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浅谈土地市场的特殊性
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http://www.chinairn.com 发稿日期:2005-4-21
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- 中研网讯：
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土地的特点决定土地市场的特殊性
完整的市场体系是市场经济运行的载体，土地市场、商品市场和金融市场一起构成完整市场体系的具有基础性地位的三大市场。土地市场的特殊性由土地资源的特点决定。
土地是自然赋予的，在人类出现以前早已存在；土地是万物生存的依托，不同于其他的自然物，也不能由其他任何资源替代。
土地具有原始性和位置的固定性、面积自然总量的有限性、质量的差异性、使用功能的永久性等自然特性。在经济属性方面，土地资源具有供给的稀缺性、利用的分散性、用途改变的困难性、报酬递减的可能性等特性。
土地的自然特性表明土地一开始并不是劳动产品，只是在原有形态上进行必要的加工（投入）或垄断后，才使土地具有了商品属性，成为一种特殊的商品。
土地市场不同于一般商品市场的是，只发生产权的转移，而不发生交易实体的转移。
土地市场是一个不完全竞争的市场。通常意义上，只有符合以下 4种特征的市场才能叫完全竞争市场：价格既定（指不受任何单个交易主体行为的影响）、产品同质、要素自由、信息充分。土地市场具有异质性、分散性、供给地域性强和弹性小等特点。土地位置的固定性使土地市场具有很强的地域性特点。在各区域性市场中，土地供给需求状况均不相同，其价格水平也不一样，土地交易一般在各自市场里进行；在某一区域市场内，土地价格主要由需求来决定。由于土地是一种稀缺的不可再生资源，其总量是不变的，土地的自然供给完全无弹性；由于土地资源用途变更的困难性，土地的经济供给弹性也很小。
我国土地市场的特点
同发达国家土地市场相比，我国现阶段的土地市场具有如下特点：
土地市场中交易的是国有土地使用权而非土地所有权。按照我国《宪法》和《土地管理法》及其他有关法律法规规定，城市土地属于国家所有，其所有权不能出让，只能出让使用权。这种使用权不同于一般的使用权，它包含了一定时期内对土地处置、收益、使用及部分处分的权利。
土地市场中交易的土地使用权具有期限性。按照《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》和《城市房地产管理法》的规定，国有土地使用权出让是有期限的，最高期限按用途分为：居住用地 70年，工业用地 50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地 50年，商业、旅游、娱乐用地 40年，综合或者其他用地 50年。
土地价格分为期限价格和用途价格。因为出让的土地使用权具有期限性，所以同一地块由于使用期限不同，出让价格也不相同。另外，不同行业的风险及收益率不同，同一地块因为用途不同，地价也不同。
土地使用权出让市场是完全垄断市场。在我国社会主义制度下，为了保证土地的公有制，集体土地所有权的转移是单向转移即向国家所有转移，国有土地使用权出让的数量、用途及具体时间完全由政府决定，从而形成垄断。
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