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聂梅生：高私有率推动房价上涨
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http://www.chinairn.com 发稿日期:2005-4-30
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- 中研网讯：
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报告称，目前我国房地产业在 GDP中所占的比例有两种算法，结果分别为 2%和 5%，而在世界上其他同等发展速度的国家中这个数字却是 10%。另一方面，与美国、日本、德国、法国等国家 20%这个数字相比，我国的房地产投资仅占固定资产投资的 12%；而在 2000年日本房地产泡沫破裂以后，这一数字仍保持着 12.3%，比我们现在还要高。
需求是支撑各行业发展的最先决条件，房地产更不例外。可以看出，这份报告显示了聂梅生对“泡沫论”所持的否定态度及对整个房地产市场趋势的看好。聂梅生认为，住宅需求可分三类：自用、强制和投资。在自用方面，从我国新建商品房数量与新增家庭数量的比较可以看出，目前只能满足 47%，也就是说一多半的新家庭不能住上新房。拆迁是强制带来的另一类需求，在 2003年，全国 1.4亿平方米的拆迁量所带来的需求相比拆迁前增加了 40%之多。而对于投资类需求，短线炒房和长线外租的数量目前都不算少。我国目前的供给状况是高档房供给充裕、低收入住宅的供给严重不足。 1999年高档房占总量的 2.4%， 2004年占到 4.6%。有趣的是，高档房每增加 1个百分点，就可以拉动房价增加 3到 4个百分点，原因是其价格高且面积大。另一方面，自 1999年到 2004年，经济适用房的供给从开始的 30%，下降到 2004年的 10%，而每当經济适用房下滑 5%，也会拉动房价上升 3%-4%。这就是供给结构问题引起的房价偏离现象。
在此种情况下拭目中档商品房，若去掉高档增量和经济适用房减量这两个拉高房价的干扰因素，中档商品房的增幅仅为 7%- 8%，而不是原来报出的 15.2%。详细分析后可发现， 7%-8%这一数字虽然较高，但仍在可承受范围内。去年我国 GDP增长为 9.5%， CBI增幅是 4.2%-4.3%。国际经验显示，合理的房价增幅应该高于 CBI增幅的 2到 3个百分点，即 7%左右。
低收入住宅的严重不足和廉租房供给的缺乏，使得商品房市场的供应停留在中高端。
而中高端商品房是最具投资价值和炒卖的价值的类别，因此，供给的失调同时也推动了投资和投机性购房的比率，推动了房价的上升，这是一个逆向循环过程。
另外，目前我国住房私有率接近 80%，远超美国的 63%和英国的 67%。我国房地产市场发展刚刚起步，可住宅私有率却大大高于发达国家，这里面潜藏了一个误区——忽略了租赁和二手房市场。“人人有房住”是理想，“人人有房产”是梦想，而“人人买新房”则更像是幻想。 1978年我国人均住房面积是 3.6平方米，到了 90年代末期时是 6-8平方米，已经达到了最低生活标准。那么是不是一定要以“买新房”的方式来解决低收入家庭的住房问题呢？是不是可以先租后买？从某方面理解，鼓励中低收入者买新房其实是鼓励提前消费、提前释放购买力，这样当然会推动房价上升。同时，这种一步到位的快速消费也会使供应更加不平衡。
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