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深圳房价还会降多少?
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http://www.chinairn.com 发稿日期:2008-7-19
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- 中研网讯：
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置业者问--
现住南山的刘喻毕业于国内某重点大学，有五年的海外工作经历，去年携妻儿回国来深，现任一家知名IT公司的副总经理。原本去年打算购置一套大户型自住，但飚升的房价让他觉得深圳楼市偏离了正常健康的轨道，"像一匹脱缰的野马，让人不敢接近。"刘喻果断作出决定，暂时放弃购房计划。
今年上半年形势发生逆转，深圳楼市步入下降通道已经成为不争的事实。买房也再次提到刘喻一家的日程上。刘喻最近也去看了几个知名度比较高的楼盘，这些楼盘总体供应量都不少，价格也没有像去年那样"离谱"，并且都将在近期陆续面市。
"下半年深圳楼市的供应量究竟有多少？我希望用不了多久能购置一套理想的居所。"
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供应住房总量超过以往
深圳房地产研究中心在2008年上半年深圳房地产市场发展形势分析报告中指出，今年上半年，深圳市新建商品房销售面积170．41万平方米，同比减少 54．38％。其中，住宅销售面积154．25万平方米，同比减少54．02％。
住宅销售面积下降，但供应量却有增无减。据戴德梁行的统计分析，深圳1－6月全市商品住宅供需比为1．691，上半年住宅供应达257．6万平方米，同比增长6．22％，市场呈现供大于求的局面。除2007年外，过去几年深圳每年的供应量最少接近700万平方米，今年深圳政府计划新建商品住房总量将大大超过2007年，而上半年比去年同期供应略高，预计下半年商品住宅将集中放量，之前推迟入市的项目将选择适当时机开盘，下半年供应将超过400万平方米。市场上可供出售的住宅量将十分可观，置业者也将有更多更大的选择机会。
从片区来看，下半年，福田有新世界四季山水、珑园、mini新居等少量新盘入市，由于供应的稀少，估计价格不菲。
南山区下半年住宅新增供应楼盘数量众多，是2008年关内一手新盘供应重地，南山下半年将是豪宅、普通住宅夹杂登场，预计将有至少100万平方米推盘量，其中主要集中的区域为前海、后海片区。
下半年，罗湖可能推出的住宅新盘数量不多。将逐渐以旧城改造项目为主。从产品主线看，商务和过渡型小户型价值触顶，供应有所减少，而优质居家产品价值上升，供应呈增加趋势。
7月4日深盐第二通道的开通是盐田区域升级的一个标志性事件。第二通道通车后，盐田的通勤距离迅速缩短至30分钟以内。目前盐田后方陆域的花样年花港、金水湾御园，还有即将发售的鹏广达倚山时代，住宅均价都在万元左右。
关外仍然是下半年供应的主要阵地。如宝安中心区、龙华、龙岗中心城等，都将成为未来关外的热点片区。其中龙岗将成为下半年全市供应量最大的区域。龙华片区由于品牌开发商的进驻，下半年推盘产品也值得期待。
置业者问--
"买是不买，这是个问题。"这是当下很多准业主调侃楼市，也是调侃自己的一句时髦话。在这看似简单的话语背后，确实反映了很多消费者的心态。
"我都观望了好几个月了，现在还没决定"，在福田中心区工作的周亮是典型的80后一族，他工作四年，现在有10万元的存款，再加上父母承诺提供给他10万元的买房"赞助金"，于是他今年萌发了买房的念头。他想在福田或是南山按揭一套70万左右的小两房，但以这两个区目前的房价，仍然很难找到合适的房子。"现在政策信息挺多，市场分析也是什么观点都有，我们也分不清楚到底局势如何。再说现在关内地段稍好一点的楼盘，均价几乎都在1．5万元以上，价格还是偏高，如果去关外买，房价虽然比较低，但生活质量可能会降低。"小周认为，他在中心区上班，如果去关外买房，来回交通就是个大问题。买车吧，供房、供车的双重压力太大；不买吧，来回上班也比较辛苦。
"下半年房价还能再降点吗？我很想在关内买套房子。"
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价格大起大落不可能
业内专家认为，在影响房价走势的多种因素中，置业者的心理预期是左右房价变化的一大主因。不少地产商和专家学者都认为，下半年房价的走势很大程度上取决于市场上的人气能不能旺起来，人们对市场的预期能否回暖。
目前深圳楼市的刚性需求已经成为主流，对于准置业者们的不同心态，专家分析，这个群体主要有两种情况，一是一些参加工作没多久，经济实力不太强的年轻白领们，他们也有购房需求，但并不那么迫切。可以说房价很大程度上将决定他们的购买态度和取向，他们中有很多还寄托于政策调整能赶上降价的"好时候"，所以还会存在一定的观望心态；而另一种情况是资金相对充沛，并面临婚嫁或急于改善环境的置业者。对于他们来说，会面临时间和价格的双重压力，所以很有可能直接根据市场的暂时表现来决定是否购买。
记者近期走访了不少有购房意愿的消费者，他们的普遍愿望都是希望能在价格最低的时候买到房子，但同时也表示，目前看来，深圳的房价确实降下来了，但主要集中在关外，关内特别是地段较好的片区，价格仍然十分坚挺。就算下半年供应量可观，但关内的价格恐怕也回落不了。
深圳不少中介研究机构对下半年房价也作出了分析和预测，中原地产分析，下半年楼盘的销售会是小幅震荡的走势，价格小幅回落或平稳，成交小幅增加或维持上半年的水平。这主要是因为目前深圳供应一些项目其用地是2005、2006年拍卖获得，这两年深圳出让的住宅用地平均楼面地价为2163元／平方米和3024元／平方米，加上建筑成本及合理的利润，其价格调整空间不大。而2006年以前低价拿地开发的项目大都已上市，上半年通过降价和特价房销售收回了开发成本，资金压力减轻，位于优质地段的部分楼盘"惜售"意愿有所增强；另一方面，万科、金地等上市公司近年在深拿地的成本很高，而未来建材、人工成本上升又较快，为维持品牌形象和销售利润率，主要以增加生活配套投入、赠送装修、提升物管服务水准等方式，提升产品附加值和细分市场，拉开与低端产品价格差异，继续打"价格战"的可能性不大。
众厦地产认为，经过近一年的快速回落探底，房地产市场整体心态有所回稳，楼市泡沫大为减少，有望在年底前走出目前的困境。同时，在一系列行业并购和资源整合、产品增值与舆论博弈等措施下，住宅开发定价趋于理性，产品打造、营销定位逐步与真实购买需求相对接。预计8月份"奥运会"开幕至10月份"国庆"期间成交量稳步增长，11－12月成交价格回升至去年同期水平。
置业者问--
林峰在深圳一家外企工作5年后出国深造，出国前，他已购置了一套60平方米的两房自住，那时候的房价才6000元左右。2007年林峰留学归来，在一家外资公司任部门经理。
留学的三年，林峰有了一定的存款，他希望今年能买一套三居室，把家人接来居住。"五一"期间，林峰去了春交会，也看了一些楼盘，总觉得可选择的楼盘不是很多。他了解到，下半年楼市的供应量十分可观，而且他觉得目前房价已经调整到比较合理的水平，下半年入市应该是个好机会。于是决定下半年实现他的小房换大房的目标。他的朋友告诉他，下半年有三个比较好的时间段：一是8月的奥运会期间；二是秋交会期间；三是年底。
"我觉得对普通置业者而言，下半年入市的机会还是很多的。但下半年何时入市才是比较稳妥的呢？我希望能利用最好的时机找到最合适的房子。"
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时机三大节点是良机
2008奥运会即将来临，万众期盼。房地产是市场的产物，重大事件是市场重要的发展节点和影响因素，奥运会无疑也将对深圳楼市产生一定的影响。
在沉寂了大半年之后，深圳楼市无论是高端住宅，还是普通楼盘，下半年都有相当可观的供应量。众多开发商出于巨大资金压力和对未来市场的不确定，将采取各种方式销售，不排除继续采用上半年的降价销售策略。尊地地产研究报告分析，奥运会期间市场会出现短时冷淡，房价将有轻微的下降，但很快就会复苏到奥运前的水平。奥运会后深圳楼盘价格也会在一个理性范围内浮动。
每年大型赛事期间，市场都会比较清淡，为了促进销售，开发商往往都会有一些额外的优惠措施让利消费者。在奥运会前后有大量新盘入市，业界预测，这些新盘必将会在产品和价格上有所作为，很多新的创新产品和营销手段会出现。这对置业者而言，是一个难得的入市良机。
奥运过后，紧接而来的就是传统的销售旺季"金九银十"。开发商通常会在9月和10月大量推出新盘。今年的金九银十又是怎样的一个局面？到底能否打破老百姓的观望态度？不少开发商坦言，"心里没底！"。
业内人士分析说，秋交会一个最大的效应就是反映出如今市场的真实情况，它有可能对市场回暖存有一定促进作用，但并不能说秋交会后市场就一定能转好。
至于年底的市场，不少业内人士持保守态度，认为今年市场在年底前房价会有相当大的压力，很难期望成交量会大幅攀升。
市场变化了，准备购房的老百姓到底该如何行动呢？置业顾问为购房者支招说，现在一些板块价格调整后，如果急需自住的显然可以出手了；但如果不是急着要住，等一等也无妨。"前两年楼市过快上涨，目前正在调整、回归中，这个调整期将有一段时间。
置业者问--
深圳一个炒房客半年多的时间，就从腰缠万贯的亿万富翁变成一贫如洗的打工仔。这是最近争相被媒体转载的"炒房被套"事件中的当事人--李金东。
李金东的遭遇让那些希望从楼市里一夜暴富的炒房族心有余悸，但普通的投资者是否也要望而却步？谢忠是深圳一个外资公司的高级主管，手上有几十万的存款。他希望能把这笔钱利用起来，做一些投资。"我肯定不是炒房者，我只是想提高资金的利用率，我买这些房子，并不想短线炒作，而是长期持有。"谢忠觉得进退两难。一方面现在楼市前景还不是很明朗，另一方面，他仍然认为楼市还有机会。
"我现在还在犹豫，到底能不能投资？"
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投资想要"活跃"不容易
"炒房炒成了房东。"这是时下深圳不少楼市投资或是炒房人的真实写照。深圳房价持续下跌，很多人是在去年房价高峰时期购买了房产，如今，面临超过30％的跌幅，他们的房子价值已经严重缩水，他们所欠银行的购房贷款，其数额甚至超过了房子现在能卖出的市场价，也就是说，他们的房子已经成了负资产。有些房产数量不是很多的投资者只有自己做起了房东，靠出租的方式来偿还贷款。更有甚者，一些资金实力比较弱和那些数量较多的炒房一族，在无奈之下选择把房子扔给了银行，用"断供"的方式来躲避他们的资金危机。
对于炒房者来说，他们正面临着巨大的资金风险，那对普通投资者而言呢？下半年的楼市是否仍然是"烫手的山芋"吃不得？在采访中，对后市看法不同的置业者得出了两种不同的结论：一种是房价的下跌意味着抄底的时机已到，下半年将是投资楼市的一个很好的契机；而另一种则认为楼市走势不明朗，投资存在着很大风险。
对深圳下半年楼市的投资前景，置业国际董事总经理姜树荣表示，今年以来，无论是二级市场还是三级市场，个人投资比例都明显下降，炒家已经纷纷离场，且这次对投资以及投机的打击力度是非常大的，投资客以及投资比例想在短时间内"复苏"，现在看来可能性不大。
姜树荣的观点，在更多的开发商中得到了验证。准备在下半年推出楼盘的几家开发商都表示：目标客户是以自住型的置业者为主，炒家目前的购买力已经十分有限，即便是有降价的市场优势，投资者想完全走出市场观望，恢复以前的活跃，可能是很不容易了。
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