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供求关系决定江苏楼市最后市场走向
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http://www.chinairn.com 发稿日期:2005-5-24
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- 中研网讯：
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在新政颁布之后，上海地区房价一夜之间经历了冰火两重天，零星成交的房产更是将上海住宅的成交价夸张的表现为下跌3000多元/平方米。该政策的颁布，真的会对房地产市场起到如此巨大的影响？价位相对较高的江苏地区的房地产市场是否也会出现类似情况？针对上述问题，记者采访了部分业内人士。
新政对江苏楼市影响不大
中房指数院华东院副院长陈晟用数字和表格说明，南京乃至江苏正处于自1999年后的房地产复苏期的后期，活力依然，和上海以投资性需求为主导楼市有着显著的区别，相对健康，同时GDP的持续高速稳健增长也支撑了房价。
江苏地区一家大型房地产销售公司的策划部主任江世栋告诉记者，江苏尤其是苏南地区的房地产价格近几年的持续上涨，基本是以需求推动为主导的。以南京为例，自2000年始，南京市房地产价格一路飙升，目前已居于相对高位，总体上超出了普通市民的购买能力，但南京市刚性需求的集中释放，即货币化分房、市政拆迁、旧城改造所导致的需求在短时间内成爆炸性释放，使整个市场呈现严重的供不应求，从而迅速推动房价上涨。
江苏房地产领军人物、栖霞建设董事长陈兴汉直接表示：“这些新的房地产政策的出台是因为局部城市的房地产市场出现了问题，投资规模过大，房价上涨的幅度过快，并不是指所有的城市都有这么多的问题。”
而业内人士也多表示，中央新政策的出台，其“威慑”作用大过其实际意义。目前，江苏省多层需封顶、高层需达到主体工程2/3方予以发放预售许可证的规定，已经在很大程度上杜绝了炒楼花的现象，因此炒房一族并不足以左右江苏房价。新政中，购买两年内出售房产将征收5.5%的营业税的政策，主要是针对投资和投机性需求，而江苏多数地区居住用房比例较高，因此对江苏楼市的实际影响不大。
此外，关于高档商品房征收4%契税的政策，其实原本就已经存在，即针对别墅物业征收4％契税。而新政中只是扩大征收范围，诸如单价、总价、面积等征收标准尚未真正确立，即使对高档住宅的销售情况会有一定影响，但购房的主流依然是普通老百姓，因此对总体的价格影响很小。
记者采访后发现，江苏房地产的业内人士普遍有一个共同的看法：中央新政策出台后，受影响最大的应该是房价走势一直较高上海。主要原因是上海房地产市场投资性和投机性需求强烈，因此对政策敏感，也导致波动幅度很大。
政策引导楼市理性回归
江苏多名业内人士表示，新政作用主要是引导购房者理性购房行为，而未来真正决定将来房价走势的因素依然是供求关系。
虽然从目前来看，江苏地区整体房价并不是很高，尤其是苏中、苏北地区，平均房价在2000元以下，但苏南地区的房价已有一定的调整压力，以南京为例，江南八区均价已超过5000元，与上海、杭州比虽仍然有一定差距，但已超过普通南京市民的经济承受力，如城中的部分楼盘的销售价格已突破万元，河西部分楼盘的销售价格也已突破6000元。江南八区，按南京市人年均11000元收入计算，购买100㎡房屋，均价5000元/㎡，房价收入比为15，远远高于6的国际标准，在不考虑隐性收入的前提下，南京楼市已呈现有效需求不足的迹象，房地产价格有一定的下调压力。
房地产归根结底是一种商品，其发展必然遵循市场规律。从目前来看，全国房地产市场局部呈现投资过热，结构性矛盾突出，有效供给与有效需求错位。但总的来看，市场依然处于初级阶段，尤其是商业地产，开发存在很大的盲目性、主观性，严重忽视了市场的真正需求。有数据为证，目前全国人均居住面积仅20多平米，未来几年要达到35平米，空间显然巨大，但目前增量物业大面积空置（2002年数据显示为1.2亿平米，后空置标准修正，空置面积减少，但依然可观），充分证明了供求错位的矛盾。
江世栋指出，要保证市场健康发展，一方面需要相关法律法规的硬性约束，做到有法可依，有法必依，违规必惩；同时，也要充分运用市场这只看不见的手，从根本上解决供求矛盾，从而最大程度的解决市场有效需求。
江世栋最后还告诉记者，政府调控力度越来越大，政策频出，目的是希望能够促进房地产市场健康发展，但政策的可操作性、可持续性以及可监督性决定了其实施效果，“否则，就会出现像经济适用房业主开宝马一样的闹剧，加息、征收营业税、提高契税本意是好的，但要提防‘打了苍蝇却跑了老虎’”。
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