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楼市为何冰火两重天？
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http://www.chinairn.com 发稿日期:2008-6-28
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- 中研网讯：
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一边是热火朝天，一边是门可罗雀，近日楼市表情的反差令人咋舌。细细深究，冰火两重天的背后竟有"玄机"……
楼市正处结构性调整期
早在今年３月，英联就明确表达了自己的市场观点：深圳楼市四、五月份会加速探底，六月进一步快速探底，在楼市出现一个合适的价格重心后，年底将会趋稳。
深圳楼市从去年调整至今，整个市场的价值正在慢慢分化中，整体快速调整已近尾声，现慢慢进入结构性调整期。就结构性调整的差异而言，表现为商业、写字楼与住宅调整的差异，小户型与大户型调整的差异，一手楼与二手楼调整的差异，关内与关外调整的差异，豪宅与普通住宅调整的差异。
联系美国次贷危机中，美国四大房地产开发商２００７年亏损额在７２７亿美元之间，但是最大的豪宅开发商ＴＯＬＬＢＲＯＴＨＥＲＳ却盈利３５００多万美元，这正是结构性调整的差异表现之一，本轮房地产调控中，受影响最大的不是高端住宅，而是普通住宅。
就目前的区域比价关系而言，特区内的楼价调整基本到位，特区外特别是一些短时间内房价上涨过快的区域仍有较大调整空间。
而在目前的市场环境中，开发商跑赢同行比跑赢市场更重要；充足的现金流比高额的利润更重要；做营销比销售更重要。在一片滞销声中，那些顺势而为，大幅调价销售的楼盘仍取得了较好的销售业绩。例如万科今年１５月累计销售面积２２１万平方米，同比增长３９．１５％，足以说明市场的刚性需求的旺盛，只要价格达到心理预期时，置业者就会陆续入场。
中国经济的发展模式正在转变，未来地产的开发模式也将转变。开发商在疯狂拿地后进入反思与思辩期，已有开发商认识到单一住宅开发模式的风险，开始研究集成地产、产业地产、酒店地产及旧改地产。随着房地产短周期时代的来临，未来的地产开发模式必将不同于过往１０年的开发模式，因此，新的市场形势下，房地产投资者必须对新的产品模式、融资模式、营销模式及土地开发模式做深入研究，先知先行，方能做大做强。
回到理性利润时代
深圳楼市仍处于调控"余震"的冲击中。半年多来，开发商不断调整营销策略，消费者也在调整中观望。
楼市呈现两个极端：一是跟风降价，今年初万科牵头降价，金地、中海纷纷效仿，聪明的中小开发商迅速跟风降价，部分供求定位相对准确的项目，经过数月力挽狂澜，其销售业绩终于冲破５０％以上。除此之外，不少"高开低走"的项目，还要应对业主因降价隐患带来的变相"维权"。
二是力挺高价。不少开发商想鱼和熊掌兼得，存在侥幸心理，认为持续上涨的房价，不可能出现"一夜"间颠覆。于是力挺牛市顺延下来的泡沫"高价"。个别高层项目的顶层，甚至飚高到１０万元／平方米的高价。深圳消费者抗风险能力高于其他一般城市的置业者，"买涨不买跌"的消费心态早就形成，因此这些高价项目还是抗不住大势，销售基本停滞。
去年已经有很多项目积压存量，加上今年市场的强劲供应。目前，深圳楼市的供应量高达５万套以上。按照现在"蜗牛"式的销售速度，销售时间将长达两年以上。销售激烈竞争区主要集中在后海、宝安、龙华等区域。
不难想象，即使是中国地产老大万科，今年采取的营销策略也是"斩仓销售"，中小开发商根本无力承受在高量供应环境中的挤兑。更严重的是，非实力型开发商均采用银行"巨额"信贷维持项目开发，而银行信贷的周期是１２年，众多项目开发与银行信贷为同一周期，销售回款的压力可见一斑。在市场疲软、银行催债的双重压力下，开发商不得不再次低头。因此近日深圳出现的"关外破５，关内破８"房价残局，是市场多方面重压的必然结果。
综上所述，楼市供应量日趋加大，买家观望依然浓烈，销售速度缓慢，银行信贷压力重重，在诸多因素作用下，深圳中低端项目的售价将继续下滑，局部地区极有可能回到５年前理性利润的时代。
环球同此凉热
时下的深圳楼市，大家评之为"冰火境地"。一边是别墅豪宅受宠；一边是价格在６０００多元的廉价楼盘热销。而市场的主流产品，价格在１万元至２万元之间的楼盘处于颓势，总量数百万平方米之巨。其实，这不是深圳楼市独有之怪现状。两极火热，中间冰凉的现象，是全球市场共有的。
看全球楼市：在欧美经济乏力的大形势下，全球豪宅市场依然红火。在２００６年第四季度至２００７年第四季度全球豪宅总体价格平均上涨１１％。
伦敦是豪宅最贵的城市，每平方米均价为４．６万欧元（４６万元人民币）；摩纳哥为第二贵城市，豪宅均价为４．３５万欧元；法国的度假胜地费拉角圣让和库舍韦，豪宅均价为３．５万欧元。在俄罗斯，圣彼得堡和莫斯科这两大城市的房价涨了三成以上。中国和俄罗斯均被认为是新兴经济体国家。因此，中国大都市的楼市与俄罗斯也是很相似的。从长期来看，豪宅市场的增长将远远超过普通住宅市场，紧随世界财富增长而增长。原因只有一个：富人总是变得更富有。
深圳楼市的背后，恰是大都市社会阶层的分化：新富阶层的财富积累速度很快，这一群体的数量也在快速增长，资本市场不断给富豪榜提供新名单；而中产阶级的相当一部分却逐渐沦为贫困阶层。这是全球的发达国家面临的普遍问题。美国、日本和欧洲都是如此。美国一位学者说，"曾代表美国梦的一代人：医生、教师、公务员和制造业的管理人员，都面临着跌落社会低层的命运。"
对房地产商而言，可以肯定的一个趋势是：未来世界经济的增长将首先使得豪宅、别墅和度假型物业受益。如果要想长期成为行业领导者，开发商首先要盯住的是两头：富人和穷人。
想卖房先"跳水"
自楼市进入下滑通道，无数的开发商就每天接受着冰火的考验，有的价格一调整，销售就看涨；有的虽然跳了水，却钻进了冰窟窿，房子还是卖不动。
购房者不买账也没关系，但银行的账是一定要卖的，所以开发商的日子更难过了。屡屡爆出某某开发商被银行追得提不上裤子。此时此刻，若想继续观望等待市场回暖似乎是遥不可及了，因为更严峻的时刻即将到来。
笔者预计，８月份当整个中国都聚焦奥运会时，恐怕也是开发商们最难熬的时候。所以，６、７月对开发商们尤为关键。根据监测数据，６、７月份将是２００８年深圳推盘的高峰期，也是二手房和出租房供应的高潮阶段，大有新房老房迸涌而出的气势。
供给量大增，需求量却保持变化不大，投资力量需求基本离市，刚性需求两头大，中间小，导致深圳多数项目在这两个月会十分难过。所以，根据市场需求重新定夺市场价格成为开发商的唯一选择。
６月中下旬，位于南山的雷圳０７５５以最低价７９８０元／平方米探市成功，当天销售近２００套。同样处于风头浪尖的中海康城国际以最低价４９８０元／平方米深度探市，同样获得２００余套的销售成绩。但同期没有采取任何价格措施的项目仍处在冰冷的市场考验下，依然习惯性的吃"鸭蛋"。
降价了，便有可能吃上香饽饽，不降价呢，似乎只有漫长的等待。所以，笔者认为：６、７月份是开发商们集体降价的最佳机会。虽然降价未必一炮走红，但不降价只有死路一条。冰火市场，考验着开发商们的耐心和决心。
到底谁是今年深圳楼市的"跳水"冠军，目前尚未定论，一切只等待开发商们的鸣锣调价了。
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