山东房地产业的几个影响因素和发展趋向_研究报告_投资分析_市场调研

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新年伊始，回顾2006，我们在整理山东房地产业发展的每一个细节的同时，也从中发见了些许关乎于山东房地产未来发展的几个维度！

　　外来资本虎视眈眈群雄逐鹿齐鲁地产

　　业内人士普遍认为，山东综合经济实力将会在今年或明年超过广东，成为中国第一强省，相比沿海其他发达省市，相比经济发展速度，山东房地产业的发展明显滞后，第一个滞后是发展的总量不够，现在房地产发展的总量对总的需求来说，有相当时间供不应求，这是山东房地产业的基本现状。

　　基于这种认识，省外地产大鳄纷纷抢滩登陆齐鲁大地。在济南，纵观活跃在济南地产市场的开发企业，外来楼盘几乎占据了半壁江山，阳光100、新世界、外海南益集团、鑫苑置业等先后进入济南房地产市场，以其规范成熟的开发模式、专业操作、快速入市、项目开发顺利等等因素赢得了良好的声誉；在青岛，继天津顺驰、上海上实、香江创富等外地企业成功介入我市综合用地开发后，对青岛市场“觊觎”已久的房产大腕杭州绿城、深圳万科终于在2006年一偿夙愿。与此同时，北京、上海、河南乃至国外的房产大牌公司纷纷进入青岛，或调研，或洽谈，进驻青岛房地产市场的决心极为迫切。另外，烟台、威海、东营等沿海城市也成了各地开发商争相投资的热门地市。

　　省内企业期待强强联合

　　基于调控政策的步步加紧，地产巨擘纷纷抢滩登陆山东市场的现实，省内企业扩展生存空间、异地置业成为许多开发商们迫切的需要，另外握有土地、关系等多种资源但缺乏资金、管理等资源的地方中小型开发商也迫切需求大企业的扶持，利益同享、风险共担已经成为越来越多开发商们所共有的认识，打破行政区划的限制，联合与沟通，共生双赢，成了目前许多开发商迫切需求。在山房网第十届新城市房地产沙龙上，各地市开发商都表现出对合作的迫切需求，“以实现资源间的自由流动与整合，这将是未来房地产业发展之路”。随着山东经济的一体化的发展，以及房地产市场洗牌等行为竞争的急剧，这种合作趋势将成为未来山东房地产市场的一大看点。

　　中小户型将在济南、青岛等城市首先铺开

　　为促进山东房地产业持续稳定健康发展，去年9月，山东省政府出台了“省九条”，来调整住房供应结构，稳定住房价格。

　　根据省政府下发的文件看，“十一五”时期，我省会重点发展普通商品住房，积极开展套型建筑面积在90平方米以下的住房建设，切实提高其在商品住房建设中的比例。各市、县也会根据当地住房建设规划及年度建设计划，结合城市总体规划及控制性详细规划，合理确定不同商品住房开发项目的套型结构比例。

　　另外，更为现实的意义是，未来，济南、青岛的省内大城市聚集了全省的高校、新技术产业和其他第三产业，人才的高度聚集将会在不久的未来形成这样一种局面，即新兴大量白领阶层以及年轻创业个体将占据消费的主导地位，这个以上个世纪70年代或80年代出生的群体将成为社会活动的主流，他们大多接受了较高的社会教育，对新事物较为容易接受，有相对超前的消费观和消费能力，对生存现状有比较清醒的认识。同时，在资金等各方面的限制下，商住一体的小型办公场所或单纯意义上的小户型居住场所将成为这部分人的首选。

　　节能建筑将进一步成为市场主流

　　山东省一向以资源大省自居。但现在，这种情况正在慢慢改变。目前，我省煤炭可采储量约45亿吨，石油可采储量2.45亿吨，石油剩余可采储量已由全国第二位下降到第三位，煤炭由净调出省在“十五”中期成为净调入省。资源利用率依然不高，2005年我省万元GDP能耗1.28吨标准煤，比全国平均水平高0.06吨标准煤。万元工业增加值能耗2.15吨标准煤，相当于广东的两倍。按照省“十一五”发展规划，2010年山东GDP将达到3万亿元，万元GDP能耗目标1吨标准煤，全省总能耗将达到3亿吨标准煤，在省内煤炭、石油产量难有增加的情况下，能源保障缺口巨大。这种资源现状，远远不能适应我省实现“两个提前”的奋斗目标，更不能适应保持经济持续快速协调健康发展的需求。

　　在能源危机的压力下，7月召开的省十届人大常委会第二十二次会议印发了我省建筑节能情况的报告。根据报告，我省现有建筑中的95%仍是高耗能建筑。去年，全省城镇新建居住建筑达到节能标准的仅40%，个别地区不到10%，现有建筑中的95%仍是高耗能建筑。

　　06年是价格年，从更深远层次上看，也是房子在实现质的飞跃较为关键的一年，统计显示，06年青岛新建房屋六层为节能建筑，烟台70%以上的新建居住建筑达到节能标准，潍坊在06年底也开始执行建筑节能新标准，省政府下一步的宏观调控，将不单单是价格上的调控，在节能的理念上也会更加突出，我省在下一步很可能出台鼓励节能建筑发展的财税优惠政策。

　　租房新形式可能会大规模显现

　　2005年度的统计数据表明，青岛市内四区商品住房共成交1018套，占总成交量的7.69%，其中，境外购房成交34套，占总量0.26%。这些数据表明，尽管青岛在全省的开放度比较高，但是相对于上海、北京等大城市而言，留青外籍人士更加热衷于租房，在市区的沿海一带的,来自日本和韩国的客商大多以租赁为主，福州南路的大型小区如泛海名人、绿岛嘉苑等以及澳门花园、瑞士花园等小区里，租住着不少外国人。这种状况，即使在新一轮的调控后也没有多少变化。据青岛业内人士分析，许多开发商将试着针对这种现状，盖起些许集卖、租同步的楼盘，主动满足消费者需要，改变现在单一的居住模式。

　　另外，在省城济南近郊的姚家、黄台等地，那些原来以农民工或刚毕业大学生为主要客户群体的房东们也开始自觉的提升出租房的档次，从原来简单的居住功能，到现在提供的有宽带、电话等多种服务的“标准间”，俨然成了一个又一个的招待所，整栋楼盘的出租将成为未来山东社会的一大景观。

　　除了可能出现上述的几种情况外，公共基础设施的修建也成为影响楼盘或城市房价的显要因素。省城济南北园大街的BRT快速公交系统成为改变济南北部市场冷清现状的一个兴奋剂。另外，京福高速铁路兴建的消息也促使沿线的济南、德州、济宁、枣庄、泰安等未来五站点的房价得以提升。这一系列影响山东房地产业发展的种种因素与趋势，已经引起业内共同的思考和关注。