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北京楼市将继续活跃
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http://www.chinairn.com 发稿日期:2005-4-21
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- 中研网讯：
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戴德梁行表示，虽然温家宝总理在3月的政府工作报告中明确提出抑制高房价，之后央行再次宣布上调住房贷款利率，再到“国八条”的推出，但一个国家政策推出绝非希望打击某个产业，这些措施是为了预防房地产市场投资过热、抑制房价过快上涨，与房地产业继续保持良好走势并不冲突。
供应：郊区住宅渐成主流
戴德梁行近日发布的数据显示，北京市第一季度开盘的项目中，呈现出两大显著特点：一是新增供应大都为老盘项目的后期项目，价格较一期为高；二是五环外新增项目占总体供应量的32%，住宅郊区化的趋势日益明显并将继续延续。
硏究显示，北京市今年第一季度开盘发售项目共62个，其中新盘26个，占42%；老盘后期项目36个，占58%；公寓项目有18个(新盘10个)；普通住宅项目36个(新盘14个)；别墅项目8个(新盘2个)。在开盘项目中，普通住宅项目除去怀柔、密云和顺义等地区每平方米3000元以下的项目外，总体均价达到每平方米6323元，公寓项目的总体均价为每平方米9722元，别墅为7883元。其中高档项目尤其是别墅项目的价格上扬幅度较大。
总体而言，本季度全市范围新开盘项目档次都为中高价位住宅项目。均价在4000元以下的项目有7个(新盘3个)，占到本季度开盘住宅项目总数的11%；4000-6000元的项目有18个(新盘8个)，占到29%；6000-8000元的项目有19个(新盘7个)，占31%；均价在8000元以上的高档项目有18个(新盘8个)，占29%。
此外从新盘区域分布上看，朝阳区与东部四五环之间仍居开盘量之首。本季度开盘的项目中，东部有22个开盘项目，比例为35%；其次，北部有14个楼盘，占23%；南部有11个项目开盘，比例为18%；西部有5个项目开盘，比例为8%；东北有10个，占16%。其中，朝阳区的供应比例占总体供应量的52%，海淀区占10%，丰台区占8%。戴德梁行分析认为，朝阳区新开盘数量远多于其他各区，主要是因为在诸城区中朝阳区的辖区范围最大，可供开发的土地和项目也较多；同时去年8·31大限过关的项目也大多集中在该区。同时戴德梁行认为，朝阳区新盘供应量不仅在第一季度最大，在未来一段时期内仍将延续这个态势。
从城区总体上看，北京内城四区开盘项目6个，占10%，而四五环的新盘供应量占到总体供应的34%，其中五环外的项目已占到总体供应的32%。戴德梁行总经理陆逢兆说：“从区域分布上看，北京住宅的郊区化趋势依旧非常明显。”同时由于四环内有效土地供应不足，这一趋势将在日后的开发当中得到延续。预计下半年新盘面市数量将会较大，但受到郊区化影响，住宅价格将保持基本稳定。
租售：高档住宅价格稳定
在租赁市场，戴德梁行调查显示：第一季度市场回暖，对各种类型的住宅需求均有所上升，酒店式服务公寓和出租公寓都有新增供应，其中高档出租公寓市场活跃，整体表现稳定。
戴德梁行预计，酒店服务式公寓的需求还会继续加大。加上新供应有限，因此下季度将迎来出租旺季，租金稳中有升，而高档出租公寓下季度租金还会比较稳定。高档别墅租赁在第一季度受新项目影响空置率有所上升，但下季度随着外资公司高管人员春节后的陆续返华，需求会有所增加，预计租金也将稳中有升。
在销售市场，第一季度北京高档住宅销售市场继续保持稳定，个别楼盘价格略有上涨。戴德梁行研究显示，北京高档住宅售价指数为98.6。而在顺义地区由于有新增高档别墅如观唐等的供应，区域的平均售价涨幅较其他区域更大。
整体来看，高档住宅销售总体供应量有所增加，但市场上对高档住宅的需求仍然比较旺盛，这主要是因为更多的外资公司在进入中国，由此带来对高档公寓的持续需求。戴德梁行预计，酒店式服务公寓、高档出租公寓以及高档别墅，都表现出供需两旺的特点，因此在空置率不断被市场吸收的同时，将表现出价格稳定的态势，并具备一定的上涨空间。
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