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2008年1月成都市房地产市场分析（下）
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http://www.chinairn.com 发稿日期:2008-2-16
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四、本月热点信息
1、新出台政策
土资源部部长徐绍史日前签发国土资源部第40号令，正式公布《土地登记办法》并于2008年2月1日起施行。
分析：《登记办法》规定，土地登记是指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依照法律法规规定需要登记的其他土地权利记载于土地登记簿公示的行为。《土地登记办法》是政府完善土地管理机制的又一方式，能够进一步保障各方的正当利益。
3日，国土资源部、财政部和中国人民银行联合出台《土地储备管理办法》
分析：办法明确规定，土地储备机构应对储备土地特别是依法征收后纳入储备的土地进行必要的前期开发，使之具备供应条件。此办法的出台，通过加快前期开发速度，使政府手中的“净地”多起来，使更多的土地具备用地条件，从而缩短土地形成房地产有效供应的建设周期，防止闲置、囤积土地等行为的发生。
《成都市新建住宅附属设施设备交付使用备案办法》近日出台，《办法》要求，从明年1月1日起，所有新建住宅附属设施设备必须到房管部门办理备案手续后，才能交付给业主使用。
分析：《办法》实施后，小区附属配套设施是否到位，是否完善合格，业主将有据可查。如果开发商没有办理备案手续就交房，业主可以向房管部门进行投诉。对未办理备案手续擅自交付新建住宅附属设施设备使用的开发商，备案部门应责令其限期改正；拒不办理备案手续的将予以信用记录并公布。对交付使用条件不符合《办法》规定的，房产行政管理部门将责令开发商限期整改；逾期不改正的，处以交付使用住宅销售额1‰—3‰的罚款。对新建住宅附属设施设备交付使用实行监管的举措，成都走在了全国的前列。《办法》的出台，是对房地产开发的进一步规范，通过这一《办法》的实施，购房者的利益将得到进一步的保障。
国务院近日下发《关于促进节约集约用地的通知》(下称《通知》)，首次提出征缴增值地价、确立土地利用规划优先性和制定考核制度等新措施，以求全面盘活存量土地，保住耕地。
分析：《通知》规定，土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。 与2007年的两份通知相比，在征收土地闲置费的比例问题上，此次通知删去了“原则上”的字眼。 这已是继2007年中央层面《关于加大闲置土地处置力度的通知》和《关于认真贯彻〈国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见〉进一步加强土地供应调控的通知》之后，在如何处理闲置土地问题上的第三份通知。
2、规划动向
成都北新大道与绕城高速即将开建互通立交桥，1月3日，该工程已经开始招标。建成后的互通立交桥车行道总长度约9.8公里。
分析：北新大道与绕城高速互通立交桥总投资约5000万元，车行道总长度约9.8公里，车道新建及改造总面积49652平方米，护坡面积5073平方米，设计渠道迁改541米。工程建设日期预计120天。互通立交桥建成以后，北新大道与绕城高速的互通功能将得到增强。这能带动城北、新都等区域的房地产市场的发展。
横跨三环路的成都IT大道成黄跨线桥6日正式通车.
分析：成黄跨线桥贯通以后，驾车可以由黄田坝直跨三环路，经金沙车站，与中心市区紧密相连，西三环也从此变通途。对城西三环的居住环境是一个很大的提升，将整体提升西三环的居住价值，推动西三环的房地产开发。
3、动态信息
中国房地产指数系统的数据显示，在2007年的最后几个星期，北京的房价已经开始出现了下降，而且降幅还不小。与此同时，国内其他曾经价格坚挺的广州、深圳、上海等城市也纷纷出现了房价下跌的态势。
分析：北京等一级城市的房地产行业起步较早，有着较大的泡沫。因此，在遭遇新政后，这些一级城市，成交量与价格等纷纷跳水。但是作为二线城市的成都，房地产行业起步较晚，因此泡沫相对较少。在新政风波中，虽然也受到了一定程度的打击，但是影响相对较小，市场反应也较为正常。
1月10日，《成都市成华区东郊企业生活区危旧房改造惠民工程搬迁安置实施办法》（以下简称“实施办法”）正式出台，并在万年场片区、府青路立交桥片区、建设路片区、双林路片区、府青路片区等5大区域（具体范围以规划红线为准）全面施行。
分析：这一举措中，受惠最大的是东郊企业生活区的居民。同时，危旧房改造工程，对城东整体形象也是一个较大的提升。
创辉租售被指卷款上亿资产
分析：深圳创辉租售在东莞突然一夜间关闭了仅存的30多家门店的事件。这是在中天之后出现的又一个租售公司关门事件。而在此前，才进入东莞仅一年的深圳创辉租售曾疯狂地开了110多家门店。在市场一路上扬的时期，迅速扩张，而当政策来袭时，这种盲目扩张就为后面的倒闭埋下了伏笔。在房地产市场逐渐健全的过程中，一批批房地产公司，正在面临着大洗牌。大洗牌的过程无疑是残酷的，但最后的结果一定是对房地产行业的发展有利的。
日前，建设部已着手对浙江杭州西湖的天价楼盘8号公馆进行调查
分析：8号公馆比上海天价楼盘“汤臣一品”还贵，在开盘当初就引来了众多的争议。建设部对汤臣一品、8号公馆等天价楼盘的调查，无疑给各地正在做着豪宅项目的开发商提了醒，豪宅也要物有所值。同时，政府已经开始对房价的虚高进行实质性的清查。
央行大手笔又抽走资金2540亿 经济紧缩全面加速
分析：继上周二、上周四央行分别通过发行票据和正回购的方式回笼资金2440亿元和2600亿元后，央行近日再度回笼资金2540亿元，央行如此频繁地大规模回笼资金实属罕见。央行在年底进行资金回笼本是正常的事情，但是这样的动作，对于目前资金紧缺的房地产市场来说，无疑是雪上加霜。房地产开发商在面临政策的压力的同时，也将遭受资金供血不足，所带来的压力。
建设部部长汪光焘日前指出，2008年，在房价较高、涨幅较快的大中城市，应努力帮助中等收入家庭解决住房问题。
分析：汪光焘的谈话意味着政府部门在反复强调保障低收入家庭住房问题后，开始考虑将中等收入家庭也纳入到政府住房保障规划范围中来。这一说法，从理性的角度来看，其号召性意义大于实际的操作性。把中等收入家庭也纳入到政府住房保障规划中来的话，这对房地产市场的正常发展是不利的。它过多的强调了政府的宏观调控而忽略了市场的自身调节作用，有着矫枉过正的嫌疑。
土地执法百日行罚款近20亿
分析：政府前段时间的土地执法百日行动，对3.1万多起违规违法用地案件进行了处理。国家在土地管理方面执法力度的加强，实际是政府在对房地产行业进行宏观调控。
1月29日，成都九蓉房地产开发有限公司100%股权将走上拍卖台。
分析：九蓉公司现有土地使用权面积约13863.43平方米，该地块位于成都市高新区，距新会展中心、1号线地铁口均约1公里。地块为形状方正的净地，其东面为规划中的中石油地块，南面为中兴通讯地块，西面和北面也有在建的商业金融用地。据悉，此区域将用于发展高科技产业以及出口加工等产业，成为商业氛围较浓、高新技术产业集聚片区。标的的保证金为1000万元，起拍价至少在1.5亿元以上。虽然九蓉房地产开发有限公司相关人员表示九蓉公司没有相关的债权债务纠纷。但是，在成都市场上，这种房地产公司出售其全部股权的现象尚不多见。这一事件可能是在政府政策调控下，房地产公司为了退出市场而采取的一种方法。同时，由于此次股权拍卖中，还包括了该公司现有使用权的20余亩土地，因此，这也很可能是房地产开发商在近期的土地整治过程中，出于政策压力而进行的“吐地”行为。
投身西部涉足旧城改造，杭州开元房产入成都。
分析：日前，杭州开元房地产集团在成都中国人民解放军第3508工厂职工住房整体改造合作开发建设投资商招商项目招标中一举中标.此次中标合作开发建设的成都3508厂改造项目，是成都旧城改造浩大工程的一个重要组成部分，项目位于成都市中心，距成都市人民公园步行仅5分钟，距天府广场步行仅10分钟，地理位置十分优越。项目开发总量约百万平方米，其中经济适用房约为3500套，商品住宅约为3000套，总投资预计达30亿元人民币。开元房产中标的旧城改造项目，地理位置优越，而且其经济适用房数量与商品住宅数量几乎持平，这样的情况，使得开元房产，以旧城改造为由，做商品住宅开发的目的非常明显。
7108万成都天拓置业寻大股东
分析：成都天拓置业有限公司60%股权正以挂牌价7108.58万元入场寻找买主，而这些股权的持有者，正是中石化旗下的东营大明置业发展有限责任公司。 这起转让如果成功，将有利于成都天拓置业进一步融资。这起转让如果成功，将有利于成都天拓置业进一步融资。随着国家对房地产业调控的不断加强，银行对房地产信贷日益收紧，产权市场作为房地产企业融资平台的功能正不断增强。
好莱坞影城有望落户成都龙泉湖
分析：1月30日，在成都考察的美国NY国际联合和SG发展集团总裁、世界著名项目管理专家Ms.NancyNg透露，如果进行顺利，美国NY国际联合和SG发展集团将从今年起至2013年，斥资25亿美元，分三期在龙泉湖打造好莱坞影视主题公园。如果这一项目能够真正落地的话，成都东、南、西、北四个方向就都有乐国际性的旅游地产项目了。随着城市化进程的加快，成都的近郊必将成为房地产开发的热点区域。目前，龙泉湖还没有被成都的房地产商关注，确吸引来了国外资本。如果真能有25亿美元的国外资本注入的话，成都的房地产开发商必将把目光投向龙泉湖。
五、本月土地交易结果
1、成都市本月土地拍卖成果（无）
2、本月郊县土地成交结果
本月新都、都江堰和龙泉三个区县进行了4次土地拍卖，共拍出了1307.7亩土地。成交总金额达到了218124.58万元。平均每亩成交金额约为166.8万元。
新都土地拍卖情况：
都江堰土地拍卖情况：
龙泉土地拍卖情况：
注：以上地块中的成交价及楼面地价来源于国土局拍卖现场发布的以最高容积率计算所得的结果，仅供参考。
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