2005年中国房地产企业评价_研究报告_投资分析_市场调研

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2005房地产排行榜算不上太令人出乎意料，人们印象中的实力企业依旧稳坐榜中，自称为“黑马”的企业也未能一夜暴富。就像大多数人预测的那样，在过去的一年中“百亿规模”企业果然如雨后春笋一样冒了出来，但是所谓的百亿规模仅仅指资产规模，真正意义上的结算之后主营收入达到百亿的中国地产企业数目仍然为零。所有这一切让人进一步确信，步入成熟期的中国房地产的发展只能是稳步和平衡增长。

惟一令人意外的是百强企业日渐向华东地区飞速集中，这种现象的成因是由于华东的区域优势，还是仅仅出于华东地区在2004年房价风暴中的特殊地位？

2005地产排行榜

综合实力10强企业具有规模大、盈利能力强、成长稳定的特点。从规模性看，综合实力10强企业2004年平均总资产规模达到145亿元，平均年开发规模高达290万平方米，平均实现房地产主营业务56．76亿元。从盈利能力看，企业利润总额在10亿元以上的占到了70％。从成长性看，近两年的主营业务收入平均增长率达到51％。2004年中国各主要区域房价的快速上涨成为收入增长的动力，尤其是上海房地产市场，迅猛的市场发展造就了如上海绿地集团、大华集团、复地集团这样的区域性房地产旗舰企业；另外，10强企业每年新增土地和项目储备都在百万平方米，合生创展的土地储备达到1228万平方米，中海发展项目储备超过930万平方米，丰富的土地储备和项目储备为10强企业稳定增长提供了前提条件。

规模性

ＴＯＰ10企业平均资产规模约为130亿元，其中，中国海外发展和北京天鸿集团总资产超过了200亿。规模性10强企业对房地产的投资总额达到了410．6亿元，施工总面积约为2270万平方米，竣工总面积约为730万平方米；按照每户平均80平方米住房计算，这10家企业每年为9万多户家庭提供了住房。然而，除万科企业股份外，其余规模性10强企业都是具有较长开发经验的大型国有房地产企业。他们不仅要考虑自身的发展，同时还要为政府承担安居工程、重点工程的开发建设。

北京天鸿集团公司开发的北京超大规模回龙观文化居住区，武汉地产开发投资集团开发的数十个经济适用房小区，上海城投置地承担着上海2010年世博会的部分基础设施建设，北京城建投资发展股份有限公司承担着北京2008年奥运会多个场馆以及奥运村的开发建设。这些老牌国有房地产企业在当前市场竞争中，面临如何整合资源，实现跨区域开发，在企业“做大”的同时争取企业“做强”等问题。

盈利能力

ＴＯＰ10企业利润总额之和约为73．86亿元，其中上海绿地、中国海外发展、合生创展、万科企业股份、大华集团超过了10亿元；净利润方面，超过10亿元的企业有2家，5－10亿元之间的企业有4家，其他企业在1－5亿元之间。盈利能力10强企业平均净利润率到了17．79％，平均净资产收益率达到23．8％，盈利能力10强在百强房地产企业中表现突出。这些企业不但保持较强的盈利能力，而且实现了盈利的高速增长。比如，万科企业股份2004年实现净利润8．78亿元，同比增长速度高达61．9％。

成长性

ＴＯＰ10企业平均主营业务增长率达到92．84％，平均房屋销售面积增长率为70．66％，土地储备面积和约为5000万平方米，规划项目建筑面积储备和约为5300万平方米，体现出强大的未来发展潜力。然而，多数成长性ＴＯＰ10企业并不具备规模优势，要在市场中把握住机遇，获得更快的增长，就要在企业经营、产品开发等方面具有突破性。

向华东靠拢

在区域分布上，房地产百强仍延续了2004年百强分布的不均衡性特点，受区域经济和房地产行业发展水平的影响，华北、华东、华南三大地区占据了百强总数的82％。其中，华北、华东、华南地区分别占有27、37、18个席位。今年最显著的变化是，华东地区的百强企业数量激增，而华北和华南两大区域的百强企业数量却呈现减少的趋势，华中和西部地区的百强企业有一定数量的增加。房地产百强企业的分布变化很大程度上反映了区域房地产市场表现。华东地区显然是2004年中国房地产市场最具吸引力的区域，除上海以外，杭州、苏州、南京等华东二线城市也都吸引了大量房地产投资和跨地域开发的百强企业的进入。华中和西部地区也在释放其潜力，地区性房地产企业在与一些全国性跨区域开发商的竞争中扩大区域市场份额。

百强企业经营业绩普遍提高，涌现一批超大规模企业

经营规模上，百强企业的差异较大，但整体规模普遍提高，并涌现了一批超大规模企业。总资产在10－30亿的百强企业占总数的34％，30－50亿的企业占26％，超100亿的企业也达到13家之多。企业开复工面积有显著增加，过100万平方米的企业从去年的15家增至现在的30家，过200万平方米的企业也由去年的3家增至8家。经营业绩方面，2004年百强企业实现的主营业务收入有大幅提升，10亿以上的占一半以上，并且主营业务收入在50－100亿的多达7家。

百强企业中，已经形成了一批具有相当价值的房地产品牌。根据ＴＯＰ10研究组2004品牌价值研究成果，中海地产、万科两大房地产行业领导品牌的价值分别高达26．01亿元和22．37亿元，大规模开发和品牌复制已经扩张到10余个城市，占据了大量的市场份额。复地、绿城、金地、大华、万通、阳光100、北京城建地产、沿海等百强企业，尽管品牌价值未过10亿，也以惊人的成长速度加快市场占有，实现品牌的迅速扩张。

大开发时代迅速造就了一批超大规模企业，但2004年房地产行业内并未出现真正意义上的“百亿企业”。所谓“真正意义上的百亿”，是指在房地产开发过程中，房屋已交付使用，完成经营结算后，实现的主营业务收入达到100亿元。调查数据显示，百强企业在2004年的主营业务收入分布为，10亿元以下的占49家，10－30亿元的占35家，30－50亿元的占9家，50－100亿元的有7家，没有一家企业的主营业务收入真正超过100亿元。

百强企业成长性良好，盈利能力相对滞后

2002－2004三年中主营业务收入年均增长率在30％－50％和50％－80％的百强企业最多，各占23％和21％；此外，分别有7家和8家企业的年均增长率在80％－100％和100％以上，百强企业整体处于一个高速成长的时期。土地储备和规划项目面积是衡量一个房地产企业是否具备发展潜力或持续开发能力的两个基本指标。从土地储备上来看，面积在100万－300万平方米的百强企业最多，占36％，有16家企业储备土地500万－1000万平方米，甚至有5家企业的土地储备超过1000万平方米，说明百强企业具备很强的发展潜力。

相对于发展速度和成长性，百强企业盈利能力略显不足。从利润总额的分布上看，大部分百强企业集中在1－3亿的中低水平上，占43家；3－5亿的有13家，5－10亿和超过10亿的百强企业分别只有8家和7家，还有29家百强企业的利润总额尚未突破1亿元。从净资产收益率上看，半数百强企业集中在5－20％，只有个别百强企业的收益率高于50％。

特色经营的百强企业具有比较优势和竞争力

从产品单价上看，3000－4000元／平方米的百强企业有28家，4000－5000元／平方米的有19家，5000－6000和6000－7000元／平方米的分别占18家和6家，而开发7000元／平方米以上产品的百强企业总共不过21家。这充分说明，目前市场开发的产品主流是迎合大众消费需求的中低档商品房，只有少数开发商才能适应高端房地产市场。

百强企业中，往往是特色经营企业具有比较优势和竞争力。一类百强企业坚持通过专业化做强，这类企业既包括经营大众住宅的一些特色企业，如万科，也包括一些专门经营商业地产的企业，如四川蓝光、北京住邦和广西东方航洋。一类房地产企业在当地拥有较高的市场份额，依托区域性品牌效应，有目的地进行跨区域扩张，同时这些企业的业务向整个房地产产业链延伸，形成多元性特征，这类企业如首创置业、广厦房地产、南京栖霞建设、福建正荣和江苏新城等。