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新形势下房地产开发企业如何发展？
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http://www.chinairn.com 发稿日期:2005-4-20
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一、当前宏观调控的主要表现
1.市场准入门槛提高
2002年5月，央行经过实地调研，根据房地产投资增长过快、房地产价格过高、空置率过高等情况，认为局部地区的房地产出现了过热的状况。为了防范房地产金融风险，央行于2003年出台了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》即121号文件，提出了调整房地产信贷的一系列政策。为了贯彻执行121号文件，央行于2004年2月又出台了《商业银行房地产贷款风险管理指引(征求意见稿)》，使121文件具有一定程度的可操作性。2004年4月27日国务院发出《关于调整部分行业固定资产项目资本金比例的通知》，要求房地产开发(不含经济适用房)自有资金由20%及以上提高到35%以上，比121号文件规定的30%项目自有资金的要求又提高了5个百分点。一方面，由于房地产业是资金密集性的产业，任何一个项目都需要大量的资金投入；另一方面，我国房地产企业普遍规模较小，自有资金较少。在目前房地产其他融资渠道缺乏的情况下，通过紧缩房地产信贷，提高银行准备金和项目资本金的比例，在一定程度上可以控制房地产的投资规模，对房地产企业客观上起到了“扶强汰弱”的作用，提高房地产的准入门槛。
2.清理违规项目
2004年4月27日国务院办公厅下发38号文《关于清理固定资产投资项目的通知》，要求对所有在建、拟建项目进行一次全面清理、审核。在建项目是指已开工建设的项目；拟建项目是指项目单位已提出申请，政府部门正在受理且尚未开工的项目。要重点清理：(1)钢铁、电解铝、水泥以及党政机关办公楼和培训中心、城市快速轨道交通、高尔夫球场、会展中心、物流园区、大型购物中心等项目；(2)2004年以来新开工的所有项目。农林水利(含农村“六小”工程)、生态建设、教育(不含大学城)、卫生、科学(不含科技园区)项目不在清理范围内。
清理中要对在建、拟建项目逐个进行审核、清理的主要内容包括：是否符合国家产业政策和行业规划；是否符合土地利用总体规划并纳入土地利用年度计划；是否符合国家环境保护的有关规定并通过环境影响评价；是否符合城市总体规划；是否符合项目审批等各项建设程序。
3.治理整顿土地市场
国土资源部于2002年要求各地建立土地储备制度，土地出让一律采取“招拍挂”的方式，必须通过土地有形交易市场出让土地使用权，以后又出台了一系列加强土地市场和土地资产管理的文件。2004年4月29日，国务院办公厅下发了《关于深入开展土地市场治理整顿严格土地管理的紧急通知》，要求清理检查2003年以来的土地占用和审批情况，治理整顿期间，全国暂停审批农用地转非农建设用地。同时，国土资源部和北京市政府分别出台了71号文和4号文，以这两个文件为标志，经营性项目土地协议出让在8月31日前被彻底解决，从此以后，以“招拍挂”为主要方式的土地公开出让将成为土地供应的主渠道。
4.清理违规贷款
2004年5月31日，银监会布置全面清理在建和拟建项目固定资产贷款，本次清理的覆盖面是全国，清理对象的总投资起点为3000万元，本次贷款清理的一大特色在于清理与措施同步出台，对于违规项目，不但要求停止已承诺的贷款发放，还要求对已发放的贷款进行追偿和债权保全。
5.控制拆迁规模，规范拆迁行为
2004年6月6日，国务院关于控制城镇房屋拆迁规模规范拆迁管理的通知发布，要求“凡拆迁矛盾和纠纷比较集中的地区，除保证能源、交通、水利、城市重大公共设施等重点建设项目，以及重大社会发展项目、危房改造、经济适用房和廉租房项目之后，一律停止拆迁，集中力量解决拆迁遗留问题。”
6.8年来首次提高存贷款利率
根据我国经济增长速度和消费物价的变化情况，中国人民银行自1996年连续采取8次降息活动后决定于2004年10月29日起上调金融机构存贷款基准利率，放宽人民币贷款浮动区间。金融机构一年期存款基准利率上调0.27个百分点，由现行的1.98%提高到2.25%；一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.31%提高到5.58%，此次加息行动，是为了进一步巩固宏观调控成果，保持国民经济持续、快速、协调、健康发展的良好势头，进一步发挥经济手段在资源配置和宏观调控中的作用，对房地产市场的平抑作用是十分明显的。
二、房地产开发企业在宏观调控下寻求发展的策略
面对新形势，房地产开发企业应对房地产市场的不良动态能够作出灵敏的反应，及时地采取调控措施，主要体现在提高房地产开发企业自身实力、拓宽融资渠道、调整运作模式等方面，积极主动地寻找对策，以适应房地产市场的新变化。
1.提升综合实力
未来房地产企业的竞争将是综合实力的竞争，房地产开发企业若想在竞争中生存和发展，就要顺应房地产市场的变化，力争将企业做大做强，提高综合实力，使企业逐步走上规模化、专业化、品牌化的道路。在高门槛的资金要求和高风险的市场竞争中，房地产开发企业必须凭借“实力+品牌+项目”来进行有效扩张，以不断提高自身的综合竞争力。
2.拓宽资金来源和融资渠道
房地产开发商今后必须注重拓宽资金来源和融资渠道，开发商可以从单纯的以银行贷款为资金来源拓展为社会集资、争取国际金融机构贷款、承包商垫资等资金来源；房地产开发企业更要注重拓宽融资渠道，房地产信托、房地产基金、债券、上市等多元化的融资方式将成为市场必然。开发商可以通过“上市融资”的手段筹集更多的资金。具体方法可以尝试两种：一种是设立股份公司直接上市(IPO)，另一种是“买壳”(或借壳)上市。
3.调整项目运作模式
对于绝大多数开发企业来说，调整项目的运作方式成为应对宏观调控的一种有效方法。由于土地供应政策的变化和融资门槛儿的提高，一些原本由一家企业就能独立完成的开发项目因资金问题可能变得难于开发。为此，建议部分房地产开发企业走向合作开发或合股经营之路(几家企业联合起来共同开发或共同投标一个项目)。另外，可以借鉴前不久的北京华远房地产公司和SOHO中国之间的“鸡蛋换粮票”事件的经验和启发，走股权合作之路，解决部分企业之间短期融资与长期发展所需土地的问题。
4.重新组合房地产投资类型
随着针对房地产的调整性政策的出台，必然导致某些房地产开发项目的投资风险增大，比较理想的应对策略是进行房地产类型组合投资。利用不同类型房地产功能的相互补充，以及不同类型房地产资金的调剂作用，适应当前宏观调控下的房地产市场需要。为此，建议房地产开发企业可以由单一的以经营性用地(实行招标拍卖挂牌出让的土地)为载体的商品房开发投资，向以公益性用地(划拨或协议出让的土地)为载体的“经济适用房”、“廉租房”投资过渡或转移。同时充分利用市场机制，有效利用城市存量土地，提高房地产开发企业的生存甚至做大求强的能力。
5.转变一味追求利润的观念，避免盲目开发
追求利润并非企业的唯一目标。由于土地供应量的减少和融资难度的加大，使得房地产开发成本增加，在销售价格变化不大的情况下，减少了房地产开发企业的利润。房地产企业要正视这种状况，改变对高额利润一味追求的观念，在当前宏观调控的环境下，对于房地产开发企业来说，以降低风险为首要任务，在此前提下获取一定利润来维持或者说渡过房地产市场的“困难期”，也不失为一种上策。
现在的宏观调控则是根据市场情况，调控重点已经由原来的全面刺激消费转移到当前的促进合理需求、抑制过度消费，特别是抑制不合理的短期炒作和囤积居奇行为上来了。为此，房地产开发企业也应更加注重理性思维，避免盲目开发现象的出现。
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