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“旺季”？“望季”？
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http://www.chinairn.com 发稿日期:2008-9-6
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- 中研网讯：
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"金九银十"一直是每年楼市的兴奋点，也是观察未来楼市走向的窗口，由本刊推出的"金九银十"楼市运动会选择在这个时间点开幕，也是希望通过对当前楼市典型区域、典型楼盘的实地探访和聚焦，聆听开发商、购房者以及业内专家学者的真实声音，从而拨开迷雾还原真实的上海楼市。"旺季"还是"望季"？相信这个近期沪上楼市的焦点话题，通过"金九银十"楼市运动会上的个盘"夺金"表现，将会给出最直接、最准确的答案。
成色由市场需求来决定
纯粹由投资拉动的楼市发展不具有可持续性，需求才是市场的根本动力。一些专家提出，中国房地产市场的调整阶段也是一个理性回归阶段，说到底，"金九银十"的成色检验的是需求的释放或观望，应该由市场的需求来决定。根据上海工商企业的经营情况进行测算，上海每年新增人口在30-50万之间，可以带来最少10万配套的增量住房需求；新婚8-15万对左右，也需要10万套左右的新增住宅房需求。这也就意味着上海每年的新增住宅需求在20万套以上，而2006年的新房开工量只有2112万平方米，2007年只有1634万平方米。从政府公布的未来5年住房建设计划来看，未来5年新开工住宅9300万平方米，竣工1亿平方米，也就是每年20万套左右。因此，不论是近期还是长期，上海住宅供应都会处于相对偏紧的状态，如果开发商以理性的定价策略来应对"金九银十"，回暖还是值得期待的。
佑威房地产研究中心主任薛建雄也认为，上海楼市的下跌空间有限，除了去年上涨过快的楼盘将会回调到一个合理的价位外，一些低价开盘的项目和优质地段的项目价格依然还在稳步走高。
旺季归来还是要靠产品
虽然当前上海楼市一些个盘出现了降价促销，幅度的大小往往直接决定了成交量的效果，但如何在不损害前期业主的前提下，吸引后面的购房者？成为不可回避的问题。因此，不少开发商表示，降价促销更多是因为部分开发商受困于资金链，"金九银十"真正旺季归来，还是需要靠品质产品打造一个良性的销售气氛。
按照以往的规律来看，"金九银十"楼市的火爆，很大程度上是取决于开发商的集中推盘，各个板块、各种价格段都有特色商品房住宅房源推出，从而有力地促进了销售气氛，将 "望季"成功转化为"旺季"。一味打"价格战"，只会让观望更进一步。易居研究中心在最新月报中也指出，当前的房地产业市场化程度相当高，消费市场的淡旺、价格的涨跌都应以市场为主导，目前市场需求观望气氛虽然浓郁，但仍不乏亮点，综观当前市场，有几类产品在"旺季"还是"望季"的博弈中，已经用成交数据给出了正面的回答，在2008年7月商品住宅成交量排名20强中，绿地丰翔新城、金地湾流域、美兰湖颐景园、尚海湾豪庭等楼盘名列前茅，由此可见，总价控制合理的小户型，占有稀缺资源的滨江楼盘，或是在主打生态节能的楼盘等，这样品质楼盘才是今年"金九银十"走势的关键。
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