明年房价将回落

6月1日起将严禁炒地行为；业界预测，随着供应量增加，明年房价会有所回落

北京市统计局最新统计数字显示，全市居住用地上涨10.1%，住宅价格上涨7.2%，对此有业内人士认为，地价上涨是房价居高不下的直接原因，本报经调查后发现，目前大多数正在涨价的楼盘土地成本极低，去年土地价格上涨仅带动房价上涨1.38个百分点；购房需求增大、新盘数量减少、拆迁成本加大、低开高走的销售策略是京城房价持续上涨的主要原因。

业界认为，引起房价上涨的最主要原因还是供求关系。实习记者周晓东摄

「最新数据」

住宅价格上涨7.2%，居住用地上涨10.1

%来自北京市统计局的最新数字显示，一季度北京市房屋销售价格在去年以来不断走高的基础上，继续保持上涨态势。房屋销售价格总指数为106.5%，在全市房屋销售价格指数构成中：商品房销售价格比上年同期上涨6.5%，比上年四季度上涨1.9%.其中，住宅类销售价格比上年同期上涨7.2%，比上年四季度上涨2.2%.在住宅类中，普通住宅和高档住宅售价分别比上年同期上涨8%和8.9%，均创下全市1998年以来的房价最高涨幅，公寓同比上涨12%；在一级市场房价不断走高的拉动下，全市二级市场房屋售价也不断走强，特别是品质好的成熟社区，房价涨幅超过10%已不鲜见。

与此同时，一季度北京市土地交易价格比上年同期上涨7.4%，比上年四季度上涨4.5%.从土地的用途分类看，居住用地、工业仓储用地、商业娱乐用地和其他用地价格分别比上年同期上涨10.1%、9.3%、7.1%和0.5%.来自国家统计局的数字也显示，2004年，全国房屋销售价格比上年上涨9.7%，涨幅比2003年高一倍，土地交易价格比上年上涨10.1%，涨幅比2003年高1.7个百分点。为此，有业内人士认为，地价上涨是房价居高不下的直接原因。

「原因剖析」 拆迁成本加大和供不应求是房价上涨主因

谈及地价上涨是否房价上涨的根源时，首创置业的总裁刘晓光认为这个结论过于片面。刘晓光向记者表示，虽然土地成本是房价的重要构成部分，但房价上涨是一个综合的结果，开发周期的长短、开发商投入时间的多少、贷款利率是否提高、融资成本是否加大都是房价上涨的原因，单纯地把房价上涨的主要原因归结为地价上涨并不全面。

刘晓光强调，现在拆迁成本在不断加大，这对于房价的影响从某种程度来说要大于土地。“一旦拆迁出现问题，公司的损失会非常大，有的时候甚至会拖垮一个地产公司。从现阶段来说，如何有序地加快拆迁进度才是关键，因为这也是提高开发成本的重要因素。”刘晓光进一步分析表示，开发商拿地是一种市场行为，是按照当地可承受的房价，进行过周密计算的。

从首创自己拿的地块来看，在“8·31”大限之后花20多亿元拿到西二旗、十里堡两块地，价格确实比以前高了几个亿，但都是在预算之内，如果地价过高，首创是不会拿这些地的。

北京广厦京都置业有限公司总经理张卫克表示，地价和房价之间是相关的，但单纯地认为地价上涨必然会带动房价上涨，是不科学的。

“如果市场上出现供求失衡的情况，即使地价再高，房价也不可能大幅攀升的。”张卫克认为，现在北京的土地供给制度正处于转型期，因为刚刚经历了“8·31”土地政策，一些土地还处于一级开发状况，没有完全放开，在这个特别的阶段判断地价上涨影响房价，是没有可比性的。

「市场预测」 今年9月后，地价对房价的影响才会体现

“其实目前的大部分楼盘土地成本并不高”，万城华府策划经理胡本宇认为，“8·31”后地价上涨并不影响现在的房价，现在正在涨价的楼盘都是几年前拿的地，绝大部分是通过协议转让的方式拿到的，价格非常低。

从这个角度来看，不能说这块地涨价，而应该说是这块地增值了。胡本宇进一步分析表示，土地交易的价格影响比较滞后，要在一年甚至一年半之后才显现出来。去年“8·31”土地大限后土地公开交易，9月份拿到地，最起码运作一年甚至是一年半的时间才能把项目推出市场，也就是说，要到今年9月或今年年底，地价对房价的影响才会有所体现，大家都觉得是地价上涨引起了房价上涨，但实际上地价上涨的楼盘都还没有投入市场，引起房价上涨的最主要原因还是供求关系。

北京思源宏业房地产经纪有限公司总经理李国平也认为，从市场经济规律来看，商品的价格要受到商品成本变化的影响，但是真正决定商品价格的则是市场的供求关系。好的地段之所以房价高，就是因为需求量维持不变，而供应量开始减少。同样一套商品房，在通州区大概是4000元/平方米，而到了二环内，价格至少要翻一番，就是因为地段不一样，需求不一样。

显然，此前有人认为目前北京商品房销售价格增幅太快，尤其京城房价从去年以来居高不下的原因，是从去年“8·31”以后土地价格的变化而引起的连带效应的说法有些牵强。“事实上，认为土地价格上涨是抬高房价的原因仅仅是一个借口而已。”一位不愿意透露姓名的业内人士表示。

今年一季度各主要城市地价水平及地价增长率

政府声音

土地成本提高对房价上涨影响不大

国家发改委有关负责人表示，去年土地价格上涨仅带动房价上涨1.38个百分点

国家发改委有关负责人在接受记者采访时表示，虽然近年房地产开发成本中的建筑材料价格、土地价格都有所上涨，但对房价上涨的实际推动作用并不很大。

去年建材价格大幅上涨，其中建筑用钢材和水泥价格分别累计上涨31.85%和8.66%，但由于原材料成本占房价的比重仅为20%，钢材和水泥成本占房价比重不到10%，由此带动的房价上涨幅度不超过1%.从土地成本的角度来计算，去年土地价格同比上涨6.08%，按照国土资源部的调查，土地成本平均占房价的23%计算，土地价格上涨也仅带动房价上涨1.38个百分点。数据显示，建材和土地两项合计带动房价上涨不超过2.5个百分点，与去年全国房价上涨14.4%相差很大，说明建筑开发成本上涨对房价上涨的实际推动作用是很有限的。

国家发改委有关人士认为，稳定房价的重点是抑制过度的房地产投资需求，要综合运用税收杠杆等措施，压缩炒买炒卖、房地产投机的利润空间，把人为炒作、抬高房价对市场的影响降到最低程度。要完善房地产信息发布制度，纠正和消除错误信息对市场的误导，正确引导消费和心理预期，避免房地产市场出现大的波动。

新政速递

从6月1日起严禁“炒地”行为

超过1年未动工开发的，征收土地闲置费；2年未动工开发的，无偿收回土地使用权

国务院办公厅近日转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》，政府对房地产市场的宏观调控措施进一步细化。

意见从八个方面规定了控制房价的措施，其中引起开发商广泛关注的当属严禁“炒地”的规定。

意见指出，各地政府要依法制止“炒地”，加大对闲置土地的清理力度，切实制止囤积土地行为，严格执行法律规定，对超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，征收土地闲置费；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。要规范土地出让公告和合同的内容，加强房地产开发用地供后监管，对违反土地出让合同约定或有关规定的，依法追究违约违规责任。

建设部副部长刘志峰在5月11日表示，投资规模太大、房价上涨太快是当前房地产市场存在的两大问题。

针对上述问题，国务院有关部门已拟订了进一步调控房地产的文件。据知，调控新政将倾向于供需双向调节，其中需求方面的调节重点包括遏制投机性需求、控制投资性需求、限制被动性需求、引导合理住房消费。

现状调查

个别楼盘成交率下降超七成

张卫克表示，现在购房者的消费信心指数降低了很多，整体的舆论导向、利率持续提高、二套房贷首付款增加，各种不同的信息都给购房者造成了较大的心理压力。个别楼盘原来每星期能成交40套，现在每星期只能成交10套左右，成交率下降75%.张卫克认为，现在北京房地产市场的整体成交率都不高。

张卫克表示，目前到建委备案的合同，基本都是以前成交的合同。随着宏观调控力度的进一步加大，估计持币待购的消费者会进一步增多，而开发商的成本也会不断提高，这会给众多中小开发商带来巨大的销售压力。

业界观察

高房价和“低开高走”有关

李国平接受记者采访时表示，地价上涨确实让土地市场供应紧缺，但就现阶段而言，仅仅是一种预期的影响。事实上，房价上涨的态势和京城开发商惯用的“低开高走”营销手段有关。有的楼盘一开盘时五千多，现在已经卖到六七千元，有的七千多元开盘，现在已经卖到八九千元，除了和供求关系有关之外，这实际上也是一种销售策略。

目前新开盘的项目并不多，大部分是旧楼盘的后期项目，因此会给消费者造成高价楼盘较多的感觉。地价上涨引发房价上涨至少需要一年时间，最早要在下半年才能真正体现出来。

市场预测

北京房价明年将会小幅下调

中国别墅俱乐部秘书长唐全认为，明年全国房价会小有回落，现在看上海市楼市价格已经回落下来，北京房价回落的时间大概会在明年。因为目前大量的供应还没有上来，如果大量的供应量上来了，价格就会有所回落，但具体的回落幅度现在不好确定。

据不完全统计，今年才有30个新盘，而几年前北京几乎是一天一个新盘。前一段时间城市房展和现房展合并到一块，就是因为参展的项目过少导致的。这种僧多粥少的局面使得供求市场失去平衡，由此引发房价上涨，如果供求平衡了，价格就会小幅回落。预计下半年楼市会有持续放量，明年上半年会达到一个较大高峰，在那个时候，房价应该会有一个小的回落。

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