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京城限建大户型将抬高在售项目价格
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http://www.chinairn.com 发稿日期:2005-5-20
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- 中研网讯：
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●北京150平方米以上三居室销售已缩水，业内认为，这表明市场有能力自行调节户型大小
政策回放
“要严格控制低密度、高档住房的建设，对中低价位普通商品住房建设项目，在供应土地前由城市规划主管部门依据控制性详细规划出具建筑高度、容积率、绿地等规划设计条件，房地产主管部门会同有关部门提出住房销售价位、套型面积等控制性要求，并作为土地出让的前置条件。”建设部等七部委日前出台的《关于做好稳定住房价格工作的意见》(以下简称《意见》)明确表示，要严格控制低密度、高档住房的建设。有业内人士表示，这一新政策对平抑全国范围内房价无疑将起到积极作用。但就北京而言，如果政府一刀切，对大户型或高档住房进行严格限制，不利于满足北京各收入群体的住房需求，而对大户型的限建也不具有较强的可操作性。
调查：近九成被访者认为北京经济适用房数量太少
全国经济适用房投资去年出现负增长，北京下半年已无新建经济适用房项目。北京单价5000元左右的中档房多在南城及东、北五环外。
北京目前住房供应结构的不合理已是不争的事实。本报与搜狐焦点房地产网本周就七部委新政进行的网上调查显示，认为目前北京经济适用房数量不多的占到总调查人数的89.19%；认为中低价房源数量不多的占92.27%.调查表明，北京普通老百姓对中低价房及中小户型需求巨大，但现实却是，北京目前能满足这一需求的商品房非常有限。
北京城区内目前均价在4000元-6000元/平方米的中档房供应非常稀缺。这一价位的房源目前主要集中在南城，如鸿业兴园、万年花城及位于东五环外定福庄区域的优点社区、东领鉴筑等。
这几个新盘由于价格偏低，需求巨大，后期产品均有不同程度的涨幅。
目前北京经济适用房的建设也不容乐观。按照国家统计局3月份公布的统计数据，2004年我国经济适用房投资606亿元，比上年减少2.5%，是2002年以来的首次负增长。北京市的情况相对全国平均水平来说，经济适用房投入的力度更大，并没有出现负增长的情况，但仍不能完全满足市场需求。
本报曾报道，经济适用房三环新城开发商不久前对外宣布，该项目四期预计今年8月底开盘销售，但五一期间，还是有不少购房者在售楼处外支起了帐篷，日夜排队生怕错过放号。北京老百姓对经济适用房的渴求程度可见一斑。
解决：七部委新政要求加强中低档房建设力度
北京相关细则还未出台，但市建委有关负责人表示，大方向肯定是要保证绝大多数人的住房利益。
为了改变房地产市场这种产品结构的不合理性，并有效拉低房价，早在半年前建设部部长汪光焘就曾表示，2005年我国将继续调整住房供应结构，加大中低价房、经济适用住房的建设力度，支持中低收入家庭购房，限制非住宅及高档和大户型住房建设。而这一方向性政策终于在日前七部委联合出台的《意见》中得以具体体现。
《意见》明确要求，要严格控制低密度、高档住房的建设。同时还要求住房价格上涨过快、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足的地方，住房建设要以中低价位普通商品住房和经济适用住房项目为主，并明确开工、竣工面积和占住房建设总量的比例。
《意见》还要求，要加强经济适用住房建设力度，严格实行政府指导价，控制套型面积和销售对象，切实降低开发建设成本，建设单位利润要控制在3%以内，同时完善廉租住房制度。
针对这一为改变当前房地产供应结构而出台的新政策，北京市建委办公室相关人员表示，北京市发改委、市建委、市国土局及市规委等部门正在研讨针对七部委新政策的北京市具体操作办法，虽然目前细则还未出台，但大方向肯定是要保证绝大多数人的住房利益。
反响：“新政对平抑全国房价作用会比较明显”
业内认为，如果政府对中低价房及经济适用住房在土地、税费、贷款等方面真能给予一定的优惠政策，未来应该可以改变目前不合理的房地产供应结构。
首都经济贸易大学城市经济系主任张跃庆对此次七部委新政表示赞赏。他认为，中央政府从2003年以来的一系列宏观调整政策对抑制经济过热、平抑房价作用并不明显，一个重要原因在于地方政府与中央政府利益并不一致。不少地方政府为了保持GDP的高增长，保证地方财政税收，并没有很好地落实国家的相关政策。
张跃庆表示，“此次，中央政府出台了比较具体的调控措施，虽然仍是方向性调整，但已非常具体了，相信对于平抑全国范围内的房价作用会比较明显。”
对于改变我国住房供应结构的方向性措施，张跃庆认为，正如《意见》中所指出的那样，政府可以从这些方面加大对中低价房和经济适用住房的扶持力度，比如在划拨用地、税费等方面给予一定的优惠。
业内看法
“关键词：限建大户型及高档住宅”
“限建高档房，除非不招拍挂拿地”
理由：按照目前土地招拍挂的拿地模式，开发商势必会寻求利润空间更大的产品
上河村策划部负责人李雨昂对政府限制大户型及高端住宅建设表示疑惑。他认为，除非政府牺牲土地收益，做一级开发商，土地是政府的，不通过招拍挂，给开发商一定承建的利润空间，或者政府立项后，在确定了该住宅产品的各项指标后，通过招投标，哪个开发商方案中所报房价最低，就承包给哪个开发商。
否则，按照目前土地招拍挂的拿地模式，开发商肯定会寻求利润空间更大的产品，高端产品及大户型产品由于利润空间大，难免会成为开发商的首选产品。
“户型大小由市场供求决定”
论据：目前150平方米以上三居室的减少就是市场供需平衡的结果，政府没必要干预
北京百桥房地产经纪有限公司总经理牟鑫也对政府限建大户型等高端产品表示不解。他表示，政府对商品房的高度、容积率进行规定很正常，但对户型大小也做硬性规定，不太现实。“户型配比市场化操作更强，如果政府规定好了户型大小，卖不出去，这个责任由谁来负？”牟鑫说。
牟鑫表示，北京消费群体的收入差距很大，每个群体都需要有适合该群体的住房需求，不能一味打压高消费人群的住房要求。大户型产品太多，销路不好，开发商自然会自己调整，政府过多干预不利于市场健康发展。牟鑫还认为，目前北京商品房户型设计已日趋回归理性，150平方米以上的三居室越来越少，以国美第一城、沿海赛洛城为代表的120平方米的小三居越来越多，这是市场供需平衡的结果，政府没必要行政干预。
目前不少在售大户型开发商表示，项目销售情况良好，如果政府限制大户型建设，那么在售大户型产品价格肯定会上扬。“这是由供需关系决定的。大户型产品尽管总价高，但只要市场定位准确，项目品质好，销路不是问题。”李雨昂表示。
“关键词：扩建中低价房及经济适用房”
增加存量房满足中低收入者需求
观点：北京限建高档房，同时大力建设中低价房与首都的国际形象难相符
张跃庆也表示，对于住房供应结构的调整，大力建设中低价位商品房和经济适用房的思路并不完全适用于北京，“北京反而应该控制普通商品房和经济适用房的建设规模，否则从住房‘梯度消费’角度来看，难以拉开不同收入阶层对住房需求的差距，同时与北京国际大都市的形象也不相符。”
那么如何尽可能满足中低收入群体的住房需求，同时有效拉低房价呢？张跃庆认为，北京应加大存量房市场的开放与发展力度，应该把增量房市场与存量房市场看成北京房地产市场的一个整体，通过一部分先富起来的人“卖旧买新”、“卖小买大”，一方面盘活北京的存量房市场，另一方面满足北京中低收入阶层的住房需求。
北京动向
今年经济适用住房建设用地达200公顷
日前出台的《北京市2005年度土地供应计划》对此已做出明确规定
尽管北京市相关部门针对七部委文件还没有出台具体实施细则，不过目前北京市在经济适用房土地供应、廉租房建设方面已有所动作。北京市国土资源局近日公布了《北京市2005年度土地供应计划》，并且已由北京市政府审议通过。按照规定，今年北京土地供应计划为6500公顷，其中包括经济适用住房建设用地200公顷。
牟鑫表示，计划供应量与实际可供应量不同，出台《北京市2005年度土地供应计划》当然是件好事，但目前北京很多土地还没有做成熟地，不少要到今年第四季度才能推向市场，开发商从拿到土地到预售商品房，至少也要到明年下半年。因此《北京市2005年度土地供应计划》对于保证今、明两年广大中低收入阶层的住房需求、平抑房价作用并不明显。
对于200公顷的经济适用房建设用地，张跃庆表示，北京即使是经济适用房每平方米价格也在3500元左右，这还是超出了很多低收入阶层的购买能力。北京低收入阶层比重不小，所以只有盘活了存量房市场，才能真正保证这一群体的住房需求。
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