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降多少才能激活楼市情况分析
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http://www.chinairn.com 发稿日期:2008-4-25
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- 中研网讯：
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今年前四个月，以美利山、紫金新干线、大成时代中心为代表的低价入市项目，均出现了购房者追捧的局面。记者对北京前4个月中热销的8个项目调查发现，热销的原因基本一样，那就是开盘价比同区域的均价低出许多。中原地产华北区域总经理李文杰指出，在高企的房价面前，购房者将价格要素作为其购买的首要参数，只要价格在其承受范围之内，购买需求马上会被激发。
房价和刚性需求严重脱节
北京楼市现状进一步验证了李文杰的观点。1月初，位于百子湾区域的美利山开盘，项目以低于区域均价近2000元/平米的价格销售，首期开盘推出400多套房子，吸引了2790组购房者。来自北京房地产交易管理网的数据显示，该项目一季度共销售了548套，销售额为7.1亿元，月均销售量为182套。4月4日才取得预售许可证的紫金新干线，因其较低的售价得到市场的认可，记者统计发现，该项目4月4日共取得了344套住宅的预售许可证，截至4月23日共销售了229套，加上已预订的87套，不到20天售出92%。
“只要价格合理，刚性需求便马上释放。”北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋指出，目前北京房价和刚性需求之间存在严重的脱节，房子不好卖并非是购房者不买了，而是房价上涨太快了，将这些有购买需求的人抛弃了。
房价下降15%可以激活需求
新京报联合新浪房产进行的调查数据显示，超九成的网友认为，北京的房价应该下降15%比较合理。
记者根据今年北京楼市热销的几个项目进行分析对比发现，只要一个楼盘均价低于同区域其他楼盘13%以上，就会立刻出现追捧购买的局面。如美利山入市时售价为13400元/平米，而此时该区域在售住宅均价约为15500元/平米，两者相差14%；紫金新干线网上销售签约均价为8266元/平米，该区域目前在售商品房较少，其中新龙城均价为12000元/平米，按照区域保守均价为10000元/平米计算，紫金新干线的售价要低于区域均价17%—20%。
东亚上北中心是今年打折销售效果较好的项目，按照其不同阶段的促销计划，该项目实际成交价格要比区域均价低10%—15%。“从今年热销的楼盘可以看出，新盘价格只要比同区域的楼盘低15%左右，购房者就迅速多起来。”北京华业地产策划总监邓小虎表示，由此来看15%左右的降幅应该是激活需求的一个基本底线。
朝青板块：“售价应降至去年同期水平”调查数据显示，有80%以上的网友认为，朝青板块的心理预期价在14000—16000元/平米。“售价应降至去年同期水平。”部分网友这么认为。
朝青板块是近年的热点区域，目前该区域精装修住宅主流销售价格一般在17000—20000元/平米左右，主要包括华业玫瑰郡、珺峰、天鹅湾、合生橄榄季。此外，该区域在售的星河湾、泛海国际居住区、金隅凤麟洲及公园1872二期等产品的售价则在25000—35000元/平米。
同时，该板块还是去年上涨幅度较大的区域之一，在区域内个别项目暴涨的带领下，朝青板块去年经历一次过山车的直线上涨过程，一年内主流价格上涨了3000—6000元/平米。去年11月左右，房价上涨至顶峰，在售主流精装修住宅均价多数在20000元/平米左右。
来自中大恒基的二手房销售数据显示，该区域在售的二手住宅均价集中在14000元/平米左右，其中合生橄榄季约在14500元/平米，天鹅湾平层约为16000元/平米，华纺易城14700元/平米左右。按照购房者认可底线需下降15%计算，区域主流在售住宅价格应该在14500—17000元/平米之间。
北京华业地产策划总监邓小虎认为，该区域毛坯房的价格为14000—15000元/平米较合适。而中原地产华北区总经理李文杰则认为，朝青板块房价实际上涨的速度和空间不是很明显，区域住宅泡沫成分较少，销售价格应该维持在15000—17000元/平米之间。
区域内部分在售住宅项目
楼盘 位置 当前价格
华业玫瑰郡 石佛营 17000元/平米
天鹅湾 朝阳北路 20000元/平米
珺峰 青年路 22000元/平米
华纺易城 青年路 17000元/平米
合生橄榄季 青年路 15000-17000元/平米
新华联丽景·珊瑚湾 朝朝阳路 20000元/平米
南三环南四环：“承受上限是13000元/平米”
截至24日5点,有1926人认为南三环南四环房价应维持在10000-13000元/平米之间，支持率达83.96%。162位网友支持该区域的房价为13000-16000元/平米，能够承受13000-16000元/平米的网友仅占7.06%。有网友说，我的最高上限是13000元/平米。
尽管都说南城是价格洼地，但是去年以来，南三环、四环的价格涨幅可是一点都不含糊，“静悄悄”地就翻了一番，各在售项目已全线超出网友们最能接受的10000-13000元/平米。
区域内均价最高的是位于东南三环的山水文园，31000元/平米，价格稍高一些的是东南四环的世纪东方城四期———华翰国际公寓，均价23000元/平米，计划在5月亮相的东南三环华威桥附近楼盘优品国际，均价两万元左右，南三环楼盘方庄6号均价是18000元，文成建筑均价16000元，世华水岸算是这个区域便宜项目了，均价14000元，中海城二期圣朝菲，均价13000元，都达到或超过了网调显示购房者所承受的上限。
而南三环马家堡的星河城，目前的价格是17000元/平米，西南三环的万年花城，目前的均价是15000元/平米，西南四环看丹桥的设计师广场，价格是16800元/平米，再往西一点的小屯路的万科中粮假日风景，目前loft产品的售价是19000元/平米。
形成鲜明对照的是，去年的这个时候，该区域在售楼盘的价格一般在8000-9000元/平米。如去年4月份，万年花城的价格为9300元/平米，万科中粮假日风景在去年5月份开盘时，仅9500元/平米。而当时该区域最贵的楼盘山水文园均价也不过15000元/平米左右，中海城一期尾房对外售价10000元/平米左右。
南三环南四环几乎包括了整个丰台区，记者从北京建委提供的2007年销售数据来看，去年丰台区域的均价为10240元/平米。
成业行总经理邵念强认为，这一区域的价格为10000-12000元/平米比较合理，现在的价格明显虚高，“有实力的开发商可以扛，等到2009年，资金紧张的开发商无疑会以各种方式降价销售”。而我爱我家地产经纪公司副总经理胡景晖也认同这一合理价位,他进一步表明，南三环区域应该为12000元/平米,南四环则在10000元/平米左右，同时，东南三环、东南四环价位相对要高一些，可能略超过12000元/平米，但不能超过15000元/平米。
区域内部分在售住宅项目
楼盘 位置 当前价格
建邦华府 赵公口桥 精装塔楼14000元/平米
方庄6号 方庄桥 18000元/平米
中海圣朝菲 成寿寺路 13000元/平米
万年花城 西南三环 15000元/平米
大兴黄村板块：“卖七八千元/平米还差不多”
截至4月23日晚8点，有1385位新浪网友选择大兴黄村住宅7000-9000元/平米为合理价位，占到参加调查人数的85.44%，选择9000-10000元/平米价格区间的有105位，占参加调查总人数的6.48%。
目前大兴黄村的在售项目不多，彩虹新城和丽园阳光基本上都处于尾盘销售阶段，价格分别为8800元/平米和9000元/平米。除了这两个项目之外，在售的还有9500元/平米的领海·浅水湾和12000元/平米的原生墅，即将开盘的蚂蚁工房，价格预计在10000元/平米。可见，处于网友最能承受价格段的项目，占在售项目不到一半。
去年的7至11月是大兴区成交最旺盛、价格上涨最迅速的时期。短短5个月，价格就平均涨了近2000元/平米。比如区域的主力楼盘丽园阳光，2007年7月，该项目开盘的50号楼均价为6700元/平米，而9月份价格就涨到了7800元/平米，并且销售一空，直到今年1月份才又推出新的楼座，价格为9000元/平米。该区域另一个项目彩虹新城，2007年7月份价格为7100元/平米，11月份新的楼座开盘，价格已经涨到了8800元/平米，而且是要求至少五成以上的首付。
链家地产统计显示，去年7月份至11月份，大兴区域的二手房成交均价从6440元/平米上涨到7547元/平米，“涨得太快”，链家地产副总经理金育松还指出，2008年一季度大兴区的二手房售价租金比达到391：1，房价的上升与租价的上涨间存在极大不对等现状，如果按照国际成熟市场的衡量标准来看，售价租金比应该在200：1-300：1比较合理，按此衡量，大兴区目前房产的投资风险相对较大。
“卖七八千元/平米还差不多”，成业行总经理邵念强认为，从过去的发展曲线来看，大兴房价每年的涨幅在15%左右，而去年一下子就涨了40%-50%，这显然已经透支了未来的价值，而且大兴黄村还有不少土地供应，后期也不会形成产品稀缺的局面，“对于大众化的产品来说，如果不回调价格，销售会很慢”。
区域内部分在售住宅项目
楼盘 位置 当前价格
彩虹新城 大兴黄村 8800元/平米
丽园阳光 大兴黄村 9000元/平米
领海·浅水湾 大兴黄村 9500元/平米
原生墅 大兴黄村 12000元/平米
“比当前价格低20%较合理”
亚奥区域
亚奥区域作为北京房地产开发的热点区域，房地产住宅产品类型覆盖了普通住宅、公寓、别墅等全部种类，价格空间在12000元/平米—50000元/平米之间。目前区域内的在售项目包括媒体村、公园2008、世茂奥临花园、大湖公馆等，其中普通住宅价格在12000-16000元/平米之间，公寓价格在20000-30000元/平米之间，而别墅价格则在40000元/平米以上。调查数据显示，近八成的调查参与者认为，亚奥区域的心理预期价格在19000元/平米以下，与目前区域主力高端住宅售价水平相差15%左右。
受奥运临近的利好刺激，此前一直较热的亚奥区域，去年房价再度呈现了爆发式上涨，区域内以世茂奥临花园为代表的项目因产品升级，年价格涨幅接近翻番，其他项目普遍上涨了近5000元/平米，特别是去年9月之后，随着国奥村等项目集中入市，一波更大的上涨行情将区域内主力公寓楼盘价格逼至18000元/平米以上。
来自链家地产的区域二手房报价显示，该区域目前在售二手住宅根据位置等的不同，价格范围在11000-19000元/平米，其中位置较好的二手住宅主流交易价格均在16000元/平米左右。
明天地产业务发展中心业务总监贾玉鹏认为，目前亚奥区域住宅价格因产品类型不同，覆盖范围很大，其中部分普通住宅项目销售价格虚高，区域内普通住宅产品合理价格通过销售情况看，应该在12000元/平米左右较合适。以实际销售情况看，区域内价格在12000元/平米的媒体村销售情况，就比13000元/平米左右的公园2008好很多。
区域内某代理销售公司负责人认为，部分高端公寓市场销售价格已经透支了未来至少两年的上涨空间，一步到位的价格使得交易量持续偏低，高端公寓价格应比目前下调15%以上才能打开局面，“至于合理价位，则可能要比当前价格水平低20%左右。”
区域内部分在售住宅项目
楼盘 位置 当前价格
媒体村 北苑红军营南路 12000元/平米
公园2008 北苑家园西北部 13000元/平米
世茂奥临花园 青林路一号 32000元/平米
大湖公馆 奥运村 22500元/平米
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