- 保护视力色：
2008年6月广州将出让的三幅地块情况分析
-
http://www.chinairn.com 发稿日期:2008-6-13
- 【搜索关键字】：广州 楼市 房地产 楼盘 土地
- 中研网讯：
-
自从2月1日龙光拿下南沙07NJY-1之后，广州土地一级市场便陷入了长达四个月的沉寂期。虽然间或有工业、金融用地在花都、萝岗成交，以及东塔"招亲"的搞搞震，但有价值的土地情报到近期才姗姗出现。
上个周末，广州市国土房管局连续两次发布公告，将在6月30日同时出让分别位于中山七路、南堤二马路、广中公路的三幅地块，其中2幅住宅、1幅商业。
内外因影响土地盘活
虽然上述三幅土地全部地处市中心热门区域，但并非所有人对它们最终能够成功出让抱有充足的信心。记者通过现场踩盘发现，即将出让的三幅地块全部属于"瑕疵"地块。中山七路地块位置一流，可售建筑面积却只有区区1000平方米左右，除了旁边在建项目的开发商之外，估计没有谁会对这种芝麻地块感兴趣；京隆阁项目地块因为曾经的"烂尾之王"京隆阁而赫赫有名，不过包括拆迁、补偿、安置在内的众多附加条件，注定会让接手者头皮发麻；至于广中公路地块，则让人实在想不通为什么政府要在住宅需求浓郁的地方偏偏强行安插一幅商业金融烂尾地。
此外，市场环境也将对这些土地能否成功出让产生影响。保利地产代理市场部总经理吴定金表示，土地是楼市的晴雨表，土地市场的热度决定了商品住宅市场的繁荣程度，反之亦然。近期整体楼市的低迷现状，使开发商对后市发展的信心大打折扣，这将直接影响他们的拿地热情。此外，市场成交量在前一阶段的下滑，使开发商手中的自有资金数量减少，可支出的购地成本也会相对不足。
出让量不及最低任务三成
今年年初，相关政府部门将2008年的住宅用地供应目标由广七条当中的"不少于5平方公里"修改成了"2.5-4平方公里"。从市场情况来看，尽管面积大幅下降，想要完成也决非易事。
直到现在为止，今年广州市一级市场住宅用地的出让数量仅有三幅，且全部在春节之前完成，加上即将出让的中山七路和京隆阁项目地块，用地面积也仅有0.68平方公里，不及"最低任务"2.5平方公里的30%.
政府部门"技术性"减量
广州市一级市场土地供应如此之少，是否意味着握在政府手中的土地已严重不足？根据其近期回收闲置土地的力度和数量判断，这一疑虑基本可以打消。广州市国土房管局最近的一次收地公告出台于5月22日，从当中内容可知，政府近期一次性收回了19幅土地，面积超过62万平方米，越秀、荔湾、天河、海珠等地此次均有土地被政府收归囊中，当中不乏解放路、新港路等"黄金"地段。而根据本报此前的报道，广州历年供应的78平方公里的商品住宅用地，有3.73平方公里建设用地未动工建设或动工建设进度低于三分之一，而这些土地全部将在今年年内完成处置，如果计划最终落实，将成功完成"2.5-4平方公里范围内弹性供应"的供地目标。
"政府部门最近是在有意控制供地节奏。"吴定金指出，土地供应应该随时根据变化作出调整，尤其是当整体市场进入目前的低潮周期之时，供应比例自然要适当进行缩减，这与手中土地储备是否够量并无直接关联。对于政府来说，压缩供应不仅可以降低因低价成交导致土地价值无法真正体现的可能，也能够避免出现流拍、缓拍等尴尬局面，进一步打击市场信心。
地块实录
中山七路地块
位置：荔湾区中山七路锦龙中20-52号
项目定位：项目地块位置与美荔心筑如出一辙，也可参照后者，在有限空间内建设一个带有商业裙楼和空中花园架空层的高端住宅项目，销售对象以荔湾、越秀两个老城区的改善型买家为主。
现状与在建项目共同围蔽
中山七路锦龙中20-52号地块是近期国土房管局挂牌出让地块中位置最好的一幅，地块南面是荔湾区数一数二的大型商业配套新光城市广场，北面和西面分别是中山七路和康王路，离地铁陈家祠站不到300米，可谓交通方便，四通八达。
记者在现场看到，中山七路锦龙中地块紧靠正在建设中的另一个项目用地，且共同用一个高约两米的围墙围蔽，围墙上画着周边某住宅楼盘的商业广告。透过铁门与围墙之间的缝隙可以看到，地块呈标准的四边形状，土地相当平整，南面和东面分别建有两排临时工棚。
区域楼市楼价全在万元以上
荔湾区是今年老城区内房地产供应的核心板块，中山七路地块周边近期便有越秀上品轩、万科金色康苑、美荔心筑等一系列项目推出。
其中越秀上品轩属于地铁西门口站上盖物业，户型类型丰富，既有40多平方米的单身公寓，又有130多平方米的大户型洋房，在售均价1.6-1.85万元/平方米。美荔心筑单套建筑面积在59-140平方米之间，目前正在推售高层单位，均价约1.4万元/平方米。万科金色康苑前一阶段推出了项目的公寓组团万科新领域，近期已经全部售罄，当时的推售价格大约1.1万元/平方米。
前景分析与现有项目连片开发
擅长处理"问题"地块的粤沛地产应该是中山七路锦龙中地块的最有力竞争者，其旗下正在开发的商品房项目正好与之相邻，将地块"吃"下之后可以作为新的小型组团，与原有项目实现连片开发。另一方面，虽然这幅地块的位置绝佳，但是用地面积仅有1144平方米，根据其4.5的容积率计算，未来整个项目的可建筑面积也仅有5148平方米，在这么小的地块上开发项目，毫无疑问是一件吃力不讨好的事情。此外，根据出让条件，竞得人还要提供住宅建筑面积约4015平方米供被拆迁人回迁，实际可售的建筑面积约1133平方米，相当于住宅10套左右。
京隆阁项目地块
位置：越秀区南堤二马路36-40号
项目定位：南向望江是项目区别于中心城区其他江景楼盘的最大优势，未来的楼盘肯定会以此作为卖点之一，并辅以闹中取静的环境，建设一个超高层的望江豪宅项目。
现状烂尾京隆阁分外抢眼
南堤二马路36-40号属于二线江景地块，中高层部分将可以南向正望珠江，而南堤二马路则将地块与沿江大道和天字码头的繁华景象隔绝开来，闹中取静。
这幅地块最具关注度的原因是当中建有老城区最著名的烂尾楼项目京隆阁，这个江景楼盘在1996年时以约8000元/平方米的高价对外预售，规划建筑面积高达5.7万平方米，于2000年烂尾停工。据悉，由于长期停工和拖欠被拆迁户临迁费等原因，京隆阁前一阶段已被列为广州市通过司法途径处理的烂尾地块之一。
记者在现场看到，京隆阁项目40层左右的楼体早已基本建成，接手开发商只需完成外立面和内部装修，以及水电管道工程的安装即可推出市场。
对于即将入主的新开发商来说，他们的可建筑面积主要位于京隆阁北侧的空地上，这幅空地目前已经成了楼盘附近鸿星艺都酒楼的停车场，旁边还有两排蓝白色的临时建筑。
区域楼市在售项目相对较少
京隆阁项目地块周边目前在售项目不多，位于东山沙头角路的东堤水岸将在下月收楼，近期推出的产品以133平方米的东南向高层为主，均价约1.7万元/平方米，另外还有部分82平方米的小三房在售。而东山湖畔的肯辛顿国际预计在暑期才会进入市场，推售价格估计至少在1.3万元/平方米以上。
前景分析拆迁补偿问题棘手
对于准备竞争的开发商来说，这幅地块将是一个"烫手山芋"，因为项目在10多年前已经销售出1万多平方米的建筑面积，当中涉及到100多户"业主"，新买家必须帮助他们重新入住楼盘。此外，还要解决上万平方米的住宅和非住宅建筑面积的拆迁补偿，以及现有临时建筑的拆迁问题。
如果能够妥善解决上述问题，京隆阁项目地块将为开发商带来"滚滚财源"，首先，京隆阁40多层、近6万平方米的楼体已经完成封顶，建筑开支大大降低，其次，项目前期累积的知名度，加上绝佳的地理位置和二线江景的资源条件，将为项目节约不菲的营销推广成本。
广中公路地块
位置：荔湾区西塱村大梪口地段广中公路西侧
项目定位：由于区域内缺乏高端化的市场需求，因此在地块上建设甲级项目并不现实。不过竞买人可以考虑地块交通配套相当发达，以及周边船厂、广钢等大型工业企业林立的现状，建相关行业如物流、冶金等企业的办公地点或华南区域总部。
现状地块表面泥泞杂乱
如果按照国土房管局在公告当中给出的地址，"荔湾区西塱村大梪口地段广中公路西侧"并不好找，要是通俗点说，它的实际位置其实就是鹤洞路和芳村大道中交会处的东北侧。
一连几天的大雨，让这幅地块一片泥泞，凸出地面的部分杂草、碎石林立，低洼部分则形成了面积400平方米左右的"沼泽"。除此之外，广中公路西侧地块北面还有两栋引人注目的10层住宅，虽然完成封顶，但是长满青苔的外侧红砖告诉大家，它们已经烂尾多时。根据政府部门公告当中的出让附带条件，广中公路西侧地块将按此现状公开出让，若发生标的物瑕疵由竞得人负责并自行承担相关风险。
工地现场的两位工人模样的人告诉记者，地块原本可能属于旁边的公交或者地铁公司所有，在媒体报道之前，并没有听说过其要通过招拍挂形式进入一级市场的消息。
区域楼市住宅均价8000多元/m2
板块市场内的写字楼项目目前还是一片空白，因此广中公路西侧地块的建设将在一定程度上弥补空缺。住宅方面，位于花地大道西的力迅原筑前身为四季花园，后被力迅地产接手开发，目前销售单位包括两房两厅和三房两厅两种间隔，价格8800元/平方米。同样位于花地大道上翠竹苑还剩下少量尾货再推，均价与力迅原筑基本相当。
前景分析强配套，弱需求
从配套角度来说，广中公路西侧是目前老芳村少有的靓地，西面400米远处即为地铁一号线西塱站，旁边的花地大道两侧是板块内开发最为成熟的区域，商业、教育配套都相当丰富。当然，项目同时也存在烂尾、靠近马路等"硬伤"，而且区域内的写字楼需求也并不旺盛，缺乏类似环市中、天河北的写字楼集中发展条件，这是开发商在竞买这幅商业金融用地时不得不考虑的问题。
- ■ 与【2008年6月广州将出让的三幅地块情况分析】相关新闻
- ■ 行业经济
- ■ 经济指标
-
