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楼市迷局何时破解?
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http://www.chinairn.com 发稿日期:2008-9-2
- 【搜索关键字】：房地产 郑州 楼市 土地 房价
- 中研网讯：
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眼下是九月初，各路商家都渴望在这个传统旺季赚个盆满钵溢，这里面心情最迫切的，恐怕就是房地产开发商了。省会郑州的众多开发商在经历了上半年的低迷之后，期待一个高含金量的"金九月"能够昨日重来。那么他们的美好憧憬能否变为现实，今天的节目就共同关注这个话题。
几天前，在郑州市繁华的紫荆山广场上，举办了北京奥运会之后的首次住宅交易博览会。川流不息的人群中，楼盘销售人员指着楼盘模型给看房者详细介绍项目情况，还有很多促销人员在广场上散发着楼盘宣传资料，优惠价、清盘价等字眼随处可见。一家楼盘十多个美女组成的促销队伍，举着大大的牌子标明"交一万抵两万或者交两万抵五万"来吸引眼球。
面对扑天盖地的宣传攻势和优惠幅度，消费者好像并不买帐。30岁的赵伟就是这其中的代表，目前他已经结婚生子，仍然租房住，对于自己未来能住上新房子可以说也是期待已久。（出录音）
"去年就开始关注，一直在看。"
"虽然一直在关注，但是赵伟并没有将买房付诸行动。"
"我看的比较多一点，主要看的中原新城、鑫苑的房子比较多，看的名门国际的房子，感觉还是房价有点高，因为现在以我收入一个月工资正常的话三千块钱左右，加上奖金也就是四千块，但是这样房价还是有点高。"
象赵伟一样的普通老百姓在郑州不在少数，他们对地产商给出的优惠似乎无动于衷，在他们看来郑州的房价还是很高。不过，对于开发商来说，他们认为房子已在变相降价。名门地产河南有限公司营销总监由永明表示：（出录音）
"郑州的房价已经有点降了，区域性的，你看两万抵五万，省三万，50平米或者80平米，每平方就降了5个点或者8个点，变相的已经降价了。"
专门从事投资研究的河南九鼎顾问公司董事长张保盈博士认为，开发商降价的目的就是为了尽快回笼资金：（出录音）
"地产商在做自己相关企业的销售管理中，必须有现金为王这一概念，没有现金在国家货币从紧的情况下，地产商很难持续经营。"
消费者观望，开发商开始变相降价，然而房地产市场依旧低迷。省统计局公布的2008年上半年度《河南省房地产开发运行分析》报告显示：2008年上半年，河南省商品房销售面积和销售额双双下降；其中，全省商品房销售面积较上年同期下降8.7%。 仅仅从郑州市来说，销售情况一样很不乐观，由永明说：（出录音）
"上半年销量不怎么好，大概三百万的界面，推出了大概五六百万，不是很乐观，全球现在楼市都不好，国家宏观调控，也是担心房地产过热，太快发展，因为前两年发展却是太快了，每年像郑州有20%到30%的涨幅，像深圳每年有80%甚至100%的涨幅，这样就过快了。"
变相降价的开发商日子还不好过，那么对于没有降价的大楼盘来说，他们的日子过得如何呢？记者在采访中发现，"名门世家"、"广汇"、"曼哈顿"、"银基王朝"等多个大型楼盘虽位于有"中原长安街"之称的郑州市金水路，地理位置十分优越，但其销售中心依然门可罗雀。曼哈顿广场置业顾问侯岳峰说：（出录音）
"从五月份开始算，5、6、7、8这四个月基本上在每年的淡季，看房的客户也比较少，加上去年有一个新政策，银行限制贷款这块，所以今年销量比去年下降了一部分。"
九月到来，省会郑州的开发商似乎对明天充满了希望，他们觉得九月就像一扇时间的窗户，打开了晴朗的天空。曼哈顿广场侯岳峰说：（出录音）
"就像9月份一般都是销售旺季，加上我们这边期房，马上要变成现房入住了，销量要比这两个月淡季好一些，秋季还有房展会比较多，销售会好一点，这是短期来看，长期说不了，九十月份会比这两个月好。"
郑州托斯卡纳项目策划经理梁心杰说：（出录音）
"从去年全国的形势就是观望态度，这个态势比较严重，对郑州本地的影响也是比较大的，但是郑州的城市化进程非常快，而且包括刚性需求非常大，我们看到8月底政府出台了救市的措施，我相信郑州的楼市现在还是健康的态势，相信到10月份，11月份会反弹。"
纯粹由投资拉动的发展不具有可持续性，需求才是市场的根本动力。一些专家提出，中国房地产市场的调整阶段也是一个理性回归阶段，其"后势"如何，应该由市场的需求来决定，由整体经济发展的基本面来决定。
名门地产河南有限公司营销总监由永明则表示，现在郑州购房者的需求旺盛也是他对未来充满信心的动力源泉：（出录音）
"郑州发展特别快，每年外来人口就二三十万需求新的房源，包括年轻人结婚，需求还是非常刚性的，城市的发展很多人，郑州每年新进的打工的或者白领人群又20万将近，平均算的话，两个人有一套房的话，就有十万套房子在滚动中，有可能去租老的房子，有可能租新的开发公寓，这样你算的话这种小户型在郑州是供不应求的，我们做研发报告的时候就说到2010年在郑州最好销的房子是60到80平米。"
那么在这个九月或者之后，郑州的房价会不会下降呢？河南财经学院企业管理咨询研究所所长史璞认为，现在"降价"是房地产企业"过冬"的当务之急。有的房地产企业提出"营销突围"和"融资突围"，在整个市场销售低迷的情况下，都不是市场的最佳选择。最好的策略是'降价突围'，通过降价的策略刺激消费者买房。（出录音）
"任何一个商品的消费者持币观望，在持续一段时间以后，都会带来商家价格的实质性下降，因为商家是靠他的有效资金来流通运转的，如果他长时间资金不转，商家就出现经营性困难。"
对于降价，小地产企业有明确的行动，而很多大的地产企业表现的很暧昧。正商集团在郑州今年上半年开发了11个项目，下半年还要开发三个项目，他们对降价的回答也是很巧妙。
集团营销中心总监张琼说：（出录音）
"究竟这个房价是降，还是不降，拐点是来还是没来？这个问题我觉得老百姓，我们每个人都是老白姓的一员，我们的衣食住行各个方面都需要考虑到自己的一种需要。有需求的这些客户，假如我现在需要住房没有住房，不管高还是低，都要去买，这是一种现实，当然选房子的时候肯定要比较一下，哪个性价比比较高或者开发商实力比较强，每个人都要各取所需，我觉得价格是重要，但不是最根本的。"
而升龙国际中心大客户经理张欣说：（出录音）
"我个人认为郑州老百姓能够接受的价位在4000到5300都能接受，再一个大家肯定是希望越便宜越好，不过多方面考虑一下，建筑的成本一直在增加，地皮一直在增加，在涨价，国家整个价格体系通货膨胀这么厉害，你说房价会降吗。"
面对这么多可预知和不可预知的因素，老百姓期待的楼市拐点能否出现？地产商期待的销售旺季能否到来?郑州楼市将何去何从?我们将拭目以待。
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