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中国房地产经历最困难时期发展情况深度分析(下)
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http://www.chinairn.com 发稿日期:2008-9-4
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土地财政也在缩水
楼市下行，也影响到了地方政府的税收增长。国家税务总局数据显示：2008年7月，国内税收增幅比今年上半年回落了19.7个百分点，其中证券、房地产业营业税收入均出现了负增长。
中国的地方财政，一直被称为“土地财政”——地方政府深度介入房地产市场，通过出让土地，获得土地出让金和各种税费等资金收益。
1997年亚洲金融危机之后，住宅产业被视为经济发展的新增长点，2003年被国务院确定为国民经济的支柱产业。一方面受中国以GDP增长为政绩考核指标的趋动，另一方面是税收体制的影响。中央政府的这一决定得到地方政府由衷的“积极响应”。
在中国当前的分税制体制下，房地产有关税费归地方政府征收并使用，共涉及营业税、城市维护建设税、企业所得税、个人所得税、土地增值税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、印花税等13个税种。
因此，全国各地政府不惜动员各种资源加大房地产投资。1997年至2006年间，全国房地产开发投资年均增幅超过20%，为同期GDP年均增幅的2倍。房地产税费逐渐成为地方政府财政收入的主要来源。
地方政府助推房地产业发展，主要是围绕土地供应来实现。
目前，中国实行的是土地公有制，私人只能拥有40到70年的土地使用权。天则经济研究中心主任张曙光认为，而在现行的公有制土地制度中，国有制土地是可以直接上市交易的，农村集体所有制也必须转换成国有制土地后才可以上市交易。中国地方政府都设有土地储备交易中心，进行土地交易。
一些地方政府为了扶持房地产开发，对国有土地使用权出让金的缴纳采取宽松的政策——低价协议出让土地，使开发商用很少的钱就能拿到土地开发商品房。由于地方政府违章批地，不规范用地滋生的腐败案件也频繁发生。
2007年12月19日，广州市花都区国土局原局长谭斌收受房地产开发商贿赂，违规转让6000多亩土地的使用权，向开发商少收取了土地出让金3.4亿元。
国土部发布的数据显示，2000年到2006年，全国各地有近万名官员，因为违法违规出让土地，受到党纪政纪处分或追究刑事责任。
为了遏制协议出让土地的灰色空间，国土资源部2002年推行招、拍、挂制度，要求土地必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。但是，开发商当时普遍认为该制度会推高土地价格，于是纷纷加速囤地步伐，间接推高了土地价格——建设银行(5.12,-0.07,-1.35%,吧)研究部的一份报告显示，2001年初至2007年5月份，开发商只完成了手头上40%的土地项目，余下的均被囤积和倒卖。
上海证券报评论部主任时寒冰，在今年8月底召开的后奥运时代高峰论坛上表示，协议出让制改成招、拍、挂制，事实上造成了地方政府垄断土地，是导致此轮房价暴涨的重要原因。
地价确实不断攀升。
2007年全国各大城市地价的平均水平为1751元/平方米，较2000年增长了四分之三。
开发商和地方政府合力推动了房地产市场水涨船高，与此同时，房屋拆迁纠纷案件也呈大幅上升趋势。
湖北省司法厅称，2008年上半年，该省房屋拆迁案件超过5600件，主要原因是拆迁安置中安置补偿标准及解决纠纷的依据不统一。早在2005年底，湖北省发改委就认为，该省房屋拆迁量过大，客观上刺激了居民的购房需求，导致房价的快速上涨。省会武汉的房价，从2005年到2008年，上涨了近一倍。在此期间，湖北省每年房屋拆迁量多达2000多万平方米。
在土地经营管理上，中国中央政府采取了与地方政府截然不同的措施。为打击开发商过度囤地行为，2008年1月，国务院办公厅宣布，土地闲置满两年坚决无偿收回。同时还要求，2008年6月底前，各省、自治区、直辖市人民政府要将闲置土地清理处置情况向国务院作出专题报告。
此举虽然是围绕土地问题展开，但却是“意在房价”。促使房地产开发商在规定期限内开发土地，增加房屋供给，这是国家实行对房地产行业“增加供给、抑制需求”调控思路的具体表现。
然而，一些地方政府纷纷出台措施，从信贷支持、税收扶持、报建费减免、鼓励土地转让、地价款缓缴等方面支持开发商。2008年7月中旬，南京市国土局决定将出让的土地规模从原先的200亩左右降低到100亩以下，部分企业土地出让金付款期限被延长到一年。该局称此举旨在“促进土地市场平稳发展”。
尽管如此，中央政府宏观调控力度加强，地方政府运作空间收窄，房地产市场上的主体力量明显受到了制约。业内人士告诉《中国新闻周刊》，中央政府当前的宏观调控政策应该还会延续。
炒房团因素被“高估”
眼下，受宏观经济下行、楼市萧条影响，炒房团离场迹象也日益明显。但事实上，与制造了楼市泡沫的开发商、银行、地方政府相比，投资客其实只是推高房价的一个次要因素。
民众对于炒房团“兴风作浪”楼市的印象，始于名噪一时的温州炒房团。2003年，温州炒房团大规模购买福州房产，3年后，福州大多数楼盘价格上涨了一倍以上，部分甚至达到了150%。
此后，温州炒房团的足迹，又循着上海、北京等沿海发达城市，向内陆二、三线城市迁移。此间，恰逢全国性房价上涨期。由此，温州炒房团的“走到哪，涨到哪”的名声开始流传。国土资源部2004年就指出，个别地方游资炒作房地产造成房价泡沫，造成非理性上涨。
温州炒房团，事实上只是中国高达数万亿元的民间闲散资金，寻求投资渠道的一个缩影。2003年急剧拉升的房地产投资，对民间资金来说，是暗示了这一市场的潜在升值空间。所谓资本逐利而动，炒房团自然应运而生。
不过，近日地产中介公司我爱我家提供的一份统计数据显示，2008年7月，北京市拥有2套以上住房的顾客，已经主动将房屋售价下调了20%。
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