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"双降"对房地产影响分析
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http://www.chinairn.com 发稿日期:2008-9-22
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- 中研网讯：
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央行本周一突然宣布下调贷款利率和存款准备金率,在市场上掀起轩然大波。对于4年来的首次降息,市场各方都表示了欢迎。但在一片利好声中,对利好程度的理解仍然存在严重分歧:有人认为这将有效刺激楼市需求,宣告"见底"；有人则称此政策对于低迷的经济而言只是杯水车薪,楼价跌势难改。
降息:每月房贷少几十块
央行于9月15日17时宣布,从9月16日起下调一年期人民币贷款基准利率0.27个百分点,其他期限档次贷款基准利率按照短期多调、长期少调的原则作相应调整；存款基准利率保持不变。并从2008年9月25日起,除工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、邮政储蓄银行暂不下调外,其他存款类金融机构人民币存款准备金率下调1个百分点,汶川地震重灾区地方法人金融机构存款准备金率下调2个百分点。
这是央行在近几年连续数次提高贷款利率和存款准备金率,货币政策逐步从紧后,货币政策发生的重大转折。也是在上周末美国发生雷曼兄弟公司破产和美林证券收购事件发生后央行的紧急反应。
央行降息后,从明年起市民的房贷利息将有所减少。据测算,一笔50万元的长期房贷在降息后每月还款额可减少30余元,不少正在供楼的市民表示对降息欢迎。但是就利率变化而言,此次降息后五年以上商业贷款利率仅从7.83%降为7.74%,相比前几年的加息力度而言的确不大。
短期对房地产影响轻微
业内人士在普遍认为降息对楼市是一个好消息的同时,也对利好的效力存在争议。合富辉煌首席分析师黎文江认为,降息对于"十一"楼市有刺激作用,对有意买房者会有帮助。中原地产项目部总经理黄韬则认为,楼市下行趋势难改,利率调整作用有限。
有关专家认为,此次央行近年来首次降息还是令绝大多数人始料不及,短期内仍然要有一个消化的过程。满堂红首席研究员龙斌认为,降息引发楼市止跌回稳成交量回升的可能性不大,在市场预期已发生逆转性变化的情况下,要彻底扭转过来,仍然需要多方面的政策调整和宏观经济向好的配合。
龙斌认为楼市要重新向好,在政策上还需要房贷政策、税收政策上有所变化。中原地产项目部总经理黄韬更是直接把楼市回暖和第二套房贷政策的松动挂钩。
而外资对于降息对楼市所能产生的效应同样保持谨慎态度。戴德梁行研究顾问部董事黎庆文告诉记者,降息表明央行货币政策将不再继续收紧,但楼市走向何方还要看中长期有没有新的利好措施出台。黎庆文认为,当前许多房地产企业已经与国际资本市场有密切联系,国际形势变化将越来越深刻地影响国内楼市。
证券人士称地产回暖尚早
本周二A股市场受美国金融风暴影响出现大跌,而受降息刺激,沪深股市中的地产股却逆势飘红。证券界人士普遍认为,地产股走势的坚挺并不意味着楼市就此向好,开发商的资金压力会因此而缓解,股市中地产股的反应属于"过激"。
英大证券研究所所长李大霄表示,央行货币政策从收紧到放松本身就是重大利好,刺激了地产股的表现。此外降低存款准备金率也会为股市、楼市增加数千亿的流动性。尽管"双降"对楼市构成利好,但李大霄认为此举对于楼价和成交量的影响还很难判断,尚需继续观察。
政策调控楼市有望进入尾声
孤立地看贷款利率和存款准备金率的下调,的确对楼市实际作用不大。但是如果央行开始逐步降息和降低存款准备金率以刺激经济,房贷逐步回落的预期增强,楼市也有可能从而走上复苏之路。李大霄认为,未来很有可能走入"降息通道",这对房地产企业和市场都会产生正面影响。
从7月份银监会主席"支持合理的房地产信贷需求"讲话开始,房地产业所面临的政策压力已经不再像过去那么严。从去年"9·27"新政以来近一年间,国家也再无出台任何针对房地产业的新调控政策,即便是被人称为"降价令"的"限贷令"也多为重申性的内容。"我们看到了政府不再继续收紧调控,今后这一因素对楼市的影响将逐步淡化",黎庆文表示。
观点PK
正方
"双降"预示调控不再收紧●黎庆文(戴德梁行研究顾问部董事)
央行降息和降低存款准备金率表明政府推动实体经济稳步增长的决心,称得上是"救经济"。这个政策与当前美国爆发金融危机和股市暴跌有密切关系,相信如果不是美国上周末出现雷曼兄弟公司破产等重大事件,央行也不会如此迅速地作出反应。
四年来的首次"双降"对于楼市也同样发出了利好信号,让我们看到政府将不再继续收紧调控力度。然而,尽管"双降"是个好消息,但它也只是减缓了美国经济恶化对中国国内的不利影响,现在还不能判断央行今后将会继续减息,还要视国内外经济的走向而定。
宏调放松有助提振市场信心
李大霄(英大证券研究所所长)
这次降息主要是下调短期贷款利率,会使企业的财务成本有所下降。是比较明确的利好措施,其中对利率敏感的企业利好程度大一些,房地产企业显然是对利率非常敏感的。尽管降息对房地产企业的益处不像增加贷款额度那么直接,但降息肯定比加息要好,因此对楼市也可视为利好。
上月的CPI已经回落到合理水平4.9%,从这方面来分析,"双防"改为"一保一控"的基础已经比较牢固,当通胀问题得到缓解之后,出台政策支持经济的平稳运行就存在着比较坚实的基础,而这次出台的政策,非常明确地反映了从紧的政策已经出现了变化,这种趋势性的变化,给各界表达出来一个清晰的信号,对宏观调控政策取向变化的理解对市场信心是至关重要的。王昊
反方
"两率"下调对房地产影响很小
●易宪容(知名金融专家)
对目前国内房地产市场来说,并不是房子造多了,也不是造出来的房子没有人购买,最为根本的问题是房地产市场的价格被房地产开发商顶在天花板上不降低。如果国内房地产市场的价格降低到绝大多数居民有支付能力的均衡点上,那么国内房地产市场的基本问题都能够解决。我想中央政府对此明白得很。现在房地产开发商及地方政府在与中央政府博弈,希望一方面把房价顶在天花板不下调房价,让房地产保持暴利模式；另一方面又在向中央叫板,即如果中央政府不救市,他们就把房子持有在手中不卖。
这次"两率"政策出台,有房地产开发商又在大叫,这是对房地产的松绑政策,而且对房地产的松绑政策会进一步出台,即中央政府会救房地产。但实际上,明眼人一看就知道什么回事。下降"两率"的政策出台,重点是国内经济增长,而不是对房地产救市。房地产开发商只要看看最近央行及银监会的"限贷令"及对住房按揭制度改善,就知道央行如何在采取政策防范房地产的风险,防范美国的次贷危机在中国发生。从上述的意义来看,"两率"调整对房地产影响微乎其微,房地产开发商借此旗号来要求政府救房地产,借此旗号来说政府救房地产开始,可能是不仅打错了算盘,也低估了广大民众智慧。连这最为起码的常识民众能够不知道吗?
欢欣鼓舞还为时尚早●赵卓文(同创卓越房地产投资顾问公司总经理)
由于美国雷曼兄弟公司破产引发的金融危机席卷全球,这两天的全球股市愁云惨淡。对未来经济衰退的担忧进一步加剧了。央行下调贷款利率和存款准备金率,令房地产行业在这一阵寒流中感到丝丝的暖意。然而,地产界欢欣鼓舞还为时尚早。全球经济一体化的今天,美国经济衰退,中国已经很难独善其身。1997年亚洲金融风暴,中国顺利躲过了。2008年这一浪金融危机,似乎已波及国内。回到房地产行业看,在大经济环境欠佳的背景下,投资收缩,购房意欲下降,是必然发生的事件。房地产行业的老板们,一定要调整心态,放弃不切实际的"进取"想法。现在是防守的时候,不是进攻的时候。未来很不明朗,大家需要更多的冷静
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