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广州海珠楼市板块发展情况深度分析
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http://www.chinairn.com 发稿日期:2008-6-13
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- 中研网讯：
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经过去年的蛰伏，海珠区楼市今年年中全面爆发，无论新盘数量，还是产品特色都冠绝全城，特别是近十个新盘、数千套新货的联袂上市，无疑将成为购房者置业选择的首选。
海珠的雄起，也是海珠楼市板块的重新崛起。目前主要集中在四大区域：一是宝岗大道、昌岗路和革新路的海珠西板块，汇聚了可颐豪苑、兰亭熙园、宝岗华庭等新盘；二是广州新中轴线、广州大道南的海珠东南板块，这个被赞誉为“广州的浦东”、“珠江新城CBD后花园”，不少超级大盘形成了众星连城之势；三是滨江路江景楼盘，从东面的珠江帝景苑到西面的光大·水岸榕城、天鹅湾，成为进驻滨江路的最后的贵族。四是东晓南板块，包括颐景华苑、尚东峰景、芳草轩等，四大区域板块既鼎立又连横，上演今年广州楼市最绚烂的传奇。
海珠的雄起，也是海珠市政变迁的延续，从海珠西的“老城不老”的中心繁华，到因应区政府、生态保护搬迁而带来的新中轴线板块的兴起，海珠楼市呈现出齐头并进的局面。为此，本报特别策划海珠“楼市雄起”系列报道，将在6月13日、6月20日、6月27日分别以专题、特刊、置业地图等方式刊出。
表现1：红六月海珠楼市有望回暖
广州成交套数前十名的楼盘中，海珠占四个
迈入六月，海珠楼盘成交量延续明显回升，众多楼盘的成交套数跻身广州前列。根据新浪房产频道的统计，在六月开头一周（5月30日-6月5日），广州成交套数前十名的楼盘中，海珠占有四个，翠城花园以103套、9279平方米的销量位居榜首；兰亭御园以41套、3226平方米排在第三位，可逸豪苑、恒鑫东和湾也进入成交排行榜的前十名，分别成交了27套和21套。光大·水岸榕城、富力银禧花园、天鹅湾等成交量也比较大。
海珠楼市表现不俗
随之而来的首个端午节假期，虽然受到高考与多雨天气双重考验，但海珠楼盘也还是有不俗的表现。光大·水岸榕城与光大·上江在端午假期三天共售出30多套单位；截至本周，六月份已售出50余套单位。珠江御景湾端午节主推的是长岛御岸组团G2栋产品，为217平方米五房二厅三卫单位，现场看楼客云集，人气旺盛，创下了三日销售4000万的成绩。城启天鹅湾也取得了3000万的销售业绩。合生海珠的逸景翠园和颐景华苑，三天假期每天的人流量为平时的三倍以上，成交量也随之提升。颐景华苑推出一批83平方米精选全新小户型单位，由于总价较低，除享受新品回馈的优惠以外，端午节开展的送全屋名牌家电更是吸引了大量客流，包括空调、冰箱和厨卫用具一应俱全，成为本次端午节销售的一大亮点。
看楼者均是实客
会展世界城的张小姐介绍，该盘新一期自推出以来销售都比较不错，60多套单位已经销售过半，近期因为受天气的影响，逢周末都下大雨，客户量有些下降，不过都维持在一周几套的速度在卖。逸景翠园相关负责人介绍，这个假期来看楼的人，实客非常多，几乎可以达到每两台客就有一台要落订购买的。一直处于阴雨绵绵的楼市，有望在六月走出艳阳晴天。
表现3：海珠成全城置业核心区域
越来越多的河北居民往海珠安家置业
海珠楼盘的购房人群也在悄悄起变化，以往购房者海珠本区的占绝大多数，但随着老城越秀荔湾新盘的枯竭以及天河房价的高企，越来越多的河北居民往海珠赶，前来挖掘价值高地、价格低地的优质楼盘。
越秀荔湾天河买家居多
据合生相关人员介绍，作为与广州珠江新城、琶洲会展中心形成“金三角”的珠江帝景，一直是全广州性的大盘，海珠以外的买家比例在六成以上，还有不少珠三角及全国各地的高档买家。另一个江景大盘珠江御景湾的客户分布也颇能说明问题，该盘海珠的比例只有35%，但天河的却占到40%，越秀荔湾约占13%，番禺回流客也有5%，值得一提的是，香港的买家也有4%左右。
天鹅湾区外买家超6成
另一个滨江西路上的楼盘滨江1933，外区买家的比例也高达63%.其中天河、越秀的比例达到39%，荔湾的有16%，而海珠的在已售客户中，只有37%的比例。最近开盘的天鹅湾销售速度较快，其区外买家也超过6成，尤其以越秀、荔湾居多，还有不少港澳的投资客。兰亭御园的区外买家有4成，兰亭熙园有2成多，也是以越秀、荔湾买家为主。
表现4：交通完善海珠畅达全城
置业海珠另一因素就是交通路网的完善
新光快速通车交通更方便去年1月，连通番禺与中心城区的新光快速路正式通车，意味着“南拓”战略的实施又更进一步。新光快线通车后，从新滘南到市桥只需15分钟。此外，正在建设中的新光快速路二期将建猎德大桥。猎德大桥将最大限度地缓解与洛溪大桥一脉相连的广州大桥早晚塞车的交通压力，从而更有效地疏导广州市中轴线上的南北向交通，完善广州市路网结构。新光快速的开通，与华南快速、地铁三号线、地铁四号线等的开通一样，都将大大促成城市南拓交通主动脉的形成。
叠景路和逸景路正在建设中
叠景路和逸景路规划建设中，其中逸景路工期预计9个月，政府规划2008年贯通，建成后逸景路将东西接驳广州大道南和瑞康路，纺织商圈匹配财富大道，逸景区域未来价值前景无限。随着逸景路的改建，区域立体交通枢纽位置愈发明显，板块经济也将持续激增。
南洲路全线贯通意义重大
更值得一提的是预计今年内将全部完工的南洲路。该路为市规划大道，是海珠区3纵8横1环主干路网之一。
广州大道南至南洲水厂路段已经改建完毕，延伸至珠江御景湾的二期工程今年内将完成。届时整条南洲路的贯通，将与华南快速、新光快速、地铁三号线形成接驳，对全市交通改善有重大意义。立体的交通网络地铁三号线、新光快速干线、华南快速干线以及正在筹建的港澳客运码头，形成地下、水、陆空等立体化、便捷的国际级交通大动脉，由海珠区东南部为中心向城区及周边区域的路程将保持在半小时内到达。而在海珠西部区域，目前已有地铁二号线贯通，而正在建设中的广佛地铁和地铁8号线建设，将以地铁网络的形式，使西部各楼盘均可享受5分钟的地铁便利生活，使全城的置业生活更无界限。
东晓南路交通更成熟
颐景华苑相关负责人向记者描绘了“10余分钟畅游全城的梦想”，他说东晓南路的楼盘，首先是通过地铁二号线延长线与广佛地铁线核心交汇站（海珠客运站）的地铁网络；其次是通过南洲路、工业大道、东晓南路等城市主脉环绕，与环城高速入口相距咫尺，20多条公交线路贯通南北，10分钟畅达海珠、越秀、天河等中心城区。
看点
六七月份楼价将回复到正常水平
有业内人士表示，4月份前整个市场氛围相对较冷，仍处于观望阶段。但从“五一”以来总体的成交情况看，相比2007年有较大幅度增长的走势来判断，市场已加快复苏回暖，将有可能在六七月份回复到正常水平。恒鑫东和湾的张经理也认为，今年下半年还会有下降的空间，但这个空间已经不大了。之后会出现一个上涨的趋势，但上涨的速度不会快。2009年会整体呈现平稳增长的态势，因为市场还有大量的中坚力量蓄势待发，只有价格调整到合适的位置，消费者会马上出手，特别是价格开始上涨时，因为消费者都有买涨不买跌的心理。
区域分析
市政利好驱动四大板块齐头并进
海珠区有着得天独厚的地理和人文环境，是广州市唯一的岛区，与荔湾、越秀、天河、黄埔、番禺各区隔江相邻，江岸线长达47.35公里，地理位置优越，有丰富的土地资源、大面积的水网果林风景区，呈现出“山水城市”的格局。
海珠优越的地理位置和自然条件，历来是广州人传统的置业热点区域，但在2006年-2007年楼盘推出量相对于天河、白云、番禺等区域来说，无论楼盘还是货量都相对较少。进入今年，海珠的供应逐步增多，一二月份住宅批准预售面积为25.53万平方米，同期新建商品住宅交易登记面积11.21万平方米。到3月底，海珠区可售住宅3235套，可预售面积约53万平方米；4月份新批准9.41万平方米，经过五月销售旺季的消化，目前可售套数为3670套，可售面积475605平方米。
不过在今年下半年，这一可售货量的数据还有可能提高。经纬地产研究中心的统计数据显示，海珠下半年货量充足，预计总体供货量超过8400套以上，主要集中在工业大道、宝岗大道片区。五月份以来，工业大道以及宝岗大道抢足了风头，水岸榕城、翠城花园、可逸豪苑的表现均可圈可点，可谓人财两旺。延续五月热销势头，以上项目在下半年均有充足的货量供应。而海珠区的滨江概念楼盘亦将在下半年集体发力，启动江景项目的新一轮推广高潮。
A宝岗大道、昌岗路和革新路的海珠西板块
该地段汇聚了可颐豪苑、翠城花园、兰亭御园、兰亭熙园、翠屏·瀚宇贵都、宝岗华庭等楼盘，还有天鹅湾、光大·水岸榕城等楼盘，这是目前海珠区最为火热的板块。近期屡屡有楼盘冲击阳光家缘楼盘销售排行榜的三甲。
B广州新中轴线、广州大道南的海珠东南板块
这个板块主要有珠江、合生系的大盘，包括珠江帝景、珠江罗马家园、逸景翠园、珠江御景湾等大盘，联合行动打造海珠东部居住价值联合体。广州新城市中轴线的南下，使与珠江新城的隔江相对的区域有望形成“广州的浦东陆家嘴”，这里是广州政府重点规划之一，若干年后，这里将形成具有广州地标性的观光旅游、城市庆典、金融商圈等功能的区域，在周边林立的广场带、公园、观光塔、珠江河道包围下，形成一个高档的商务中心豪宅区域。
由商务豪宅区继续往南，则是广州城市中心最为稀缺的万亩果园生态资源。目前政府大手笔推动海珠东南部市政建设，并有意将万亩果林改造成旅游度假中心。根据政府部门的规划，万亩果林要改造成为一个最具岭南特色的生态旅游型城市湿地公园。其中较快启动的有上冲生态公园。从政府的规划定位中可知，“生态旅游城市公园”是万亩果林等中央生态区的全新使命，它肩负着荣耀并滋润整座城市的重任。随着海珠万亩果园的中央生态区建设的推进，海珠东部“中央生态居住区”的地位呼之欲出，未来的居住价值也随即提升。目前，享受着万亩果园优质稀缺资源的珠江御景湾、罗马家园、逸景翠园等楼盘，已成为广州生态豪宅楼盘的标杆。
C被视为豪宅区的滨江路板块
滨江路是广州的豪宅区之一。“云山叠翠、珠水夜韵”，珍稀的水景自然资源成为人们争相进驻的地方，二沙岛、滨江路已成为富商巨贾的聚居地。尤其是滨江东一带，邻近中山大学、大元帅府等，人文、艺术气息浓厚，居住便利，备受置业者青睐。经过多年的开发，滨江东沿线高楼林立，可开发土地已非常稀少，一线江景物业更是如凤毛麟角。目前滨江东沿线在售的豪宅盘从东到西主要有珠江帝景克莱·金殿、珠江新岸公寓、恒鑫东和湾、保利康桥、富力银禧花园、滨江1933等，价格跨度也比较大，目前在1.3万-2.8万元/平方米之间。将于6月15日公开发售的华标品峰为48层一线江景地标豪宅，有望开创滨江东居住新高度，并成为海珠楼市在淡季中为广州楼市贡献的一大亮色。
D最具有生活氛围的东晓南板块
东晓南楼盘包括颐景华苑、尚东峰景、芳草轩等。该板块生活氛围成熟，超市、商场林立，连沃尔玛等国际商业巨头都有意将其广州首店放在该区域。在路网交通完善的带动下，区域的价值正逐步展现，目前该区域房价从8000-11000元/平方米，成为广州中心城区最大的楼价“洼地”。
走势：海珠楼价洼地凸显性价比
有发展商表示，海珠的房价在几个中心行政区中，相对是比较低的，而且不同的楼盘的价格差异也比较大，这就有利于满足更多消费群体和消费层次的需求。根据4月份的统计数据，海珠区一手住宅销售均价12184元/平方米，同期天河的均价最高，达到15941元/平方米，比海珠楼价高出30.8%；越秀区的房价14778元/平方米，也比海珠楼价高21.2%.在城市中心区域，购房者如流水，由高房价处往低房价处流动，也是很正常的。
另外，海珠区具体楼盘房价的价差也比较大，如滨江东的楼盘价格高的在2.5万-3万元/平方米，而低的却可以达到1.3万元/平方米；同时革新路的望江楼盘，有的售价1.18万元/平方米，也有的售价在1.8万元/平方米。宝岗大道、昌岗路的楼盘价格一般在9800-13800元/平方米，而东晓南路不少楼盘售价在8000-11000元/平方米，有的毛坯房最低价单位甚至低于8000元/平方米。
价格的调整目前正逐步接近买家的心理价位，而投资客的触觉似乎更灵敏。在海珠的一些楼盘，目前又可见投资客的出没。如滨江1933最近就有豪客出手购买了5套单位，总价金额之巨可想而知。光大·水岸榕城推出的金牌投资公寓，总价40万起，首付12万起，受到教育投资者与房产投资者的追捧，每每推出新货不久即告售罄。芳草轩销售部负责人林小姐介绍，此前有不少购买芳草园的业主，将天河北的房子以高价出租后，自己在芳草轩购买价格更便宜的房子居住。而有温州的投资客，在一期大展拳脚，成序列地购买房子。
个案
老城区居民蜂拥海珠看楼置业
逸景翠园天河买家二成多
广州大道南的逸景翠园由于拥有便利的交通和成熟的配套，来自外区的购房客超过了40%，其中天河达到二成多。东晓南路的楼盘也得到众多外区客户的青睐，合生开发的颐景华苑，虽然海珠区域购房者的总比例占70%，但来自越秀天河的比例在增加，其中越秀占11%，天河占9%，荔湾占4%，其他区域占6%.
芳草轩深受老客户喜欢
芳草轩的开发商就是此前天河北芳草园的发展商，深受老客户的喜欢，在已售的单位中，天河区的买家约占15%左右，另外还有不少海关的买家。
光大·水岸榕城自住客以老城为主
海珠西部的光大·水岸榕城海珠区外的买家占到约1/3强，其中自住客以荔湾、越秀的买家为主，天河的买家主要是购买公寓的投资客。
宝岗华庭老城买家居多
据宝岗华庭相关负责人介绍，该盘区外买家总体在三成左右，尤其是荔湾、越秀的居多。在记者采访的楼盘中，大部分楼盘海珠区以外的买家都在三成以上，海珠成了老城中心区居民置业的一个重点区域。
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