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瑞安建业分拆上市落定
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http://www.chinairn.com 发稿日期:2007-5-25
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- 中研网讯：
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“欧洲可转债投资基金CQS、德意志银行、美国排名第五的资产管理公司Och－Ziff、Stark投资基金及瑞银等多家投资者已承诺通过认购股份，或通过认购可转债的方式投资中华汇。”瑞安建业行政总裁黄月良告诉记者，“而德意志银行将作为中华汇此次上市的全球经办人。”
据悉，罗康瑞将同时出任中华汇的主席。中华汇同时还将发行最高约2亿美元可转债，与发行新股同时预期在今年6月15日前完成。
相关资料表明，相当于美国的纳斯达克交易所的英国AIM市场是伦敦证交所为刚起步公司而设的创业板国际市场，1995年至今已有超过2500家公司成功上市，IPO集资规模超过340亿英镑。
事实上，关于中华汇将要上市的消息，罗康瑞一个月前在香港出席瑞安建业业绩说明会时即曾透露过。当时他称，“决定将瑞安建业名下的停缓建项目注入一家新公司，并于年内将其独立上市。”
“中华汇”是由瑞安建业与Spinnaker Gloval Emerging Markets Fund Ltd.共同组建的，“将选择包括香港创业板在内的、海外较受认可的交易所。”罗康瑞在4月中旬曾如是透露中华汇的上市地点，而如今其花落英国AIM恰与其所指暗合。
“AIM市场实行保荐制度，对企业没有盈利、经营年限等方面的明确限制，甚至也没有股东人数限制，即使是个人独资企业也可以上市融资。”瑞安建业有关人士这样向记者解释选择在这一市场上市的动因，“在AIM市场挂牌两年后，还可以申请转板到伦敦交易所主板上市。”
“英国AIM近年发展极快，上市公司不由监管机构监管，只由保荐人负责，只要有投资者愿意认购股票即可上市，这使得在此上市非常灵活便捷。”兴业证券的一位分析师则分析说，“而反观瑞安建业也曾考虑过的香港创业板市场(GEM)，目前交投仍然比较疏落。”
“AIM上市，最重要的是企业要有良好的盈利前景。中华汇非常符合这一特点。”在罗康瑞看来，“瑞安建业向中华汇注入的数个停缓建项目，内部回报率不低于40％，新落实项目的目标回报率则不少于25％。”
为控制风险，瑞安建业一般选择在项目的后期介入。其收购大连希望大厦时，该大厦已接近竣工，购入成本连包装费用预计8000元/平方米，按现时的市场售价，该大厦早已超过当时的目标价1.3万元/平方米。
“正因如此，很多国际机构投资者对中国的停缓建项目相当有兴趣。”罗康瑞称。事实上，摩根大通、Spinnaker、Value Partner等国际投行此前都已在瑞安建业收购中闪现身影。“但以往只能逐个项目谈合作，而现在我们将中华汇分拆上市则方便其入股，资金运用也更加灵活。”
自2005年9月，瑞安建业开始从事收购停建工程项目。当时罗康瑞强调，“收购现有的停建工程项目并改装出售，将成为公司未来主要业务之一”。运作模式将锁定“与具有专业知识以及信誉的国际伙伴组成合营企业”，目标直指位于内地主要城市内优质地段的未完成物业。
仅仅一年半的时间，瑞安建业就已经拿下5个项目。2005年9月，瑞安建业与摩根大通牵头组成的财团收购大连希望大厦全部权益，目前这一总楼面面积8.8万平方米的甲级写字楼已竣工。北京华普大厦亦被瑞安建业与摩根大通组成各持50%权益的合资公司纳入囊中；而青岛的中环国际广场(即先前的中成大厦第3期A、C座)也是牵头国际财团共同投资，瑞安建业拥有50%权益。
此次这5个分别位于北京、成都、大连和青岛的项目将全部注入“中华汇”，包括住宅、写字楼和购物商场，目前项目的总楼面面积约42万平方米。净资产约23亿元人民币。
而黄月良表示，此次发行新股过程中，瑞安建业将斥资最多7.8亿港元认购中华汇股份，另认购其5000万美元可转债，而Spinnaker集团可认购最高达15％的中华汇股份。上述提及的其他投资者，承诺认购中华汇股份的总金额则将达到1.01亿英镑。
“登陆资本市场后，中华汇仍将专注收购内地二线城市停缓建物业项目。”黄月良告诉记者，“目前正考察4个此类新项目，希望在半年内将项目楼面面积增至100万平方米。”
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