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房产新政后可能再次加息
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http://www.chinairn.com 发稿日期:2005-5-16
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- 中研网讯：
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5月11日，国务院办公厅发出通知，转发建设部等七部委《关于做好稳定住房价格工作的意见》（以下简称《意见》），新一轮针对房地产市场宏观调控的攻坚战役就此拉开帷幕。许多专家认为，以打击炒作为核心的房产政策有望使房价得到控制，但也有专家表示一旦效果不明显央行可能进一步加息。
一个核心
中国城市经济学会秘书长、中国社科院硏究员刘维新在接受早报记者专访时表示，这次的七部委联合下发的《意见》事实上是上月出台的“国八条”思路的继续，其核心在于打击炒作。
刘维新认为，从第一季度的情况来看，部分地区的房价并没有得到很好的控制，最重要的原因就是在于商品房炒作严重。“房地产不是一般商品，土地的不灭性决定了房地产具有消费与投资的双重性，两种属性难以割裂。因此，如果不用严格的税收杠杆调节，炒作将很难控制。”
炒作的另一个方面体现在部分开发商放慢开发建设和销售进度甚至囤积土地，增加市场的紧张气氛。
“有人说是土地供应紧缩导致房价上涨，但以上海为例，2004年7月掌握在开发商手中尚未开发的土地就有6000公顷，近乎于10年来实际开发土地的总和，北京可能也不少于这个数字。可见，不是土地供应不足，也不是政府对土地垄断，而恰恰是管理上的漏洞导致开发商吞地严重，使得政府对土地的垄断失去了支撑。”刘维新指出。
《意见》强调，国家将严格土地转让管理，对不符合法律规定条件的房地产开发项目用地，严禁转让，依法制止“炒买炒卖”土地行为。对超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，征收土地闲置费；满2年未动工开发的，无偿收回土地使用权。
现行对个人销售住宅的优惠政策在这次调整中只调整了营业税。而契税、土地增值税、个人所得税的优惠政策仍继续执行。
两个抓手
中国建设部政策研究中心副主任王珏林认为，这次公布的新房地产政策主要体现了两个抓手：一是规范市场，二就是加强保障。
王珏林表示，政府显然已经注意到了房地产市场里存在的信息不畅通、不正当竞争、囤积土地、运作模糊等问题，因此特别加强楼市舆论引导、增强楼市交易透明度强化法制，加强监管。
“类似于虚假广告这样的现象在房地产市场已经长期存在了，信息不对称的后果就是无法形成反映真实供求关系的房地产价格，进而无法引导合理需求。”王珏林道。
另一方面从根本上讲，还是要从供应方面提供保障，尤其要鼓励支持普通百姓自住住房需求，以及完善城镇廉租房制度。
“房地产不是一般的商品，不能完全指望市场自动来进行调节。国家应当采取措施来满足普通老百姓以及低收入家庭的住房需求。”王珏林指出。
效果有待观望
在问及房价能否得到有效控制时，中国建设部政策研究中心副主任王珏林表示，从短期来看，《意见》的下发应当能够起到较好的效果。他认为，房价疯涨主要源自于投机炒作之风，此次针对投机炒作出台了相当多的举措，而且“招招致命”。“一方面打击了现有的炒房者，另一方面也能阻止相当部分新的游资进入房地产市场。”
相对而言，中国城市经济学会秘书长、中国社科院研究员刘维新则持有保留态度。“还是要看看，至少要等三个月。如果效果还不显著的话，国家可能会再次加息。”
刘维新认为，《意见》中的许多政策无疑都是“对症下药”的，但能否取得效果关键在于实际中操作的情况以及执行的力度。
相关链接1： 房产新政为调整汇率埋伏笔？
七部委稳定房价新政的出台再次加剧了市场原本就相当浓重的观望气氛。另一方面，有专家指出，政府关于房地产市场的调控有其更深层次的用意，追求房产市场的稳定为未来的汇率调整埋下了伏笔。
新浪网正在进行的一项调查中，近九成的网友表示目前不会立即购房。其中一半以上的人表示将等待房价下跌以后再考虑买房，另有近30％则表示先观察一段时间，而只有10％左右的人依然将按计划入市购房。对于消费者来说，对于整个市场的预期较前期已经明显转变。
关于此次政策的出台，业内普遍认为其中对于上海楼市影响最大的是关于购房2年内转让全额征税。
金丰易居研展部经理徐和锋表示，这一条政策完全是针对炒房者而来。政策的出台大大加重了炒房者的投资成本。事实上，对于炒房者的打击将会持续影响到整个市场的各个环节，包括楼盘销售速度的放缓都是其后续效果。整个过程将沿着“打击炒房-降低需求-平抑房价”逐步推进，从而稳定房地产市场。
另一方面，联系到目前的整个经济环境，有专家指出，近期政府一连串的关于房地产市场的调控有着比稳定房价更深层次的意义。
台湾资深房产专家蔡为民表示，人民币升值的压力已经越来越大，但基于海外热钱充斥房产市场，任何汇率的变动都将对楼市产生相当大的影响。于是，在调整汇率之前，政府需要尽最大的努力挤压投机资金在楼市中所占的比重，至少尽量增加投机成本。
蔡为民表示，对于目前的海外资金来说，在大陆购买不动产享受着利率、不动产增值以及未来预期的汇率调整三个方面的收益，丰厚利润诱惑之下，热钱很难对中国楼市说再见。而政府对于楼市的调控正是试图增加其运作成本，从而达到尽量挤出或是减少更多资金流入的目的。
事实上，此前已经有评论认为，政府对于房价的调控实际上是在为汇率的调整“作准备”：在汇率变动前，政府正努力使得市场变得更加健康。“从这个角度看，未来政策的力度应该还会继续加强”，蔡为民表示。
相关链接2：房地产相关机构谨慎看跌
各机构的市场研究人员往往站在楼市的第一线，对于近日七部委联合出台的新政，以及3月份以来上海系列调控组合拳，研究机构大多无法继续乐观面对今后的楼市，看跌声四起。
从中原地产最新提供的数据来看，4月份成交量相比3月份降低了60％。“事实上，上海的一些周边地区，例如闵行，宝山等地方的整体房价已经开始出现下降局面。”中原地产高级咨询顾问杨东说。
上海道邦投资咨询有限公司董事林荣时说：“市场存在着较大的泡沫，现在所看到的房价均价在7500到8000元/平方米之间，这个价格可能会调整到6000元/平方米，不排除均价会打到5500元/平方米左右。
中信证券股份有限公司高级经理于杨也说，“政府要把房地产价格平抑下来的决心已经很坚决了。我们证券公司对于房地产股目前的评价都是建议卖出。”
相关链接3：税务总局详解房产新政
据新华社北京电国家税务总局负责人12日指出，1999年和2003年，为贯彻积极的财政政策，鼓励房地产业的发展，对个人购买住房又对外销售的制定了几项优惠政策。
一、营业税。营业税暂行条例规定：个人销售不动产，按销售额征收营业税。优惠政策：1、《财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知》规定：对个人购买并居住超过1年的普通住宅，销售时免征营业税；个人购买并居住不足1年的普通住宅，销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征；个人自建自用住房，销售时免征营业税。2、《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》规定：单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。
二、土地增值税。土地增值税暂行条例规定：转让地上建筑物并取得收入的个人按规定缴纳土地增值税。纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免征土地增值税。优惠政策：财税[1999]210号文件规定：对居民个人拥有的普通住宅，在其转让时暂免征收土地增值税。
三、个人所得税。个人所得税法规定：个人出售自有住房取得的所得按“财产转让所得”项目征收个人所得税，税率为20%。
优惠政策：《财政部国家税务总局建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》规定：为鼓励个人换购住房，对出售自有住房并拟在现住房出售1年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所交纳的个人所得税，视其重新购房的价值可全部或部分予以免税；对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。
四、契税。契税暂行条例规定：个人转移房屋权属按成交价格的3%~5%征收契税。优惠政策：财税[1999]210号文件规定，个人购买自用普通住宅，暂减半征收契税。
五、印花税。印花税暂行条例规定：商品房销售按销售额的万分之五对买卖双方征收印花税。
除营业税外，其他优惠政策不变
国家税务总局负责人指出，上述优惠政策在国民经济处在内需不足的时期，和其他宏观调控政策相配合发挥了预期的作用，房地产业（包括住宅）已走出内需不足的阴影，发展速度加快。今年以来，国家对房地产业中住宅业的形势进行了分析，总体来说，住宅业呈现了一定程度的过热局面，经国务院同意，建设部等七部门发出《关于做好稳定住房价格工作的意见》。这些措施的落实，可以增加住宅特别是普通住宅的有效供给，可以抑制目前已经出现的一部分不合理需求，同时，可以调整住宅业供需结构，而税收政策是发挥调整结构功能的一项重大举措。
住宅业有两大特点：一是既有商业性买卖，又有消费性买卖；二是既有普通住宅，又有非普通住宅。根据宏观调控需要，国家对营业税的优惠政策做了如下调整。
一是为了体现对商业性买卖和消费性买卖的区别，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时不再享受按售房收入减去购买房屋价款后的差额征收营业税的优惠政策，而恢复为按售房收入全额征收营业税。为了防止炒卖普通住宅，损害广大群众对普通住宅的消费性需求，对这种销售行为的营业税政策不再区别普通住宅和非普通住宅。
二是对于个人购买住房超过两年转手交易的，为了体现对普通住宅和非普通住宅的区别，凡普通住宅可以继续享受免征营业税的优惠政策，对非普通住宅则只能继续享受按售房收入减去购房价款后的差额征收营业税的优惠政策。特别需要说明的是，现行对个人销售住宅的优惠政策在这次调整中只调整了营业税。而契税、土地增值税、个人所得税的优惠政策仍继续执行，印花税目前对此没有优惠政策，这次调整中也维持不变。这位负责人说，房地产是国民经济中一个支柱产业，它的健康发展对整个国民经济健康发展有重大作用。各项政策调整的目的是解决房地产投资规模过大，价格上涨幅度过快等问题。相关部门要密切关注政策落实的效果，定期对政策的效果进行评估。他强调，各地税务机关在落实这次优惠政策调整中负有重要责任。目前，国家税务总局正会同建设部等部门研究制定具体操作办法，下发以后各地要严格执行。对不符合享受优惠政策标准的住宅，一律不得给予税收优惠，对于违法给予税收优惠，影响国家宏观调控政策效果的，要追究有关人员责任。
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