房地产行业发展分析

    对现阶段我国住房政策，建设部承诺在着力解决低收入家庭住房困难的同时，要把帮助中等收入家庭解决住房问题作为一项重要任务

　　在2008年全国两会最受关注话题的网上调查中，住房问题牢牢占据榜眼之位。

　　的确，住房乃安身立命之所，是民生之本。安居乐业，是中国人的传统居住理念。然而高房价，让众多百姓望而兴叹。"房奴"因此成为这两年最流行、频率出现最高的字眼。

　　网上有这样一句玩笑，"你可以跑不赢刘翔，但你一定要跑赢房价。"

　　调侃中透露的是百姓的无奈。

　　房地产业成为国民经济支柱产业

　　事实上，这些年来国家一直关心关注着民众的住房问题。自1994年7月国务院颁布《关于深化城镇住房制度改革的决定》，住房制度改革初步启动，在全国范围内确立了住房社会化、商品化的改革方向以来，国家为此出台了一系列相关住房政策。

　　2003年8月31日，国务院发布了，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（18号文），随即在业界受到了普遍的欢迎。时任建设部房地产司副司长侯淅珉对18号文的评价是："这是中国房地产市场发展的下一个'五年计划'。"18号文首次在国务院文件的层面，提出"房地产业已经成为国民经济的支柱产业"，提出要"促进房地产市场持续健康发展"。

　　18号文还提出了普通商品房的新概念，明确了经济适用房的政策边界。文件一改1998年以来以建立以经济适用房为主的住房供应体系的方针，明确将将经济适用房纳入到社会保障体系，同时提出"增加普通商品房供应"，"提高其在市场供应中的比例"，"努力使住房价格与大多数居民家庭的住房支付能力相适应"。文件还明确建立起了一个比较完整的市场化的住房供应体系，即满足10％消费者的高档房，适合70％－80％居民的普通商品房，15％－20％的经济适用房，然后是贫困家庭的廉租房。18号文同时也强调控制高档房开发建设，但区分了市场和政府的责任，从有效需求出发，使消费层次更清晰、科学。

　　2004年，政府政策围绕抑制投资过热和房地产投机，重点集中在土地与金融政策两个方面，出台多项措施。通过控制房地产供应的源头、规范房地产市场秩序、通过加息等手段来平衡房地产市场供求等几个方面全方位对房地产市场进行规范。

　　2005年3月26日国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》，针对房价上涨过快的现象明确提出八点要求，即"国八点"：一是高度重视稳定住房价格；二是切实负起稳定住房价格的责任；三是大力调整住房供应结构，调整用地供应结构，增加普通商品房和经济住房土地供应，并督促建设；四是严格控制被动性住房需求，主要是控制拆迁数量；五是正确引导居民合理消费需求；六是全面监测房地产市场运行；七是积极贯彻调控住房供求的各项政策措施；八是认真组织对稳定住房价格工作的督促检查。业界认为，"国八点"言简意赅，从房价、土地供应、供应结构、拆迁、消费观点、市场监测、检查等多方面切入。

　　中国房价的疯涨期

　　事实上，2005年下半年房价已进入上涨通道，并引起管理层的关注。

　　2006年，两会期间，政府发出调控信号。温家宝总理在政府报告中指出：要着力调整住房供应结构，严格控制高档房地产开发，重点发展普通商品房和经济适用房；建立健全廉租房制度和住房租赁制度；整顿规范房地产和建筑市场秩序。此报告被成为"国六条"。

　　与"国六条"相关配套的诸多政策也相继出台。同年4月28日，5年期以上的银行房贷基准利率由6．12％上调至6．39％；5月31日，国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税；7月26日，国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》宣布从8月1日起，各地税局将在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。

　　期间，政府出台的调控措施引起百姓的极大期待，购房者一度出现观望，希望房价有所回落。市场出现买卖双方僵持的局面。然而，买卖双方的拉锯战最终以房价的剧烈反弹告一终结。房价不仅未降，反而出现疯涨。

　　进入2007年，北京、上海等大城市的房价依然一路高歌猛进。央行也曾6次加息，并提出对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40％规定，依然未能阻止房价的疯狂上涨。

　　以北京、上海为例，北京2005年商品房住宅成交均价为6776元／平方米，2006年为7825元／平方米，而2007年北京房价均价猛涨为11454元／平方米，涨幅较2005年高达67．6％。2005年上海全市商品住宅平均销售价格为6698元／平方米，2006年为7038元／平方米，去年2007年商品房均价为8200元／平方米，较2005年涨幅为22．4％。

　　此时，大多数购房者都只能对着高额的房价望而兴叹。高速上涨的房价令百姓头晕目眩，问及感受都皆言涨得实在太快了！

　　而从全国来看，自2005年以来，全国大中城市房屋销售价格也是一路上涨，2005年、2006年、2007年三年间涨幅分别为：10．1％、5．5％、7．6％，涨幅平均高达7．4％。在刚刚过去的2007年，一至三季度，70个大中城市房屋销售累计价格平均上涨6．7％，国统局今年1月31日联合发布的调查结果显示，2007年第四季度全国70个大中城市房屋销售价格上涨高达10．2％。

　　2007年8月7日《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》出台。首次明确提出把解决低收入家庭住房困难工作纳入政府公共服务职能。其中指出要加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。

　　至此，房地产市场也慢慢开始出现有价无市的局面。

　　居者有其屋的实践

　　近些年，随着我国城市化进程的加快，房地产业进入一个高速发展的时期。

　　国家亦明确房地产业已经成为国民经济的支柱产业，提出促进房地产市场持续健康发展。

　　然而，高速上涨的房价，虽促进了房地产及相关产业的繁荣，亦给普通百姓带来的巨大的物质及精神负担。"房奴"一词应运而生，想买房的忙着攒首付款，买完房的忙着还贷款，节衣缩食，生活的全部都压缩为一所房子而奋斗。

　　中国有句老话叫"安居乐业"，住房问题关系民生，政府为此在不断尝试建立有效的居民保障体系。

　　2007年以来，我国保障性住房政策出台的步伐明显加快。

　　2007年8月7日，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》出台；11月30日，七部门联合发布《经济适用住房管理办法》；12月1日，九部委联合发布的《廉租住房保障办法》正式实施。政府厘清了"市场"和"保障"的界限之后，以"保障促调控"的思路逐渐完善。

　　建设部副部长姜伟新曾表示：对现阶段我国住房政策，建设部基本上有了一个比较明朗的政策取向，将采取三项措施稳定住房价格，即低收入家庭：廉租房＋经济适用房；中等收入家庭：限价房＋经济租用房；高收入家庭：市场。承诺在着力解决低收入家庭住房困难的同时，要把帮助中等收入家庭解决住房问题作为一项重要任务。

　　相关数据显示，2007年全国安排廉租住房资金77亿元，超过历年累计安排资金的总和。

　　2008年政府财政计划为保障住房投入1530亿元。从北京、上海、天津、广州等4大城市住房建造的计划来看，2008年这4个城市新建普通商品房为9710万平方米，廉租屋和经济适用房已经达到1413万平方米，限价房达到550万平方米。

　　尽管如此，以上政策目前采取的力度仍然太小。以北京为例，房价从2004年至今一直见涨，偶有小跌也改变不了房价飙升的态势。

　　有专家提出，中国应该建立一个健全的、包括全体居民的住房保障制度。但对于这个现代化的住房保障体系，应该以市场为基础，而不是由政府替代。毕竟，政府财政不可能有能力保障全社会的住房，政府能做的只是通过各种不同的方式来帮助不同收入居民解决住房问题。

　　对于城市低收入家庭，政府应通过廉租房的方式来解决，这是完全应该由政府负责任的部分；对于中产收入的居民来说，政府可以通过货币化补贴、利率优惠、税收优惠等政策来帮助他们进入市场，通过市场的方式来解决他们的住房问题。