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央行房地产预警监控体系正在建立
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http://www.chinairn.com 发稿日期:2005-4-21
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- 中研网讯：
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一直以来，我国央行主要通过数量调控与价格调控两种方式同时对供给与需求领域进行调控，前者以调整房地产开发商的自有资本金比例与消费者的首付款为主，后者主要通过利率变动达到效果。从数量调控到价格调控再到现在将要建立的监测分析系统，显示出央行调控房地产市场的思路逐渐转变。
2003年的“121号文”主要是针对房地产供给实施的数量调控。“121号文”提出要加强房地产开发贷款管理，如规定不得违反房地产开发贷款规定发放贷款，防止以流动资金贷款替代开发资金贷款，严禁跨地区使用银行信贷资金；严格控制发放土地储备贷款。随后国务院发布的“18号文”将开发商的自有资本金比例由30%提高到35%，这意味着在以一个房地产项目中，银行贷款至少减少了5%的比例。自有资金的比例提高，迫使开发商降低房地产开发速度，以抑制房地产投资过热势头。
2005年3月17日，央行提高了个人住房贷款利率，全面实施价格调控。由于价格调控的结果是提高了个人住房贷款利率，即只针对需求领域，也就是增加了消费者的购房成本，从而引起了社会关于公平问题的广泛争议。事实上，此次价格调控更多的是立足于利率市场化的改革，个人住房贷款由优惠利率实现了与商业贷款利率的同步运行，利率市场体系终于得以完成。
与此同时，央行还实施了消费领域的数量调控，即下放了首付款比例的调控权，部分地区由20%可以提高到30%。这意味着消费者购买一套住房中，银行贷款至少减少了10%的比例。
数量调控直接干预信贷资金的配置，属于行政手段；价格调控则更多地受制于利率体系和利率市场化改革进程。从1998年算起，央行经历了长达七年之久才把个人住房贷款利率由优惠水平拉到了统一的利率体系中来，这意味着利率市场化改革进程中最后一块非市场化利率的领域也已被打破。从这个意义上说，央行不可能单独提高或者降低个人住房贷款利率了，价格调控对房地产市场的调控能力已很难发挥大作用。正如央行副行长吴晓灵日前所说：“央行的利率政策作用有限，关键还得有土地、税收政策配套”。
更重要的是，无论是价格调控还是数量调控，都应该建立在对市场发展做出正确判断的基础上。即要实事求是地判断是过热、还是虚热；是持久性过热、还是暂时性过热；是结构性问题、还是泡沫问题。
那么，央行在房地产市场还能做什么呢？尽管关于中央银行是否应该对房地产的价格波动做出实质性的反应，还有不少争论。但是在银行贷款占到全社会融资80%以上、房地产投资资金60%以上来自银行贷款的融资格局下，央行不可能不密切关注房地产市场的发展变化。因此，通过建立房地产金融预警监控体系，央行可以及时关注房地产市场走势和房地产价格的变动，及时采取有效措施，实施宏观调控。
据了解，由于预警体系中指标的科学性、合理性直接关系到判断的准确性，所以能否推出、什么时间推出等，还要等待进一步完善与检验。
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