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戴德梁行：2005年第一季度深圳房地产市场研究报告
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http://www.chinairn.com 发稿日期:2005-4-19
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- 中研网讯：
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第一季度一般是房地产的淡季，市场供给量和成交量均会有所收缩，尤其在目前深圳市对供给实行抑制性政策的情况下，处于房地产供应链上游的土地交易量和政府批准预售量在本季度表现出明显的下滑。
本季度深圳市公开土地交易（含拍卖、招标、挂牌三种方式）共成交9宗，总供地面积约9.9万平方米，总建筑面积约23.4万平方米，成交规模相对较小，只相当于上季度成交量的8.8％和16.7％。其中住宅用地约6.6万平方米，办公用地约1.3万平方米，商业用地约2.1万平方米。所出让的9宗地全部分布在福田和龙岗两个区，其中龙岗区约出让7.3万平方米，占总出让量的73％。
根据深圳市国土资源和房产管理局公布的楼盘预售许可信息，本季度深圳市批准预售面积约70.6万平方米，相对于上季度和去年同期均大幅下降，只占上季度和去年同期的27.2％和68.2％。共批准预售楼盘26个，其中写字楼项目1个，住宅25个。住宅个盘平均面积约2.5万平方米，可见以中小盘为主。
从各区情况来看，与去年各季度情况有所不同的是，罗湖区本季度批准预售面积约23.3万平方米，名列榜首，占全市的32.9％；其次是宝安区和龙岗区，分别为20.1万平方米和12.8万平方米，分别占全市的28.5％和18.2％。
【住宅市场】
一手房供给相对减少，市场稳步发展二手房交易表现活跃，租赁市场走势平稳追随往年状况，第一季度二级市场相对较冷，新开盘较少。据本行资料显示，2月份开盘数量明显少于1、3月份，春节前后出现明显的市场间隔。本季度新开盘住宅13个，新增住宅建筑面积约104.2万平方米，较去年同期下降56.2％。其中南山区降幅尤其明显。
本季度虽属淡季，但热点片区表现仍然可圈可点。宝安中心区、香蜜湖片区、坂雪岗片区吸引了众多置业者的目光，不少大盘于本季度陆续进入市场。一批新盘的入市加剧了宝安中心区的市场竞争；金地香蜜山等使香蜜湖片区成为本季度深圳豪宅市场的看点；而在坂雪岗片区，万科城、万科第五园，中海日辉台的陆续面市，反映投资者对该片区的信心及市场的良好接纳程度，关外市场的升温是本季度甚至将是今后深圳地产市场的明显特征。
对市场需求而言，虽然本季度总体推盘量相对较少，但从入市楼盘的认筹、解筹情况来看，市场消化能力极强，潜在需求巨大。宝安中心区、香蜜湖片区等本季度新认筹、解筹的大盘受到市场的追捧，其它于本季度开盘的关内外中小盘市场反映亦颇为乐观。宝安中心区客户仍以本地人为主，中心区是不少宝安人实现城市生活的一个跳板。值得关注的是，关内尤其是南山一带的购房者开始增多。宝安中心区日益成熟的交通和配套以及关内外房价的明显差额是将南山购房者目光引向宝安的最大动力。
从房价走势来看，虽然一季度房价依然表现出强劲的发展势头。各新开盘均价低开高走的势头非常明显，宝安中心区、香蜜湖及龙华等片区的新开盘在本季度均卖出该片区的均价新高。关内外房价差距继续收缩。
三级市场方面，虽然因传统节日春节而受到一定程度的影响，但整体市场基本上延续了去年第四季度的活跃局面，各大热点片区均有不俗表现。
三级市场住宅租赁则基本承上季度发展势头，租务成交量和租金均无明显变化，业主越来越理性，租赁市场已基本发展成熟。个别片区因去年年底空置增多，而求租市场相对较少，本季度租金出现小幅下降。
【非住宅市场】
高品质写字楼备受推崇
大型商业项目带动效应明显
本季度没有大体量的高档写字楼入市，写字楼市场的热点仍集中在福田中心区。
在深圳把现代物流、高新技术与金融作为三大支柱产业的大环境下，随着这三类企业在深圳的入驻与扩张，写字楼尤其是高档写字楼的需求也越来越大。
深圳经济发展的强大后劲及中心区高起点的规划和迅猛发展势头，使中心区高端写字楼市场火爆。租赁市场显示，福田中心区写字楼销售后迅速出租，部分高端客户难求合适物业。中心区甲级写字楼租赁市场明显供不应求。
本季度高档写字楼租金与上季度持平，总体售价则略有下降，下降幅度仅为0.1％。以此相反，甲级写字楼租金总体呈上升趋势，较上季度上涨约6.6％。以往存量的甲级写字楼售价基本保持稳定，但新增的甲级写字楼平均售价高达15000元／平方米，创下深圳写字楼售价的新高。
大型地铁商业的出现和一批改造项目的继续开展，促使深圳商业物业走向两极分化。个别大型购物中心的同一层类似铺位租金相对去年开业时而言，现已上涨近30％；同时，一些知名度不高，素质一般的卖场、商铺则出现租金下滑，空置率上升的现象。
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