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深圳楼市必跌无疑原因分析
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http://www.chinairn.com 发稿日期:2008-5-10
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- 中研网讯：
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“回暖不代表楼市的真实走势，深圳楼市必跌无疑。”
尽管从数据上看，第一季度深圳楼市有回暖迹象，然而有专家认为，这种现象并非是真实的体现。一直跟踪、研究热钱动向的广东省社科院产业经济研究所副所长黎友焕接受记者采访时说，广东、深圳楼市的回暖与否，不能从成交量来看，因为成交量仍然有虚假嫌疑。在缺少买方的情况下，开发商(或中介)采用的是左手倒右手的方式，不能反映真实的销售状况。”根据我们的研究，“国内一线城市的房价必跌无疑”。
姑且不去评论这样的判断正确与否，事实证明，参与炒楼的部分投资客已经深度套牢。尤为明显的是，曾经轰轰烈烈的购房团之命运发生了根本性改变，而在这背后，是深圳市场上5.7万套待售的楼房。在冷清的楼市里，这一数据多了几分沉闷，少了几分过往的喧嚣。
26个新盘入市 供大于求凸显楼市失衡
深圳世华地产研究中心的数据显示，2008年一季度，深圳共有26个新盘入市，总推盘面积将近90万平方米，为全市提供了8733套商品房住宅。再加上截至2008年1月1日国土局数据，2007年深圳依然还有不少新盘存量，其中可售住宅面积506.66万平方米，可售套数49266套。这就是说，整个一季度，深圳全市新盘有近600万平方米的在售面积，共57999套商品住宅在售。而去年全年一手住宅的销售套数仅为50598套，这就说明，即使今年其他三个季度深圳不推出新盘，仅目前现有的存量就足够销售一年多。
深圳楼市供大于求的局面并未有根本性改变，在这样一个背景下，降价是吸引消费者最好的方式之一。深圳中原深港研究中心的研究显示，楼市回暖的最主要原因是春节过后万科、金地等一线发展商采取降价措施，一步到位调整销售价格，使部分购房需求得到释放。万科、金地降价后，南山后海、宝安中心区、西乡、龙华、龙岗中心城等区域陆续有项目跟进加入降价行列，下降幅度在2-3成不等。从市场反映看，房价下降后，各项目的售楼现场又开始出现排队买房的火爆场面，现场庞大的客户人群显示深圳住房需求相当可观，而且成交结果也显示客户的购买意愿较强。这说明开发商依靠自身力量展开的市场自救行动取得了比较好的效果，已经明显促成了成交。
深圳楼市第一季度的相对走高，似乎又让深圳的投资客心头一亮。
深圳世华地产研究中心总监肖小平对记者说，虽然2008年一季度销售面积和套数都较去年同期大幅减少，但是具体到单个月份来看，2008年一季度市场依然出现了明显的回暖迹象。自去年7月市场调控开始，一手住宅销售情况逐月走低，尤其是去年第四季度，每个月的销售面积均不足20万平方米，销售持续在低位徘徊。进入2008年出现明显的复苏迹象，1月份销售面积达到23.39万平方米，随后2月受春节的影响，成交量有所减少，但是到了3月，市场迅速回暖，仅前24天销售面积就达到31.97万平方米，与去年9月份销售情况相当。从目前的市场情况来看，市场信心正在逐渐复苏。
“目前说回暖的结论为时过早。”深圳市社会科学院城市营运研究中心主任高海燕对记者表示。有数据显示，今年深圳的楼盘供应量仍会创历史新高，在目前的市场条件下，开发商要想获得市场回暖，降价还是第一位的营销策略。但是，一季度所形成的51.94万平方米的住宅总销量，与500万平方米的市场存量相比，能够很明确地看出，现在的价格下降只是一个并不稳定的假象。
要求开发商补偿差价 深圳楼市购房团或成历史
这个并不稳定假象的背后，实际上是买卖双方的心理博弈。深圳知名地产专家、戴欣明策划机构首席战略顾问戴欣明对记者表示，现在买卖双方处在一个博弈过程中，对于外部资金来说更多是还是观望。根据我的了解，并没有外部资金(包括境外热钱)在目前的时机下进入楼市，他们多是择机而入。
相持过程中，最受伤的则是组团购房成员。戴欣明对记者表示，仅深圳炒房团成员2007年投入到深圳楼市的资金就超过百亿人民币，目前这些资金几乎全部被深度套牢。虽然第一季度数据显示有回暖迹象，但并不能说是真正的回暖。当然，还有一部分投资客并不急于出售，因为他们对后市看好，这部分投资客的比例约有20%左右。其资金来源主要是自有资金，他们有的不向银行借贷，另一方面，即使向银行借贷，他们仍然有足够的支付能力，因此银行政策的影响对他们非常有限。
甚至一年之前，组团购房带给地产开发商的不仅仅是欣喜，更让组团购房成员受益匪浅，他们从一线城市开始延伸二、三线城市，但是，这样的日子很快打破。进入2007年下半年以来，随着广东、深圳楼市的下跌，购房团成员出现了资金压力和还贷难题。这一现象，在进入2008年后尤为突出。
有最新的消息指出，2007年在深圳组建的购房团，很多人面临着还贷压力和楼市降价带来的巨额损失。以深圳蛇口的半岛城邦为例，2007年的价格是3.5万/平方米，而进入2008年后直线下降，4月中旬时价格已跌至不到2万/平方米，这让组团购房成员的资产迅速缩水并且面临着巨大还贷压力。要么忍痛清盘，要么背负巨大的还款压力，但无论选择哪种方式，无一例外的结局都是财富缩水。
深圳一家地产开发商的营销总监表示，目前即使降价促销，组团购房的现象也越来越少了。一是政策环境更为严厉；二是银行借贷政策如果没有改变的话，组团购房也许将成为历史，但无论怎样改变，也不可能出现以往组团购房现象，因为风险还是比较大。
要求开发商补偿，也是深圳楼市中的一大特色。3月22日上午，百名业主涌入了位于深圳关外的民治街道金地梅陇镇花园售楼处，要求地产商退房或者现金补偿差价，或者送精装修、管理费、车位等。原因就是，去年7月，金地梅陇镇二期第二批开盘，均价约为每平方米1.56万元，好的户型和楼层达到每平方米1.7万元。今年2月24日，金地梅陇镇三期开盘，价格比二期二批低了约4000元。
“购房不到一年还没入住，房价就被开发商降成了这样，我们要求开发商补偿差价！”这几乎代表了深圳所有被套投资客的一种真实想法。
即使是国内知名地产商深圳万科，亦因为楼市下跌而遭到购房者的声讨。位于深圳关外的万科第五园，2007年9月8日三期开盘，高层单位映月居和揽月居以毛坯房形式推出，均价每平方米14800元；而今年3月1日，万科第五园对后期推出的抚月居以及映月居、揽月居剩余单位以全新精装修的形式销售，均价下调到每平方米 11500元，下降了3000多元，由此引起了在高价位购买此房投资者们的不满。
然而，深圳万科地产副总经理张酹的回复是，对第五园部分业主提出的补差价、免物业管理费和免费车位等要求，公司很难给予满足。
20%投资人坚守看多楼市 投资客分化离场观望
看着身边一幕幕现实剧，深圳楼市在买卖双方博弈的心理下，投资客的队伍中出现了分化。
深圳中原深港研究中心研究表明，由于国内住房制度的重大调整以及金融环境的改变，2008年深圳房地产市场已经大大不同于2007年。很多投资客已经慢慢离开市场了，选择离开主要有两个方面的原因：从利率角度来说，2007年连续加息，目前首次置业的按揭贷款利率达到6.65%，二次置业的按揭贷款利率更高达8.61%，供房成本大增；其次从租金角度考虑，2007年的深圳楼价涨幅过快，而租金却保持相对稳定，租金回报率下降，对楼市投资者不再具有吸引力。
“2004年有个投资人把一套房子以40万元的价格出售，2007年底又经我手，以70万元的价格再次买了回来。他的理由是如果不买楼还能买什么？股市的投资风险也同样存在，在投资渠道相对有限的情况下，投资人仍然看好楼市的回报率和未来预期，所以还是坚定选择楼市。这部分群体在深圳投资客的比率中占据约20%的比例。”深圳一家地产中介置业顾问说。
这一说法，得到了业内人士的认同。高海燕分析，虽然没有准确的量化指标来统计到底有多少人继续看好深圳楼市，但由于深圳市近几年的高速发展，有相当一部分投资客具有一定的经济实力，20%的投资人看多楼市这一比例是存在的。
肖小平对记者说，深圳住宅市场在经历了漫长的市场调控期以后，投资型置业者逐渐淡出市场，眼下市场上多以自住型买家为主。从置业目的来看，目前市场上的买家主要分为两种类型：第一种是首次置业者，多为较年轻的白领。第二种是换房客。这类买家中，中年人居多，由于家庭居住需求升级等原因，再次置业。这类买家一般选择购买较大户型物业。
与以往不同的是，市场成交量的回升并没有引来大量跟风，很多投资者理性对待。世华地产的研究显示，3月份，在深圳整体价格已经出现明显下跌，以及刚性需求的共同作用下，不少买家出手，从而使得成交量出现明显回升，楼市出现回暖迹象。在此情况下，更多的买家持谨慎态度开始进入市场，但是随着他们对物业价格的深入了解，他们发现目前跌幅较明显的是一些配套相对较差的楼盘，而他们心仪的配套好、品质高的楼盘降价并不十分明显，或者降价幅度并没有达到他们的心理预期，他们又不愿意以高于自己心里预期的价格购买，并且态度强硬。这样的形势下，部分买家只好选择继续持币观望。
以深圳南山为例，市场调查表明，目前态度强硬的买家，正是出于对市场未来前景的不看好，尤其是深圳南山的置业者。其主要原因在于，他们认为，南山之前的投资成分太高，上涨速度过快，导致价格的泡沫成分很大。而且南山的刚性置业需求又相对弱于福田和罗湖，且租赁市场相对而言，也没有这两个区域发达。另一方面，目前南山区又充斥着大量的有效卖盘，供过于求现象十分明显，且买家普遍对目前的价格接受程度不高，成交活跃度十分有限。这种情况下，他们认为南山区的物业继续降价的可能性很大，因此他们目前并不急于出手，而是选择继续观望。
关外二手房价格同比涨22%
关内二手房成交同比降70%
观望氛围愈是浓厚，市场活跃程度则愈淡，与之有联带效应的二手房交易同样低迷。
肖小平分，2008年1季度深圳关内二手住宅成交非常低迷，关内成交面积约为40.42万平方米，同比下降69.1%，几乎回落至2004年同期水平。从2007年开始房地产调控后，二手成交大幅下滑，2008年1季度更是同比下降近7成。目前，房贷等调控政策严厉，房价连续几个月出现下滑，市场信心不足，客户观望气氛浓重，是造成二手成交低迷的主要原因。
近几年，深圳关内二手住宅成交量一直占到总成交量的60%以上，这说明关内依然是二手住宅市场的主战场。但随着深圳城市的外延发展，关外的房地产市场也日益红火，二手住宅成交所占比例有所增加。可以预计，在人们对关外置业需求增多的情况下，关外二手楼将愈发受到重视，且关内二手楼市场潜力有限的客观因素，都会导致关外成交比例的继续增大。
值得注意的是，虽然深圳关外二手住宅市场成交均价自2007年年底开始下跌，但跌幅并不大。据世华成交系统数据显示，2008年1季度深圳关外二手住宅成交均价为7658元/平方米，与2007年一季度相比，上涨22.7%。
通过世华当地地铺的调查发现，深圳关外二手住宅的客户以当地人士为主，占到总客群的7成左右。他们多是当地的政府或机关的工作人员、企业高层、生意人等。而关内人也有去关外置业的，他们更看重的是关外住宅的价格优势。
目前，深圳关外的二手住宅市场中，投资成分较小，更多的是用来自住。据统计，自住型购买成交量与投资型购买的比例为8：2。这些自住需求主要来自结婚、子女教育、房屋升级换代等刚性需求。
肖小平分析，在2007年投资客大量入市的情况下，深圳关外二手住宅市场产生供不应求的局面，一般区域的供需比例超过了1：2，价格不断攀升。下半年客户开始观望，需求急剧减少，一些投资客的抛盘导致市场上有效盘源数量的增加，供过于求，价格又开始下滑。随着2008年1季度自住刚性需求的放量，供需矛盾出现缓和，二手房价也开始止跌转稳。在2007年的楼市发展教训后，2008年将不会出现楼市投资过度的局面，也就不会产生严重的供需矛盾，二手房价将会平稳发展。
热钱继续伺机而动 深圳楼市后市有望继续降价
目前来看，深圳楼市存在的矛盾之一就是供过于求，这种现象在观望氛围浓厚的情形下，就更加突出。在交投清淡、降价促销的时机下，热钱或大量的外部资金是否会进入，成为更多投资者观察楼市的风向标。
来自官方的声音，显然为过去的2006和2007年热钱进入房地产行业下了定论。3月12日，中国商务部长陈德铭透露，去年有高达800亿美元热钱流入中国房地产市场。
去年统计显示，中国对外贸易顺差总额为2600亿美元，但外汇存底却爆增约4600亿美元。当中约2000亿美金的差额从哪来？陈德铭指出，“40%是通过房地产这条线进来的热钱。”按商务部粗步估算，光去年一年就有高达800亿美元的热钱流入中国房地产市场。陪同陈德铭出席记者会的商务部外国投资管理司长李志群表示，中国从2006年以来，发布一系行规范和加强对外商投资房地产领域的管理文档，目的是要防止投机性资金进入中国房地产领域。
“我认为热钱目前不可能进入深圳楼市，他们也在观望并寻找最好的时机。” 戴欣明说，根据我的判断，很多资金有可能在4个月后进入深圳楼市，时间大概在7月、8月份，这是因为市场经过一段时间的变化以后，投资人会选择一个认为比较好的时机。从目前的价格走势来看，未来可能还会有一些降价促销的可能，也许会是投资客的进入时机。
至少目前看来，深圳楼市在降价促销中迎来了一个相对的销售高峰，这似乎让投资者看到了一线转暖希望。但是，仍有不同的声音在提醒投资者，深圳房价还会走跌。
黎焕友对记者表示，深圳有些新开盘的楼盘入住率不到20%，其余的部分都是投资客，这是一种畸形的市场。不仅仅是深圳，全国一线城市的房价今年下跌无疑，二线城市可能会继续上涨，但今年年底可能就会出现下跌拐点，三线城市则是普涨势头，这是因为过去的房价过低，预计2009年三线城市还会继续上涨。
就深圳市场而言，在新盘供应充裕，以及政策调控等因素的影响下，未来新房面临很大的销售压力。肖小平分析，在这种情况下，开发商要想提高销售率，尽快回笼资金，那么只有通过继续降价吸引置业者，所以未来不排除新房可能还会继续降价。事实上，从近期楼盘的销售情况也可以看出，定价合理的低价盘比较受欢迎，不少新盘在降低销售价格以后，销售率有明显上升。
“如果目前市场状况持续半年，我认为会有很多楼盘降价。”高海燕说，从开发商的角度来看，他们仍然在追求利润最大化，不愿降低利润，但市场环境今非昔比，就目前的市场情况看，出现开发商所期待效果的可能性极小。
4月11日，高海燕在他的博客中写道：累计加息形成的利率水平已经让很多普通置业者不堪重负。未来，加息还将继续，对投资者而言，中期投资性价比不高，短期投机没有机会。 - ■ 与【深圳楼市必跌无疑原因分析】相关新闻
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