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2008年深圳房价走势分析
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http://www.chinairn.com 发稿日期:2008-6-28
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- 中研网讯：
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孙天华：最后请深圳市尺度市场策略顾问有限公司董事长凌志华介绍一下2008年深圳房价走势分析。
凌志华：我讲之前给大家说一些感触，我做市场做了8年，做开发商做了3年，有很大的感触，有很多的时候都看到表面的数据，比如最近央视做了一个节目，丽水现象，我当时正在丽水，我们准备在丽水拿一个地，如果你不了解这个市场，你看到的表面数据是有很大的误导的。丽水地区大家都说是浙江最穷的地区，觉得这个地方泡沫非常严重，但是丽水是大家投资意识都比较强的城市，这个地方有三个特点，华侨特别多，25万华侨，掌握的资金大概在150亿美金，所以家家有华侨，家家来的钱不是来自于生产，不是来自于市场，而是来自于赠与，当地的人是有这样的一种需求，所以我们要分析这个数据，它究竟说明了什么。第二，这个地方政府推动非常强，我在全国各地来看没有一个拆迁项目像这个地方这么顺利的，政府每平方米给补偿8800到1万元，这个房价限价是1.2万左右，也就是说你补来的钱可以去买房的，这在全国任何一个城市都做不到，比如在深圳，政府补给他的只有6000元平方米，但是这个地方已经到了2.8万一平方米，在丽水你根本看不到这样的现象。第三，政府专门针对骊山，就是在外经商的，浙江人在外面做老板的特别多，回来拉动了地方的经济，如果你仅仅从民间发现当地消费的水平，你肯定会得出一般的结论。丽水有没有泡沫呢，当然有，跟中国的绝大部分一样。
第二，我要讲的就是，永远不要忽视需求法则，我们很多时候讲太多的外部的影响，比如去年房价涨的…去年10月份说房价要调整，大家认为房地产市场一定会进入调整，应该来说是在大家的分析预料之中的。这个时候所有的外部因素只是我们发展的催化剂，是表面性的，真正的决定发展的动力，所以我们在讲的时候，需求法则在经济活动当中是起根本作用的。刚才大家都说刚性需求，来自于自住的需求，来自于自己消费的需求。我们刚才说丽水60%都是外部需求，深圳最高的时候70%是投资需求。我在前面讲这两点，我觉得做任何分析、开发都需要注意的，我们要深入发展的本质，领另外我们永远不要忽视需求法则。
深圳的房价自从去年10月份到达最高点之后一直在下跌，是单边下跌的，跟任何的市场不太一样。现在深圳房价的市场的调整已经到了尾声了吗，我们看到一些回暖现象，这个调整什么时候结束呢？从我刚才说的两点来作一个判断，我做得比较简单，没有太多的数据。
主要的观点是三个。一个是2007年10月份达到最高点17350元/平方米，价格就一直开始调整的，应该来说到今天仍然在持续。第二我们十分认同，房价要回归到与经济发展及居民收入相称的均衡状态，前者是决定我们消费，后者决定我们的投资，很简单的道理，我们不需要搞太多花里胡哨的东西，如果他买不起，或者他没有投资价值，我认为房价始终要回归到理性。
第三，深圳房价阶段性探底后，出现短暂反弹不足以说明调整会很快结束，我们预计调整时间可能持续3-5年。
第四，深圳房价继续大幅下跌的可能性不大，下跌空间有限，我们现在看到很多的人说还要低50%，那是什么概念，5000元一平吗？
第一个问题，就是深圳房价处于调整期，我们看这样的数据，这是从06年1月份开始的，一直到08年5月份，在07年10月份达到17350元，现在大概是11040元，08年平均成交的均价大概是12800左右，07年是13330元，实际上如果单个从年度来看，08年的房价比07年下降了不到5%，因为这是一个均价。与去年最高10月相比，跌幅是36%。这是07、08商品住宅成交面积，真深圳这样的地区不可能忽视二手房，二手房的交易量如果不加进来的话，你整个数据都是失真的，我不知道其他地区情况是怎么样，二手房大体上是5月份34万，新房是38万，这个数据跟广州地区相差不大，但是整个数据来看，成交量上升还是比较明显的，但是房价一直在下跌，所以我们认为房价仍然处于调整期。
我们在今年，深圳春季交易会做了一个研究，这是跟深圳市房地产产业协会一起做的，有七成的投资者不看好08年牛市。七成被访者认为08年购房的可能性均值是41%，七成被访者在2008年内购房的可能性较低。从前面三点我觉得市场处于这种调整期。
第二，深圳房价出现调整的原因，我们列了四点。第一是政策的因素，从07年开始连续12次加息等等一系列的政策的累计效应发生了作用。第二我认为经济浮动的周期性，因为深圳房地产市场发展到今天，一直持续在增长，到了07年高峰以后，市场和宏观调控双重作用之下，也会进入调整期。第三就是市场结构，因为从去年来看，社会科学院公布了一个数据，就是领到产权证和半年内就转手的住房占住房总套数的30%，这个数据非常高，最高的时候就是投资性需求大概占了七成，所以投机成份偏高，影响了房地产市场的健康发展，很多炒楼的现象，温州炒房团，深圳炒房团等等已经在国内比较有名了，所以市场结构也影响整个房地产市场的调整。第四，我觉得投资者的预期，刚才我已经讲了，如果投资者预期未来不好的话，他们会选择观望，这都是影响深圳房地产市场的重要因素。
深圳房价会继续调整，有四个理由，第一个土地供应在加大，第二经济适用房，第三个“90、70”的政策，第四，投资者观望的心理。我想这会导致市场调整的继续。
这是深圳市下半年的供应量，现在深圳市可售面积在470万左右，现在正在卖的大概有4万多套，应该将近5万套这样。下半年保安区大概有100多万平方米，这个数据让我们看到，我们下半年要推的话，就相当于现在所有房的总量，如果把现在的可售面积要19个月，如果把下半年推出的话，要30多个月才卖完，所以开发商的销售压力也非常大，所以没有开发商三年内不有所动作，所以房价的调整也是来自开发商的压力。
调整会持续多久？回到第二个问题，我们有个均衡状态，这个观点就是房价要回归到与经济发展及居民收入相称的均衡状态。地从投资的角度来讲，租售比在200-300之间是合理的，这样跟大部分国家的数据也是一致的，因此我们认为这是一种平衡的状态，也就是调整到什么情况之下。
从1997年到2007年房价收入比，在2004年之前基本上是5到7之间，房价的波动一般都不是很大，从06年开始达到13，07年达到16，08年我们预计会在12左右，09年大概在9.88左右。我们认为房价会调整三到四年，房价到2011年到9千每平方米。另外大家看租售比，现在深圳市每年的租金上涨10%左右，不到10%，租金上涨也比较快，从租金上涨来看，大概调整的时间也在三年左右，我们现在再来看国际上的经验。
每一次房价的周期，国际上有先例，澳大利亚在1981-1986年下跌35%，持续了五年，这个我们算了一下，下跌了30%左右，调整的时间在4.5年左右，所以我们觉得深圳也不例外。
我们的结论就是，深圳的房价处于调整期，预计调整的时间会3-5年，继续调整的幅度在10-20%，深圳现在均价在11000左右，最高下跌20%，大概在9000左右，我认为这个已经具备相当的投资价值，如果再跌的话会导致很强烈的反弹，当然偶然因素会改变经济发展的路径。深圳的情况确实跟全国不太一样，我相信它的数据具有领先性，也预示着全国市场可能也要经过这么一波，然后找到平衡点，达到理性的回归。
孙天华：非常遗憾，由于时间的关系，我们的袁开红老师也准备了很充分的讲稿，但是今天没有来讲解，同时我们也没有时间讨论了，但是没有关系，这个论坛会会定期召开，希望大家像今天一样发表自己的言论。最后希望各位专家帮忙做一下，第一件事请每位专家简单写一句对我们这次活动的意见合建议，然后署上自己的名字。另一件事，吃饭以后所有的专家要照一张合影。这次论坛到此结束，谢谢大家。
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