浅析成都市主城区住宅用地变化对房地产成本的影响

    近三年来，成都市主城区住宅用地发生了众多变化，对房地产成本产生了较大影响。但是，这个过程中不是单一因素在起作用，而是多种因素作用的结果。目前，成都市周边城市以及四川省其他城市也正在向“高容积率低密度”的发展模式倾斜，其土地成本和房地产成本也将面临成都市主城区发展所经历过的问题。

    本文试图用近三年来(2004年-2006年)成都市主城区住宅土地变化的数据对房地产成本的影响做出定量分析。(数据说明：住宅建筑面积占总建筑面积小于50％的不列入本文计算范围。)

    一、2004-2006年成都市主城区住宅用地变化

    1、容积率的变化

    数据说明，表中容积率R＝Σ(Ai*Ri)／Σ(Ai)，Ai为净地面积，Ri为该地容积率。

    2006年2月10日，成都市规划局有关负责人就成都未来城市形态发出“规划信号”：“在2020年前，为适应未来又高又密的城市形态，成都将鼓励城区建筑向两三百米高度发展。从2006年起，原则上不再审批多层以下的房地产项目。”成都市房地产市场现状表明，新建别墅和多层(7层以下)住宅稀缺，高层和超高层电梯住宅已经成为成都楼市主流。

    2、土地价格的变化

    数据说明，表中成交价格＝Σ(Ai*Pi)／Σ(Ai)，Ai为净地面积，Pi为该地成交价格。

    成都市主城区住宅用地供应价格上升迅速，从 2004年的114万元／亩上升到2005年的256万元／亩，上涨幅度为124．56％；2006年上升到521万元／亩，上涨幅度为103．52％；2007年1—5月成交均价为658．2万／亩，增长幅度为26．33％。

    3、楼地面价格的变化

    楼地面价格＝Σ(Ai*Pi)／Σ(Ai*Ri)；

    Σ为求和符号，Ai为净地面积，Pi为该地成交价格，Ri为该地容积率。

    2005年土地成交价格相比2004年增长124．56％，但是容积率上升幅度较大，因此楼地面价格增长幅度较小，为9．32％。

    2006年与2005年相比，土地成交价格上涨 103．52％，容积率因素变化不大，因此，楼地面价格上升迅速，上涨幅度为58．4％。

    2007年1—5月与2006年相比，容积率基本无变化，而土地成交均价的上升直接拉动了楼地面的上升。

    二、房地产成本的变化

    1、房地产成本的组成

   房地产成本主要包含土地成本、建筑成本、前期费用(报建费用、设计费用等)、资金利息、营销代理成本、税费等。(笔者注：本文只分析土地变化对房地产成本的影响，因此，房地产成本简化为土地成本、建筑成本和其他成本。分解到每平方米上，就是楼地面价格、单位建筑成本和其他单位成本。同时假设其他成本不变化。)

    2、房地产成本的变化

    在第一部分中，我们单纯讨论了土地成本对房地产成本的影响。同时，我们也该看到容积率的上升虽然分摊了一部分楼地面价格，但是容积率的上升使得建筑形态的变化(多层向小高层发展，然后是小高层向高层及超高层发展)，使得房地产成本中的建筑成本上升。

     小结：

    城市“高容积率低密度”发展初期(对成都市而言，容积率从3以下上升到4．0期间)，对房地产成本影响较大的是建筑成本的增加(土地价格的上涨被容积率的增加所抵消，因此楼地面价格上涨幅度小)。目前，如青白江区等地正处于此阶段(容积率从以前的2．5以下向3．5发展)。城市“高容积率低密度”发展中后期，对房地产成本影响较大的是土地成本的增加，也就是说，土地价格的快速上涨直接引起未来房地产价格快速上涨。

    规划提倡“高容积率”，土地成交价格将创新高。对于一些即将进入或者已经进入“高容积率低密度”建设时代的城市来说，如何区分两个时期(初期和中后期)，各又采取什么措施抑制住宅房地产的过快增长，这些问题应该值得思考。