浅谈房地产复式抵押_研究报告_投资分析_市场调研

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在房地产抵押中，除了最常见的单个标的对应单个抵押人以及单个抵押权人这种一般抵押形式外，数个标的同时抵押或一次出现几个抵押权人的现象也时有发生。也就是说，在一次抵押登记中出现多个抵押物或多个抵押权人，我们将这种抵押形式叫作复式抵押，以区别于一般抵押。下面针对抵押登记中出现的众多复式抵押现象作深入剖析，以便提高抵押贷款登记的有效性，完善抵押登记制度，更好地为社会经济和房地产市场服务。

　　一、一个抵押物对应多个抵押权人

　　在一个抵押物上出现多个抵押权人是较为常见的现象，有的房地产因为价值大，当借款人无法在一家银行贷到足够的款项，就会与不同的银行发生抵押借款关系，以便充分发挥房地产的流通价值。一个抵押物对应多个抵押权人有两种情形：一是如果抵押物可以分割使用，经过分割后仍能形成独立权属单元的，则只要将抵押物在物理形态上分成若干部分，不同的部位分别抵押给不同的抵押权人，这种分割后的抵押在实现抵押权时，不同的抵押权人可以各不相干地处置各自的抵押部分；二是抵押物无法分割使用，则又产生两种情形，即同时抵押登记与非同时抵押登记。当不同的抵押权人就同一抵押物分别进行抵押并且同时办理登记时，各抵押权人具有相同的顺位，或者均为第一抵押权人，或者均为第二抵押权人等等。另一种情形是非同时抵押登记，根据《担保法》第35条第二款规定，财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额，这就是我们常说的余额抵押。当余额抵押产生多个抵押权人时，就面临着如何有效处置抵押物获取优先受偿权的问题。在余额抵押中，不同的抵押权人处于不同的顺位，顺位在先的抵押权人较顺位在后的抵押权人更具优势，因为一旦处置抵押物实现抵押权时，抵押物的变现价值不足以清偿所有的抵押担保的债权时，首先要偿还顺位在先的抵押权人，其余额才能清偿顺位在后的抵押权人。因此，为减少因顺位在后产生的风险，余额抵押的抵押权人必须谨慎行之，并对抵押物价值有准确把握，将风险降到最低。

　　二、同一抵押人的多个抵押物对应共同的一个抵押权人

　　由于单个抵押物价值量小或者抵押人拥有多个抵押物，抵押人为能够贷足相应的款项，会将多个抵押物合并抵押给某一抵押权人，这一现象合乎《担保法》第34条第2款规定：“抵押人可以将前款所列财产一并抵押。”此时也会发生两种情况，一是各个抵押物独立地作为贷款的抵押担保，二是多个抵押物作为共同体同时抵押给贷款人。第一种情形中各抵押物是相对独立的，可以视同一般抵押分别办理抵押登记。在第二种情形下，抵押权人实行抵押权时，数个抵押物的相互关系必须进行妥善处理。否则，将会损害共同抵押物上其它抵押权利人的利益。数个抵押物的共同抵押又有两种形式：即按份共同抵押和连带共同抵押。按份共同抵押是已限定各个标的物负担的抵押金额，债权人只能就各个抵押物变现价款，分别就其应当负担的抵押金额优先受偿，而不得单就其中一个标的物的变现价值受偿其债权的全部，亦即抵押权人无自由选择的权利。而连带共同抵押，是指在没有约定每个抵押物所担保的债权数额时，债权人可以任意就其中一个或者几个抵押物的变现价款优先受偿，每个抵押物担保债权的全部。连带共同抵押和连带债务有相似之处，即共同抵押的数个抵押物对于所担保的债权，各负全部担保责任。

　　三、多个抵押人的多个抵押物对应同一个抵押权人

　　根据法律法规有关规定，除借款人自身可以是抵押人外，第三人也可以同时成为抵押人。比上述第二种情形更为复杂的是除了抵押物是复数以外，抵押人也同时出现多个，但是他们共同为同一债务作担保，不管是不同抵押人还是不同抵押物之间都有内在的联系。与第二种类型相似的是，这种抵押主体和抵押物均为复数的情况会出现两种模式，即按份共同抵押和连带共同抵押，由此产生按份共同抵押人和连带共同抵押人，这两种不同模式将给不同的抵押人带来不同的结果：当不同抵押人形成按份共同抵押关系时，他们各自独立承担相应的抵押担保，无须对自身担保金额以外的其它债权金额承担连带责任；而当他们之间是连带共同抵押关系时，抵押人就承担着担保债权人的全部债权，但先予承担相应份额以外的担保责任的抵押人可以向其他抵押人追偿。

　　四、一份抵押合同对应多份借款合同

　　一般抵押是一份抵押合同对应一份借款合同，根据《担保法》第52条，抵押权与其担保的债权同时存在，债权消灭的，抵押权也消灭。与一般抵押“一一对应”不同的是，一份最高额抵押合同可以对应多份不同的借款合同，在最高额抵押合同规定的期限和额度内连续发生的多笔借款都成为最高额抵押担保的范围。如果其中的一笔主合同消失并不意味着抵押合同随之消失，只有到最高额抵押合同约定的期限届满，所发生的各笔借款均消失，抵押合同才随之失效。值得注意的是，最高额抵押所担保的各笔主债务之和不得超过抵押合同约定的最高额度，各笔主债务可以在最高额抵押合同约定期限内的各个时间段发生。如果抵押合同约定期限内仅发生一起借款，则最高额抵押回归为一般抵押。同时，由于最高额抵押不但对已发生债务进行抵押担保，而且可能对将来的债务实行担保，因此，我认为在办理此类抵押登记时，登记机关只需收取最高额抵押合同，至于最终到底有无发生借款或借款发生几次，则须在最高额抵押约定期限届满时才能确定，抵押双方在登记之时无法提供全部的借款合同，所以也就无须要求提供借款合同了。

　　五、多份抵押合同对应一份借款合同

　　当抵押人为多个并且相应的抵押物也有多个，他们共同为一笔债务提供担保时，由于抵押合同主体之一的抵押人不同，而且作为合同客体的抵押物不同，通常要签定多份不同的抵押合同。如果不同的抵押合同约定了各自担保的份额，则每份抵押合同只需对相应的份额承担担保责任，当各抵押物变现值之和大于未偿债务时，各抵押人(或抵押物)应按担保份额的比例进行偿还；反之，如果不同的抵押合同未约定担保的份额，都是对全部债务承担连带责任，则当实现抵押权时，抵押权人可以就任一抵押物先行处置，抵押权人有权就卖得的价金，受债权全部或部分的清偿。可是，如果该处置的抵押物上尚有其他后顺位的抵押权人，如果不另设制度保障，则显然利益受损，同样后变价的共同抵押物因不受清偿而无形中获得利益。所以在此种异时分配的情况中，应采取优先主义。即赋予后顺位抵押权人以代位求偿权。例如，甲、乙两物分属两个不同的抵押人，同时抵押给A，甲物上还有第二抵押权人B，甲被先行变价，则A可就其变价金受债权全部的清偿，此后B债权人可就A对于乙物享有的抵押权享有代位权，但不能以自己的债权额来衡量。

　　六、不同借款人对应同一复数抵押人和同一抵押权人

　　有些房产的共有人在三人以上，任一产权人只要在其它共有人同意的前提下，都可以共有房产作抵押贷款担保。如果借款人就是房产的各个共有人，而债权人是同一个，各个借款人与债权人分别签订了多份借款抵押合同，抵押物是共有房产，除借款人不同外，合同的其它约定均相同，并且同时办理抵押登记，这种抵押形式上是多起抵押，实质上可以归结为一份抵押登记。因为在这起抵押中，抵押人、抵押权人(债权人)、抵押物、借款额、借款期限等都是相同的，况且从结果来看，在借款期限届满之时，只要其中任何一个借款人不按期还款，共有抵押人的房产就可以被抵押权人通过处置来实现抵押权。因此，不管是从抵押的内容还是从抵押的实质均可以将几起看似独立的借款抵押合同合并为一起抵押行为，从而进行合并抵押登记。