2007年7月二手房市场分析

　　1.1 总体成交状况

　　本月二手房总成交量为2077套，环比下降5.46%。其中中山区成交350套，环比下降10.49%；西岗区成交318套，环比上涨1.27%；沙河口区成交533套，环比下降25.04%；甘井子区成交876套，环比上涨12.16%。

图一：成

与商品房交易相比，中山区及沙河口区均已接近1：1；西岗区为5.58：1；甘井子区为0.46：1。中山区及沙河口区房地产一、二级市场交易较为均衡，也给购房者提供了多样的选择。西岗区因土地供应稀缺，新盘供应较少，而又地处核心地段，二手房尤其是区内不多的几个次新楼盘的交易极为活跃。甘井子区新盘供应较大，且原区域的二手房多年代久远，因而新盘以其较高的性价比吸引了购房者的眼球。随着甘井子区新盘逐步交屋，这一现象会逐步有所改善，一二手交易也会逐步趋于均衡。

　　1.2 各区域成交状况

　　尽管大量的新房供应给甘区二手房交易带来冲击，但甘区依然稳坐二手房交易的头把交椅，成交占比42.18%；其次为沙区，成交占比25.66%；中山区，成交占比16.85%；西岗区，成交占比15.31%。

　　图二：各区域成交比重

　　1.3 成交面积统计

　　90平以下面积在成交上占有绝对优势，其中各区域30－70平的物业成交均占总成交量的50%以上。总体成交比例78.19%；中山区成交比例为73.16%；西岗区77.36%；沙河口区74.49%；甘井子区82.76%。除甘井子区外，各区域90平以下成交比例基本保持均衡，而甘井子区该比例明显加大，这点也符合甘井子区的定位。而大面积成交在中山区和沙河口区较为集中。

图三：各区域面积成交比例

　　1.4 热点商圈状况

　　热点成交商圈第一梯队依旧是些老面孔，而第二梯队则变化较为明显。本月辽师、香炉礁、太原街、武昌街替代了石道街、星海、台山、西安路等商圈成为本月的交易热点。价格是决定交易的最重要因素，随着各商圈的价格波动，性价比较高的商圈均会受到购房者的追捧。

图四：热点商圈成交情况

　　1.5 热点楼盘状况

　　次新房产占二手房交易比重越来越大，考虑其地处较好地段、配套较为齐全、小区物管等相对成熟等因素，尽管五年限转的政策，导致了购房者额外多付近7%的成本，但依然没能挡住购房者的脚步。

图五：热点楼盘成交情况

　　2 报盘状况

　　2.1 报盘量状况

　　本月报盘数据均采自大连“购房者网站”，国有产权类有效样本38285条。相对于成交区域分布，除沙区供应分布较大外，其它三区供求比重基本均衡。

　　2.2 报盘价位分布

　　20万以下的国有产权房屋已经难觅踪影。从总体来看，60万以下的物业报盘量占据半壁江山，比例达62.1%。中山区的报盘总价有着非常明显的两极分化现象，20－40万占比25.95%；100万以上占比高达32.84%。西岗区及沙河口区报盘总价结构相似，60万元以下报盘量比重略高；甘井子区60万元以下比重高达72.87%。

　　从报盘单价来看，总体均集中在5000－7000元区间，此比例可达57.38%。中山区8000－10000元区间报盘比重最大，为25.31%。万元以上报盘量依次为中山区、西岗区、沙河口区，甘区暂未出现万元报盘。随着政府西拓北进工作的逐步推进，规划蓝图进一步得以落实，甘区也将结束没有万元报盘的局面。

　　2.3 报盘面积分析

　　90平以下报盘占总体比例为51%，中西沙甘四区该比例依次递进分别为42.39%、53.56%、55.25%、61.96%。而130平以上报盘中山区占比最大，达31.32%。

　　由下表可以看出，从大连市总体来看，随着面积的逐步下降，成交比随之上升。中山区总体成交比较高，尤其是70平以下物业，更是如此。而沙河口区成交比最低，各面积区间均未有超出10%。甘井子区成交比最高的为50平以下物业，而30平以下物业成交比更是高达18%。

表一：各面积区间成交比

　　2.4 热点报盘商圈

　　所有热点报盘商圈均集中在沙河口区和甘井子区，而中山区及西岗区因其位置优越，卖家通常惜售。

　　2.5 报盘价格

　　总体报盘均价为6153元/平，中西沙甘四区报盘均价分别为6363元/平、6116元/平、6322元/平、5769元/平。沙河口区因近年来大量新增楼盘的带动，均价一路攀升，已经接近中山区，大有替代中山区之势。

　　武昌街商圈紧邻青泥洼这一商业中心区，且周边生活配套齐全，新九中、24中、劳动公园、中医医院等围绕其周边，交通线路十数条，生活的便利，相对较低的价位，是本次该商圈成为热点成交商圈的最主要原因。

　　西岗区近几年的新多集中在体育场周边，因而在次新盘交易的带动下，访商圈均价接近万元。而白云新村、石道街、新起屯等地尽管成交活跃，但因房龄较老，报盘均价始终未能突破6000元。

　　沙区孙家沟区域报盘均价接近6000元，尽管此带房龄较老，但因其周边近年来新增楼盘屡创高价，因而带动此区域老屋房价猛涨。

　　泡崖商圈始终坐列成交头把班椅，较高的换手率催使报盘均价一路上扬，已经突破5000元大关。而马栏商圈因近期西山区域新盘供给集中，带动二手房成交活跃，而报盘均价更是直追6000元。随着下一步机场商圈新盘供应的加大，以及南关岭火车站规划的进一步实施，以上两个商圈的二手房报盘均价也会带来突破。　　

　　注：甘区只列出成交较为活跃商圈的报盘均价。