2008年房价走势预测

　　预测房价是升或降，好像变成了“多此一举”的事情。尽管国家一再出台相关政策，呼吁调控“发烧期”的房价。但随着中国经济的发展，人们对改善居住环境的刚性需求不断增强，投资者对中国经济长期看好，房价只涨不降，房源供不应求。自上世纪90年代中期以来，伴随着经济的持续繁荣，世界上一些主要国家的房价开始大幅上涨。近5年多来，美国房价的累计涨幅更是达到了50%以上；在房价疯涨的俄罗斯，房产专家预测2006年全俄各地平均房价将上涨25%-30%，莫斯科甚至超过50%。此外，在一些房价涨幅“还算正常”的欧洲城市，比如比利时的布鲁塞尔，从2001年至2005年，房价的年均涨幅也在10%上下。

　　对照国际上的房产热，或许我们可以用十个中国代表性城市房地产的个性化上涨作为对这一现象的注释。

　　有人曾提出，2008年奥运会将成为北京房价的分水岭，但刘维新研究员并不认同，他说：“在奥运前，可能房子作为商品有一定的炒作价值，但是2008年之后，北京的首都身份并未改变，外来人口的流入局面也不可能改变，北京的土地资源还是供不应求，这就支撑了北京的房价不可能下降。”

　　专家观点：赵晓(经济学博士，北京科技大学经济管理学院教授)：住房问题不能单靠市场化

　　“政策不能单单停留在房价问题上，还要深入到收入分配层面上，深入到住房供应制度上。从住房供应制度上，很明显，解决穷人住房问题不能单靠市场化，同时也要靠政府的住房保障。”

　　房价太高，有可能是房价背离了价值，有泡沫，不合理；但也有另一种可能，即房价其实是合理的或者基本合理，房价的上涨中并没有很大的泡沫，但老百姓还是买不起房子。这就意味着老百姓的收入太低，就算房价下降，可能还是买不起。

　　其实，反映出房价不合理的背后是国民经济的一个更深层次的问题：国民经济分配结构可能出现了畸形。

　　众所周知，我国过去几年已经形成了相当严重的收入分配两极分化格局。在这样的情况下，你能指望房地产消费有一个健康格局吗？你能指望通过房价稳定让一般人买得起房吗？很难。如果收入分配格局出现问题，那么，整个住房购买肯定也是畸形的，而住房供应也必定是畸形的。所以政府的政策却不能单单停留在房价问题上，还要深入到收入分配层面上，深入到住房供应制度上。

　　从住房供应制度上，很明显，解决穷人住房问题不能单靠市场化，同时也要靠政府的住房保障。老百姓收入低，不仅买不起房，也享受不起高等教育，甚至看不起病。如果所有这些问题都同时发生在今天的中国，那么背后除了收入分配问题，政府的公共服务和社会保障也出了问题。

　　1997年以来，政府只想通过住房发展来拉动经济增长，所以整个方向就是住房市场化，完全忽视了住房的社会保障(也忽视了政府在其他领域的公共产品和服务的供应)。尽管2006年是一个重大的转折点，政府终于开始重视住房保障体系的建设了，但直到今日，住房保障体系的建立仍不乐观，这里面又牵涉到更加复杂的中央和地方关系，特别是财权与事权对称的问题了。

　　我相信，政府对住房供应结构的管制、想让市场来买单的思路在这个阶段有一定合理性。但政府必须从每年两位数增长的财政收入中拿出钱来，去下决心构建一个社会住房保障体系才是真正的解决之道。

　　左小蕾(银河证券首席经济学家)：政策应更多满足实际需求

　　判断房地产市场的时候，不能只看到对房地产投资需求的“钱势汹汹”，就以为需求旺盛，大力推动“高档”房屋的发展，也要看到短期逐利资本的潜在风险。还要注意实际需求是否得到满足和改善。

　　实际需求是不可能用巨大的金钱的流向来宣示自己的存在的，充其量只能对着“空置”的高楼大厦兴叹“我买不起”而让其闲置的方式来争取社会的关注，我们毕竟存在收入的差距。

　　房子是要建的，房地产业在中国相当长的时期内会有很大的发展空间。但是政策应该更多地关注中低档房屋的建设。开发商追求利润要发展高档房无可厚非，但是应该主要利用自有资金去发展。

　　争论“房地产业有没有泡沫，应不应该发展”、“房地产价格应不应该大幅下降”这些问题，需要先把利益格局搞清楚，然后把利弊搞清楚，否则似是而非误导市场、误导政策取向，也破坏和谐。

　　因此，链家地产分析师提醒大家：真正要解决房价问题，须从整个国民经济出发，而不是片面的依赖房地产行业自身。房地产行业乃至整个国民经济，都值得国人去深思。

　　杨少锋：短期下跌后08年房价会重新上涨吗？

　　在中国，房地产资金主要来源于银行贷款、自有资金、销售回款和占有资金(包括建筑公司垫付建筑款、延迟缴纳土地出让金，房屋预售款等，这部分资金占据开发企业三分之一到二分之一)。中国房地产行业的平均负债率在78%，由此可见，中国房地产企业的资金链是非常脆弱的。所以，笔者一直认为，信贷紧缩对整个房地产行业影响都是任何其他调控手段无法比拟的。

　　目前大部分开发商还没有正确认识所面对的政策环境，他们大都认为银行的信贷紧缩只是年底周期性的资金不足，所以还指望一季度银行放贷开闸放水。但是，需要清醒的认识到，中央政府逐渐明白中国经济过热的根源在房地产。目前房地产正在软硬着陆的十字路口。资产泡沫要么软着陆，要么必须刺破，这取决于08年年房地产行业诸公能不能看清形势。如果还在跟政府对抗，一旦政府认为无法兼顾，房地产的表面繁荣将危及社会稳定，很有可能导致整个金融体系出现严重的安全隐患，那么严厉的措施一定会到来。因而笔者判断，针对房地产行业的银根紧缩会是一个长期的过程。而这点，从前不久刚结束的中央经济工作会议上已经得到明确，08年中央将执行适度从紧的货币政策，而笔者认为，由于人民币升值预期还比较强烈，海外热钱正加速进入国内，物价上涨压力依旧较大，这些宏观经济客观条件在未来两三年不会得到明显改善，所以紧缩货币的政策可能会持续至少三年。

　　所以，一些对宏观经济较为了解的开发商，纷纷采用降低售价的办法来应对信贷紧缩，这也是我们看到最近楼市领降的都是万科、富力、世贸这样的行业领军企业的缘故。而那些不太成熟的开发商，反而还在继续等待不会到来的“房贷开闸”，资金压力小的开发商在观望，而资金链紧张的开发商，则多半选择进行民间融资。目前福建、浙江民间拆解的资金利息都已经到3分至4分，意味着资金年回报率达到40％－50％，如此高的利息注定了此类拆解对象多半资金链都在断裂边缘。
　　
　　信贷紧缩同时也使得普通非第一套住宅的需求大幅减少，从而极大的增加了开发商的销售压力。目前南方多个城市都出现了开发商采取垫付首付的销售手段，也就是购房者还是按三成交付首府，另外因为第二套房贷新政所提高的10％的首付，则由开发商垫付，购房者在约定时间内再支付给开发商。这种手段虽然降低了购房门槛，但也大幅增加了开发商的资金风险。

　　此前中央经济工作会议定的调子是货币政策从紧，整体额度控制已经是定局，尤其是针对房地产行业的贷款，预计会比今年整体额度减少一定比例。而控制投放节奏，央行按季度甚至于逐月审批各行额度，所以指望一季度“房贷开闸”是不太现实的事。由于07年底大量的正常房贷需求因为银行银根紧缩而被顺延到08年一季度，目前排队等申请贷款的开发商和购房者都非常多，一季度预计绝大部分信贷额度将只能满足这部分的需求，所以延迟到08年一季度开盘的项目可能将面对同样的问题。

　　可以预见，随着“控制贷款总规模的同时，控制贷款发放节奏”这一调控措施的执行，08年不会再出现上半年房贷开闸，最后一季度紧缩的现象，而是全年按季度平均投放，整体规模控制。所以，预期一季度房贷“开闸”的开发商最终将发现面对的形势可能远较意料的严峻，因而将逐步加入到降价销售的行列中来。因而如中房集团孟总“银根紧缩是暂时现象”，因而“房价会在短期下调之后报复性上涨”也不可能出现，笔者认为，08年房地产市场整体是走低，但房价回调的幅度，要看不同城市的房地产格局，投资比例越高、泡沫越大的城市，房价下降幅度会越大。