９０平方米以下的有３７７万平方米，实际销售２８７万平方米，中小户型的供给基本能满足市场需求。

    从需求看，重庆房地产市场具有以下特征：一是市场对期房的需求增长迅速。据统计，今年１－５月重庆市房屋销售面积为９１０．２２万平方米，其中期房占比为７９．５６％，同比增长近６成。二是重庆市外需求呈增长趋势。今年１－５月重庆主城区住宅购买者中，重庆市主城区客户、重庆市区县客户与重庆市外客户的比例约为５比４比１，市外客户较２００６年增加了１成。三是大中户型需求增加。据重庆市有关部门调查，重庆过去１年内购买住房和未来１年有购房打算的居民，对９０平方米以下户型的需求下降了１７．４８个百分点，对１００－１２０平方米户型的需求上升了２５．３１个百分点。四是居民住房需求以居住为主，但投资需求有所增加。

    总体看，近几年重庆房地产价格呈平稳上涨态势。资料显示，今年１－５月，重庆房地产销售均价（即销售金额与销售面积之比）为２４８２元／平方米，同比上升６．５９％，较２００６年上升３．３个百分点；其中商品住宅销售均价为２２８０元／平方米，同比上升７．７１％。值得注意的是，尽管目前重庆房价绝对水平不高，但居民感受价格较高。一方面，重庆房地产平均价格不到２５００元／平方米，主城区住房均价也在３０００元／平方米左右，与重庆居民家庭月收入的平均水平基本相当。但在另一方面，在重庆多数中低收入家庭看来，现在的房价依然偏高。据重庆有关部门调查，目前重庆市２３％的居民认为房价过高，５３％认为房价偏高。
重庆房地产市场值得关注的发展趋势

    整体而言，近几年重庆市房地产保持了一个相对较长的稳健发展时期。但是，自今年６月成为全国统筹城乡综合配套改革试验区以来，重庆房地产市场各方心态都出现了微妙变化，市场均衡面临新的考验，以下三大发展趋势值得关注。

    一是投资性购房现象增多，需求提前集中释放可能打破市场原有均衡，房价上涨压力加剧。据重庆金融管理部门调查，今年６月以来，重庆房地产市场需求增加了１倍，而目前重庆主城区可供销售的住房仅为８００万平方米左右，重庆房价短期上涨较快，如今年６月重庆房价就较１－５月上升了１个百分点。另外，在全国流动性过剩的背景下，重庆因未来经济发展预期和城市地位提升等利好因素刺激，来自市内外的投资性购房会进一步增加，加之受房价上涨预期影响，重庆居民消费性购房需求会提前释放，重庆房价上涨压力加剧。

    二是房地产将面临新一轮投资热潮，投资速度反弹压力加大。重庆近年来对房地产发展的总体控制比较得力，除了政府的调控得当外，还有一个重要因素是外部市场尚未对重庆形成集中压力。但是，今年以来，在一系列利好因素刺激下，外部资金进一步看好重庆房地产市场，国外资金、市外资金和其他行业资金纷纷涌入重庆房地产市场，如近３个月重庆房地产投资增速呈现持续上升趋势，有赶超全国平均水平之势。

    三是开发商以按揭市场倒逼银行增加开发贷款，而集团化管理模式绕开自筹资金比例限制，信贷资源加速向房地产集中。虽然央行对房地产采取了一系列调控措施，但由于目前住房按揭贷款需要房地产商作为中介甚至担保，而各金融机构在按揭贷款方面竞争激烈，于是开发商利用对按揭贷款的特殊介入身份，倒逼银行突破开发信贷政策的限制。另外，由于房地产开发从以前的项目公司逐渐演变为目前的集团化管理模式，在多个项目同时进行的情况下，同一笔自有资金“一胎多投”现象不容易被发现，也导致开发贷款规模变相突破政策限制，使信贷资源加速向房地产集中。

    促进重庆房地产业健康发展的政策建议

    重庆市房地产业和金融管理部门认为，当前重庆市应以提高按揭贷款首付比例为重点，引导市场需求理性回归，同时通过上收地方政府房地产收益、提高土地利用率、控制地价等综合措施，加大调控力度，促进房地产市场平稳发展。

    其一，以提高按揭贷款首付比例为重点，引导市场需求理性回归。重庆金融管理部门认为，将按揭首付比例上调至４０％－５０％，这既不会刺激房价上升，又能提高投机者资金的机会成本，有效平抑需求。

    其二，以提高土地利用率为重点，防止开发商囤积土地，使土地供应政策更有效发挥闸门作用。为此，重庆有关政府部门可根据土地开发进度和不同时期开发面积在总购置面积中的比例（如规定新购置土地在１年内的开发面积不能低于７０％）进行严格管控。

    其三，房价的调控仅从压缩开发商利润空间角度很难达到最终目的，因此地方政府可以控制土地价格和降低税费为重点，促进房价平稳运行。

    其四，实践表明，经济适用房和廉租房在实际推行中现实障碍较多，而且社会低收入阶层地理上的集中、聚集，也不符合生态规律。因此，现阶段，可以促进二手房的流转和出租市场发展为重点，通过市场化手段缓解低收入群体的住房压力。

    其五，信贷资金加速向房地产集中，如果没有好的防范措施，可能会出现金融风险。因此，应以完善房地产金融体系和金融创新为重点，建立起多层次的风险分散机制。一是通过发行房地产债券等，减轻房地产对银行资金的过度依赖；二是加快居民投资理财产品类创新，拓宽居民投资理财渠道，避免其过多涌入房地产市场；三是完善房地产信贷制度设计，避免开发商过多影响按揭贷款，进而倒逼银行突破信贷政策限制；四是逐步在房地产贷款方面引入资产证券化等方法，分散银行风险。